Moni yritys lähtee toimitilapäätökseen oletuksella, että vuokraan sisältyvä ALV on vähennyskelpoinen. Käytännössä näin ei aina ole – ja juuri nämä tilanteet aiheuttavat eniten ikäviä yllätyksiä toimitilavuokrauksessa.
Vuonna 2026 yritysten liiketoimintamallit ovat entistä monimuotoisempia. Tämä tekee ALV:n vähennysoikeudesta tilannekohtaisen kysymyksen, ei automaattisen edun.
Tässä artikkelissa käymme läpi käytännön esimerkkien kautta, milloin toimitilan ALV ei ole vähennyskelpoinen – ja miksi.
Miksi ALV ei aina ole vähennyskelpoinen?
Arvonlisäveron vähennysoikeus perustuu siihen, että:
-
liiketoiminta on ALV-velvollista
-
toimitilaa käytetään tähän liiketoimintaan
-
käyttö on tosiasiallista ja dokumentoitavissa
Kun jokin näistä ehdoista ei täyty, ALV voi jäädä yrityksen lopulliseksi kustannukseksi.
Esimerkki 1: Yrityksellä on sekä ALV-velvollista että ALV-vapaata toimintaa
Tämä on yksi yleisimmistä tilanteista.
Jos yritys harjoittaa esimerkiksi:
-
koulutus- tai valmennustoimintaa
-
sosiaali- tai terveyspalveluita
-
rahoitukseen liittyviä palveluita
…ja käyttää samaa toimitilaa useaan eri tarkoitukseen, ALV:n vähennysoikeus voi olla:
-
osittainen
-
tai kokonaan poissuljettu
Tällöin vuokran ALV ei ole yritykselle neutraali kustannus, vaan suoraan tulosta heikentävä menoerä.
Esimerkki 2: Toimitilaa käytetään osittain yksityiseen tai verottomaan käyttöön
Toimitilan käyttö ratkaisee, ei pelkkä yrityksen toimiala.
ALV ei ole vähennyskelpoinen siltä osin, kuin:
-
tila on yksityiskäytössä
-
tilaa käytetään verottomaan toimintaan
-
käyttö ei ole selkeästi eroteltavissa
Tyypillisiä tilanteita:
-
yritystoiminta ja muu toiminta samassa tilassa
-
osa tilasta vuokrattu eteenpäin verottomasti
-
epäselvä tilajako eri toimintojen välillä
Esimerkki 3: Yrityksen toiminta muuttuu kesken vuokrakauden
Vuokrasopimus tehdään usein vuosiksi eteenpäin, mutta liiketoiminta harvoin pysyy samana.
Jos yritys:
-
muuttaa palvelurakennettaan
-
laajentaa verottomaan toimintaan
-
yhdistää eri liiketoimintoja saman katon alle
…ALV:n vähennysoikeus voi muuttua kesken sopimuskauden.
ALV-vähennysoikeus ei lukitu sopimuksen allekirjoitushetkellä – se elää toiminnan mukana.
Esimerkki 4: Vuokranantaja ei ole ALV-velvollinen
Kaikki toimitilat eivät ole ALV-vuokrattuja.
Jos vuokranantaja:
-
ei ole hakeutunut ALV-velvolliseksi
-
tai ei voi hakeutua ALV-velvolliseksi tilan käytön vuoksi
…vuokra on ALV-vapaa. Tämä voi kuulostaa hyvältä, mutta vertailu ei ole aina yksiselitteinen.
ALV-vapaa vuokra:
-
ei sisällä vähennettävää veroa
-
voi vaikuttaa vuokran rakenteeseen ja kokonaiskustannuksiin
-
ei aina ole edullisempi vaihtoehto pitkällä aikavälillä
Esimerkki 5: Toimitilan käyttötarkoitus ei täytä ALV-ehtoja
Kaikki tilat eivät käyttäydy ALV:n näkökulmasta samalla tavalla.
Esimerkiksi:
-
tietyt liiketilat
-
hybriditilat
-
tilat, joissa käyttö muuttuu tai on vaikeasti määriteltävissä
…voivat aiheuttaa tilanteen, jossa ALV:n vähennysoikeus ei toteudu odotetusti.
Premises.fi toimitilahaun valikoimasta löytyy kohteita, joissa tilan käyttötarkoitus ja ALV-rakenne voidaan arvioida jo ennen neuvotteluvaihetta – ja tarvittaessa etsiä vaihtoehto, joka sopii yrityksen toimintaan paremmin.
Väliyhteenveto:
Toimitilan ALV ei ole vähennyskelpoinen silloin, kun liiketoiminta on osittain tai kokonaan verotonta, käyttö on epäselvää tai toiminta muuttuu sopimuskauden aikana. Oletukset maksavat – ennakointi säästää.
Miten yritys voi välttää ALV-yllätykset?
Yrityksen kannattaa ennen toimitilapäätöstä:
-
kartoittaa oma ALV-tilanne realistisesti
-
arvioida tulevat muutokset toiminnassa
-
varmistaa tilan käyttötarkoituksen soveltuvuus
-
käydä vuokramalli läpi asiantuntijan kanssa
ALV ei ole kirjanpidollinen jälkiajatus, vaan osa toimitilan kokonaiskustannusta.
Yhteenveto: milloin ALV jää kustannukseksi?
Toimitilan ALV ei ole vähennyskelpoinen, kun:
-
toiminta on verotonta tai osittain verotonta
-
tilan käyttö ei täytä vähennysoikeuden ehtoja
-
liiketoiminta muuttuu kesken vuokrakauden
-
ALV-rakenne on arvioitu väärin alussa
Vuonna 2026 onnistuneet yritykset eivät arvaa – ne varmistavat.
Haluatko varmistaa, ettei toimitilasi ALV jää yrityksesi maksettavaksi turhaan?
CRE Premisesin asiantuntijat auttavat sinua löytämään yrityksellesi täydellisen toimitilan ja arvioimaan ALV-vaikutukset jo ennen päätöstä.
👉 https://www.premises.fi/yhteystiedot/
