Liiketilan vuokran ALV-prosentti Suomessa on 25,5 %, jos vuokranantaja on hakeutunut vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta. Pääsääntöisesti kiinteistöjen vuokraus on arvonlisäverotonta toimintaa, mutta poikkeustilanteissa siihen sovelletaan 25,5 %:n verokantaa. Arvonlisäverovelvollisen vuokralaisen kannalta verollinen vuokra on usein edullisempi ratkaisu vähennysoikeuden ansiosta, kun taas ei-verovelvolliselle vuokralaiselle verollinen vuokra on kalliimpi.
Mikä on liiketilan vuokran ALV-prosentti Suomessa?
Liiketilan vuokran ALV-prosentti Suomessa on 25,5 %, mikäli vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta. Arvonlisäverolain mukaan kiinteistöjen vuokraus on lähtökohtaisesti verotonta toimintaa, mutta vuokranantaja voi tietyin edellytyksin hakeutua vapaaehtoisesti verovelvolliseksi ja soveltaa vuokriin 25,5 %:n verokantaa.
Kiinteistön vuokrauksen arvonlisäverottomuus on pääsääntö, mutta laissa on säädetty poikkeuksia tähän periaatteeseen. Arvonlisäverolliseksi hakeutuminen edellyttää, että vuokrattavaa tilaa käytetään jatkuvasti arvonlisäverollisessa toiminnassa tai että tilan käyttäjänä on valtio tai kunta. Kun vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi, hän lisää vuokraan arvonlisäveron, joka siis Suomessa on yleisen verokannan mukainen 25,5 %.
Vapaaehtoisesti verovelvolliseksi hakeutuminen antaa vuokranantajalle oikeuden vähentää liiketilan hankintaan ja ylläpitoon liittyvät arvonlisäverot. Tämä on usein merkittävä taloudellinen etu kiinteistön omistajalle, erityisesti uudisrakentamisen tai mittavien korjausten yhteydessä. Arvonlisäverollisuus vaikuttaa sekä vuokranantajan että vuokralaisen taloudelliseen asemaan ja kannattaa huomioida vuokrasopimusta tehtäessä.
Milloin liiketilan vuokrauksesta pitää maksaa arvonlisäveroa?
Liiketilan vuokrauksesta pitää maksaa arvonlisäveroa silloin, kun vuokranantaja on hakeutunut vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta. Tämä on mahdollista vain, jos vuokralainen käyttää tilaa jatkuvasti arvonlisäverollisessa toiminnassa tai jos vuokralaisena on valtio tai kunta. Verollinen vuokraus ei siis ole mahdollista, jos vuokralainen harjoittaa arvonlisäverotonta toimintaa.
Vapaaehtoinen hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi on vuokranantajan päätös, joka tehdään joko kiinteistökohtaisesti tai huoneistokohtaisesti. Arvonlisäverovelvolliseksi voi hakeutua kiinteistön omistaja, vuokralainen tai kiinteistöosakeyhtiö. Hakeutuminen edellyttää, että:
- Vuokralaisyritys käyttää tilaa arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa
- Vuokralainen voi vähentää tiloihin kohdistuvan arvonlisäveron kokonaan tai osittain
- Hakeutuminen koskee koko kiinteistöä tai selkeästi erotettavissa olevaa osaa
On huomattava, että joissain tapauksissa kiinteistön käyttöoikeuden luovutus on suoraan lain nojalla verollista, esimerkiksi:
- Hotelli- ja leirintäaluetoiminta
- Kokous-, näyttely- ja urheilutilat
- Pysäköintitoiminta
- Satama- ja lentokenttäalueiden luovuttaminen
- Säilytyslokeroiden vuokraus
Näissä tapauksissa arvonlisäverovelvollisuus on pakollista, eikä kyse ole vapaaehtoisesta hakeutumisesta. Kun harkitaan ALV-velvolliseksi hakeutumista, on tärkeää analysoida sen taloudellisia vaikutuksia sekä vuokranantajan että vuokralaisen näkökulmasta.
Miten vuokranantajan hakeutuminen ALV-velvolliseksi vaikuttaa vuokralaiseen?
Vuokranantajan hakeutuminen ALV-velvolliseksi vaikuttaa vuokralaiseen siten, että vuokraan lisätään 25,5 %:n arvonlisävero. Jos vuokralainen on arvonlisäverovelvollinen ja käyttää tilaa arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa, voi vuokralainen vähentää vuokran ALV:n omassa verotuksessaan. Tällöin verollinen vuokra on vuokralaiselle taloudellisesti edullinen ratkaisu.
Arvonlisäverovelvolliselle vuokralaiselle verollinen vuokra toimii käytännössä läpikulkueränä, joka ei lisää todellisia kustannuksia. Esimerkiksi jos nettovuokra on 1000 euroa ja siihen lisätään 25,5 % ALV (255 euroa), maksaa vuokralainen 1255 euroa, mutta saa vähentää 255 euroa arvonlisäverotuksessaan. Näin vuokralaisen todellinen kustannus on edelleen 1000 euroa.
Ei-arvonlisäverovelvolliselle vuokralaiselle tilanne on erilainen. Koska tällainen vuokralainen ei voi vähentää vuokran sisältämää arvonlisäveroa, verollinen vuokra on kalliimpi kuin veroton. Tämän vuoksi vuokranantaja ei voi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, jos vuokralainen harjoittaa arvonlisäverotonta toimintaa, kuten:
- Terveyden- ja sairaanhoitopalvelut
- Sosiaalihuolto
- Koulutuspalvelut
- Rahoitus- ja vakuutuspalvelut
Vuokrasopimuksessa on tärkeää määritellä selkeästi, onko kyseessä verollinen vai veroton vuokra. Sopimuksessa kannattaa myös sopia, miten toimitaan, jos vuokranantaja hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi vuokrasuhteen aikana tai jos arvonlisäverokannat muuttuvat. Vuokrasopimukseen suositellaan sisällyttämään erillinen ALV-lauseke, joka määrittelee osapuolten vastuut ja oikeudet arvonlisäverotilanteen muuttuessa.
Mitä eroa on arvonlisäverollisella ja -verottomalla liiketilan vuokrasopimuksella?
Arvonlisäverollisen ja -verottoman liiketilan vuokrasopimuksen keskeisin ero on vuokran ALV-käsittelyssä. Verollisessa sopimuksessa vuokraan lisätään 25,5 %:n arvonlisävero, joka eritellään laskuissa. Verottomassa sopimuksessa vuokraan ei lisätä arvonlisäveroa, eikä vuokranantajalla ole oikeutta vähentää kiinteistöön liittyviä arvonlisäveroja.
Sopimusteknisesti erot näkyvät erityisesti seuraavissa kohdissa:
| Verollinen vuokrasopimus | Veroton vuokrasopimus |
|---|---|
| Sisältää ALV-lausekkeen | Ei yleensä sisällä ALV-mainintoja |
| Määrittelee nettovuokran, johon lisätään ALV | Määrittelee kokonaisvuokran ilman ALV-erittelyä |
| Sisältää maininnan vuokralaisen ALV-vähennysoikeudesta | Ei sisällä verotuksellisia mainintoja |
| Määrittelee toimintatavat ALV-kannan muuttuessa | Ei ota kantaa ALV-muutoksiin |
Vuokrasopimuksen ALV-lausekkeessa on tärkeää määritellä useita asioita. Hyvä ALV-lauseke sisältää vähintään:
- Tiedon, että vuokranantaja on hakeutunut ALV-velvolliseksi
- Selvityksen, että vuokraan lisätään kulloinkin voimassa oleva ALV
- Vuokralaisen sitoutumisen käyttämään tiloja ALV-vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa
- Määrityksen vuokralaisen korvausvelvollisuudesta, jos ALV-status muuttuu
Arvonlisäverollinen vuokrasopimus on vuokranantajalle taloudellisesti edullisempi kiinteistön rakentamis- ja ylläpitokustannusten ALV-vähennysoikeuden vuoksi. Verovelvolliselle vuokralaiselle verollinen sopimus on neutraali, mutta ei-verovelvolliselle vuokralaiselle se on kalliimpi. Vuokranantajan hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi edellyttää kuitenkin aina, että vuokralaisen toiminta on arvonlisäverollista.
Miten liiketilan vuokran ALV vaikuttaa yrityksesi kustannuksiin?
Liiketilan vuokran ALV vaikuttaa yrityksesi kustannuksiin riippuen siitä, onko yrityksesi arvonlisäverovelvollinen ja missä määrin. Arvonlisäverovelvolliselle yritykselle, joka käyttää toimitilaa kokonaan vähennyskelpoisessa toiminnassa, vuokran ALV on läpikulkuerä, joka ei aiheuta todellisia lisäkustannuksia, sillä yritys voi vähentää maksamansa ALV:n kokonaisuudessaan.
ALV:n käsittelyn vaikutukset vaihtelevat eri tilanteissa:
- Täysi vähennysoikeus: Jos yritys harjoittaa täysin ALV-vähennyskelpoista toimintaa, vuokran ALV ei aiheuta lisäkustannuksia.
- Osittainen vähennysoikeus: Jos yritys harjoittaa sekä verollista että verotonta toimintaa, vain osa ALV:stä on vähennyskelpoista, jolloin muu osa jää kustannukseksi.
- Ei vähennysoikeutta: Arvonlisäverottomassa toiminnassa, kuten terveydenhuollossa tai rahoitusalalla, vuokran ALV jää kokonaan kustannukseksi.
Kassavirran kannalta on huomioitava, että yritys maksaa ALV:n ensin vuokranantajalle ja saa sen takaisin vasta ALV-ilmoituksen ja -tilityksen yhteydessä. Tämä voi vaikuttaa yrityksen lyhytaikaiseen rahoitustarpeeseen. Kustannusvaikutus vaihtelee myös toimialoittain:
- Kaupan ala: Yleensä täysi ALV-vähennysoikeus, jolloin vuokran ALV ei aiheuta lisäkustannuksia
- Tuotantoyritykset: Usein täysi vähennysoikeus tuotantotilojen osalta
- IT- ja palveluyritykset: Vähennysoikeus riippuu palveluiden verollisuudesta
- Terveydenhuolto: Ei vähennysoikeutta, jolloin ALV jää kustannukseksi
Vuokraustilanteessa kannattaa arvioida ALV-vaikutukset huolellisesti. Jos yrityksellä on täysi vähennysoikeus, verollinen vuokra on yleensä edullinen vaihtoehto. Jos taas vähennysoikeutta ei ole tai se on rajallinen, kannattaa neuvotella verottomasta vuokrasta tai huomioida ALV:n kustannusvaikutus vuokraneuvotteluissa.
Kiinteistökulut ovat useimmille yrityksille merkittävä kustannuserä, joten ALV-käsittelyn optimointi voi tuoda huomattavia säästöjä. Asiantuntija-apu verokysymyksissä ja vuokrasopimusten laatimisessa on usein kannattava investointi, joka auttaa välttämään ylimääräisiä kustannuksia ja varmistamaan, että vuokraus on järjestetty liiketoiminnan kannalta optimaalisella tavalla.
Liiketilan valinnassa ja vuokrasopimuksen neuvottelussa on hyödyllistä keskustella sekä vuokranantajan että veroasiantuntijan kanssa ALV-käsittelystä ja sen vaikutuksista. Näin varmistetaan, että vuokrajärjestely tukee yrityksesi taloudellisia tavoitteita ja noudattaa voimassa olevaa verolainsäädäntöä.
Yhteenveto – Liiketilan vuokran ALV vaatii huolellista suunnittelua
Liiketilan vuokran ALV-käsittely on monimutkainen mutta merkittävä osa liiketoiminnan kustannusrakennetta. Oikein suunniteltuna se voi tuoda huomattavia taloudellisia etuja sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen kannattaa erityisesti silloin, kun molemmat osapuolet ovat arvonlisäverovelvollisia ja vuokralainen käyttää tilaa vähennyskelpoisessa toiminnassa.
Vuokrasopimuksen ALV-lausekkeen huolellinen muotoilu on ensiarvoisen tärkeää, jotta vältytään myöhemmiltä epäselvyyksiltä ja mahdollisilta veroseuraamuksilta. Huomioi myös, että sekä kiinteistön käyttötarkoituksen että verolainsäädännön muutokset voivat vaikuttaa ALV-käsittelyyn vuokrasuhteen aikana.
Ota yhteyttä veroasiantuntijaan ennen liiketilan vuokrasopimuksen tekemistä! Ammattilaisen neuvonta toimitila-asioissa varmistaa onnistuneen lopputuloksen ja että sekä vuokranantaja että vuokralainen saavat optimaalisen verokohtelun ja että vuokrasopimus on laadittu molempien osapuolten edut huomioiden. Huolellisella suunnittelulla liiketilan vuokrauksen ALV-asiat voidaan järjestää lainmukaisesti ja kustannustehokkaasti, mikä parantaa yritystoiminnan kannattavuutta pitkällä aikavälillä.
