Toimitilan vuokraan liittyvä arvonlisävero on yksi toimitilamarkkinoiden yleisimmin väärinymmärretyistä kustannuksista. Moni yritys olettaa automaattisesti, että vuokraan sisältyvä ALV on vähennyskelpoinen – mutta vuonna 2026 tämä oletus voi tulla yllättävän kalliiksi.
Vuokra ALV ei ole tekninen yksityiskohta. Se on suoraan kassavirtaan vaikuttava tekijä, joka voi ratkaista sen, onko toimitila yritykselle aidosti edullinen vai ei.
Tässä artikkelissa käymme läpi selkeästi ja käytännönläheisesti:
-
milloin toimitilan vuokraan lisätään ALV
-
milloin ALV on vähennyskelpoinen
-
ja milloin yritys maksaa veroa turhaan
Miksi toimitilan vuokraan lisätään ALV?
Lähtökohtaisesti kiinteistön vuokraus on Suomessa arvonlisäverotonta. Toimitiloissa tähän on kuitenkin tärkeä poikkeus.
Vuokranantaja voi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, jos:
-
tilaa käytetään arvonlisäverolliseen liiketoimintaan
-
vuokralainen on ALV-velvollinen
-
tilan käyttö täyttää lain edellytykset
Tällöin vuokraan lisätään ALV (yleensä 25,5 %), mutta vastineeksi vuokralainen voi vähentää ALV:n omassa verotuksessaan – jos ehdot täyttyvät.
Milloin vuokra ALV on vähennyskelpoinen?
Yritykselle vuokra ALV on vähennyskelpoinen, kun:
-
yritys harjoittaa arvonlisäverollista liiketoimintaa
-
toimitilaa käytetään tähän liiketoimintaan
-
vuokranantaja on hakeutunut ALV-velvolliseksi
Tällöin ALV ei jää kustannukseksi, vaan se kiertää yrityksen kirjanpidon kautta neutraalisti.
Mutta juuri tässä kohtaa syntyvät yleisimmät virheet.
| Yrityksen yleisin virheoletus |
|---|
| “Me olemme ALV-velvollisia, joten vuokran ALV ei ole meille kustannus.” |
Pääpiirteittäin totta, mutta todellisuudessa asia ei ole näin yksinkertainen.
Milloin vuokra ALV jää yrityksen maksettavaksi?
Vuokraan sisältyvä ALV voi jäädä yrityksen lopulliseksi kustannukseksi esimerkiksi silloin, kun:
-
yritys harjoittaa arvonlisäverotonta liiketoimintaa
-
tila on osittain verottomassa käytössä
-
liiketoiminnan rakenne muuttuu sopimuskauden aikana
Tyypillisiä esimerkkejä:
-
koulutus-, terveys- ja sosiaalialan toimijat
-
osa rahoitus- ja vakuutustoiminnasta
-
yritykset, joilla on sekä ALV-velvollista että ALV-vapaata toimintaa
Näissä tilanteissa väärin valittu vuokrarakenne voi nostaa toimitilan todellisia kustannuksia kymmeniä prosentteja.
Vuokra ALV ja sopimus – miksi ennakointi on kriittistä?
Vuokrasopimus sitoo usein vuosiksi. Jos ALV-käsittelyä ei arvioida etukäteen:
-
vuokralainen voi joutua maksamaan ALV:n ilman vähennysoikeutta
-
vuokranantaja ei välttämättä voi muuttaa ALV-statusta kesken sopimuskauden
-
syntyy riski jälkiverotuksista tai sopimusriidoista
Tämän vuoksi ALV ei ole vain kirjanpidollinen kysymys – se on strateginen osa toimitilapäätöstä.
Vuokra ALV kannattaa ymmärtää ennen sopimuksen allekirjoittamista, ei vasta ensimmäisen laskun saavuttua.
Entä jos yrityksen toiminta muuttuu kesken vuokrakauden?
Vuonna 2026 yhä useampi yritys:
-
laajentaa toimintaansa
-
muuttaa palvelurakennettaan
-
yhdistää eri liiketoimintoja saman katon alle
Jos toimitilan käyttö muuttuu arvonlisäverottomaksi kesken vuokrakauden:
-
vuokranantajan ALV-oikeus voi vaarantua
-
seurauksena voi olla lisäkustannuksia molemmille osapuolille
Tämä on yksi syy siihen, miksi toimitilan valinnassa ja sopimusrakenteessa kannattaa hyödyntää asiantuntijaa jo alkuvaiheessa.
Miten välttää ALV:hen liittyvät yllätykset?
Yrityksen kannattaa ennen toimitilapäätöstä varmistaa:
-
onko vuokranantaja ALV-velvollinen
-
onko vuokra ALV:llinen vai ALV-vapaa
-
onko ALV yritykselle vähennyskelpoinen
-
mitä tapahtuu, jos toiminta muuttuu
Premises.fi toimitilahaun valikoimasta löytyy kohteita, joissa nämä asiat voidaan käydä läpi jo ennen neuvotteluvaihetta – ja tarvittaessa rakentaa vuokramalli, joka tukee yrityksen liiketoimintaa myös tulevaisuudessa.
Yhteenveto: milloin maksat turhaan ja milloin et?
Vuokra ALV ei ole automaattisesti hyvä tai huono asia. Se on:
-
neutraali silloin, kun vähennysoikeus on kunnossa
-
merkittävä kustannus, kun se jää yrityksen maksettavaksi
Yritykset, jotka onnistuvat toimitilapäätöksissä vuonna 2026:
-
ymmärtävät ALV:n vaikutuksen kokonaiskustannuksiin
-
eivät tee oletuksia
-
varmistavat asiat ennen sitoutumista
Haluatko varmistaa, ettei yrityksesi maksa toimitilasta turhaan ALV:tä?
CRE Premisesin asiantuntijat auttavat sinua löytämään yrityksellesi täydellisen toimitilan ja arvioimaan vuokrarakenteen vaikutukset jo ennen päätöstä.
👉 Ota yhteyttä: https://www.premises.fi/yhteystiedot/
