Liiketilan sijainti kannattaa valita sen perusteella, missä oikeat asiakkaat ostavat kannattavasti – ei sen perusteella, missä liikkuu eniten ihmisiä. Kivijalka sopii usein paikalliseen asiointiin ja omaleimaiselle palvelulle, kauppakeskus ostosten yhdistämiseen ja retail park tilaa vaativaan kauppaan sekä autolla asioiville asiakkaille.
Vilkas sijainti voi kasvattaa myyntiä mutta samalla vuokraa, henkilöstökuluja ja muita toimintamenoja. Edullinen liiketila puolestaan voi vaatia niin paljon omaa markkinointia, että vuokrasäästö katoaa asiakashankintaan.
Tässä oppaassa vertailemme kolmea sijaintityyppiä liiketilaa etsivän yrittäjän näkökulmasta. Saat käytännön valintaperusteet, esimerkkilaskelman ja tarkistuslistan, joiden avulla löydät konseptillesi sopivan vaihtoehdon.
CRE Premises tarjoaa asiakkailleen laajan valikoiman liiketiloja ympäri Suomea. Tutustu CRE Premises toimitilahakuun ja löydä yrityksellesi täydellinen liiketila.
Liiketilan sijainti: kolmen vaihtoehdon erot lyhyesti
Kivijalkaliike tarkoittaa tässä kadulle avautuvaa liiketilaa. Kauppakeskuksessa liike kuuluu yhteisesti johdettuun kaupalliseen kokonaisuuteen. Retail park eli kauppapuisto koostuu tyypillisesti suuremmista myymälöistä, joihin kuljetaan ulkoa ja joiden lähellä on pysäköintialue.
| Sijainti | Tyypillinen asiointitapa | Vahvuus | Keskeinen riski |
|---|---|---|---|
| Kivijalka | Lähipalvelu, ohikulkumatka tai erikseen suunniteltu käynti | Oma ilme ja yhteys paikallisiin asiakkaisiin | Asiakasvirta voi vaihdella voimakkaasti kadun ja korttelin mukaan |
| Kauppakeskus | Useita ostoksia ja palveluja samalla käynnillä | Muiden liikkeiden vetovoima ja yhteinen palveluympäristö | Kokonaiskulut ja aukiolon henkilöstötarve voivat kasvaa suuriksi |
| Retail park | Suunniteltu ostosmatka, usein autolla | Tilavat myymälät, pysäköinti ja tuotteiden noutaminen | Asiakkaalla pitää olla riittävä syy matkustaa paikalle |
Taulukko on lähtökohta vertailulle, ei yleispätevä kannattavuusjärjestys. Esimerkiksi joukkoliikenteen solmukohdan kauppakeskus ja autoliikenteeseen painottuva kauppakeskus palvelevat erilaisia asiakkaita.
Väliyhteenveto: Paras liiketilan sijainti ei välttämättä tuota suurinta liikevaihtoa. Se tuottaa riittävästi katetta vuokran, henkilöstön, markkinoinnin ja muiden kulujen jälkeen.
Kivijalkaliike – kun oma konsepti ja paikallisuus tuovat asiakkaat
Kivijalan vahvuus on suora yhteys katuun ja lähiympäristöön. Oma sisäänkäynti, näyteikkuna ja tunnistettava julkisivu voivat tehdä yrityksestä osan asiakkaan päivittäistä reittiä.
Kivijalka voi sopia esimerkiksi kahvilalle, parturi-kampaamolle, erikoisliikkeelle tai ajanvarauksella toimivalle palvelulle. Ratkaisevaa on, tarvitseeko yritys jatkuvaa ohikulkuliikennettä vai saapuvatko asiakkaat paikalle tarkoituksella.
Ohikulkija ja ajanvarausasiakas tarvitsevat eri sijainnin
Aamukahvilalle työmatkalaisten reitti voi olla arvokkaampi kuin vilkas iltakatu. Ajanvarauspalvelulle taas rauhallinen sivukatu voi toimia erinomaisesti, jos sisäänkäynti löytyy helposti ja kulkuyhteydet ovat kunnossa.
Siksi ”liiketila keskustassa” ei vielä kerro riittävästi. Tutki juuri kyseistä kadunpuolta, näkyvyyttä lähestymissuunnasta ja sitä, kulkeeko tavoiteltu asiakas oven ohitse.
Myös lähialueen asukkaat, työpaikat ja muut yritykset vaikuttavat kysyntään. Lounasravintolan arvioinnissa olennaista on toimistojen todellinen käyttö, ei vain alueella sijaitsevien työpisteiden määrä.
Milloin kivijalka ei ole paras vaihtoehto?
Kivijalka voi olla hankala suurelle myymälälle, jos tavarahuolto, varastointi tai asiakkaiden noutoliikenne eivät toimi. Vanhan liiketilan muuttaminen oman konseptin käyttöön voi myös vaatia merkittävän investoinnin.
Selvitä esimerkiksi ilmanvaihto, esteettömyys, wc-tilat ja tavarantoimitusten reitti ennen kuin ihastut julkisivuun. Aukioloaikojen, opasteiden ja terassin mahdollisuudetkin pitää varmistaa kohdekohtaisesti.
Kauppakeskus – kun muiden liikkeiden vetovoima tukee myyntiä
Kauppakeskus voi tuoda yrityksen lähelle asiakkaita, jotka saapuvat alueelle jo valmiiksi ostoksille tai palveluihin. Päivittäistavarakauppa, ravintolat ja muut vetovoimaiset toimijat voivat synnyttää toistuvia asiointikäyntejä.
Kauppakeskuksia voi vertailla esimerkiksi kävijämäärien, myynnin ja palvelutarjonnan perusteella. Näitä tietoja kokoaa Suomen Kauppakeskusyhdistyksen vuosittainen kauppakeskusjulkaisu. Koko keskuksen tunnusluvut eivät kuitenkaan vielä kerro yksittäisen liiketilan myyntipotentiaalia.
Kauppakeskuksen kävijä ei automaattisesti ole sinun asiakkaasi
Ratkaisevaa on, kuinka moni kulkee oman liikkeen ohi, huomaa sen, astuu sisään ja ostaa. Sisäänkäyntien, liukuportaiden, päivittäistavarakaupan ja pysäköintiyhteyksien sijainti vaikuttaa kulkureitteihin.
Pyydä mahdollisuuksien mukaan tietoa juuri kyseisen käytävän asiakasvirrasta ja sen vaihtelusta. Selvitä myös, tarkoittaako ilmoitettu kävijäluku käyntejä vai yksittäisiä ihmisiä.
Naapurit voivat täydentää omaa tarjontaa tai kilpailla samoista ostoksista. Molemmissa tapauksissa kannattaa arvioida, tuovatko ne tavoiteltuja asiakkaita juuri oman liiketilan kohdalle.
Laske aukiolon kustannus ennen vuokrapäätöstä
Selvitä sopimuksesta edellytetyt aukioloajat ja laske niiden vaatima henkilöstö. Jos laajempi aukiolo lisää työvuoroja, lisämyynnin pitää kattaa myös nämä kulut.
Pyydä lisäksi erittely mahdollisista ylläpito-, markkinointi- ja muista maksuista sekä vuokran määräytymisestä. Pelkkä ilmoitettu perusvuokra ei riitä vaihtoehtojen vertailuun.
Retail park – kun asiakas tulee ostamaan ja noutamaan
Retail park voi toimia erityisen hyvin silloin, kun tuotteet tarvitsevat paljon esittelytilaa tai asiakas haluaa kuljettaa ostokset autolla. Tyypillisiä käyttötarkoituksia ovat huonekalu-, sisustus-, rakennustarvike- ja muu tilaa vaativa kauppa.
Suomessa tällaisia kohteita on esimerkiksi Vantaanportissa. Kiinteistönomistaja Tallbergin Vantaanportti Retail Park -kohde havainnollistaa suurta katutason myymäläratkaisua.
Näkyvyys tielle ei vielä tarkoita helppoa asiointia
Tarkista, miten asiakas pääsee pääväylältä pysäköintiin ja pysäköinnistä sisäänkäynnille. Hankala liittymä, epäselvät opasteet tai pitkä kantomatka voivat heikentää muuten näkyvän sijainnin toimivuutta.
Selvitä myös pysäköinnin ehdot, noutopaikat ja tavarahuollon erottaminen asiakasliikenteestä. Autolla saavutettavuuden rinnalla pitää huomioida henkilöstön työmatkat ja autottomat asiakkaat.
Retail park ei silti edellytä valtakunnallisesti tunnettua brändiä. Pienempikin yritys voi menestyä, jos erikoisvalikoima, asiantuntemus tai palvelu antaa asiakkaalle hyvän syyn saapua paikalle.
Mikä liiketilan sijainti sopii omalle konseptillesi?
| Konsepti | Aloita vertailu tästä | Ratkaiseva kysymys |
|---|---|---|
| Aamukahvila tai lounasravintola | Kivijalka tai työmatkavirtoja palveleva kauppakeskus | Liikkuvatko asiakkaat paikalla oikeaan kellonaikaan? |
| Muoti-, kosmetiikka- tai lahjatavaraliike | Kauppakeskus tai kaupallinen kivijalkasijainti | Sopiiko asiakaskunta valikoimaan ja hintatasoon? |
| Ajanvarauksella toimiva palvelu | Saavutettava kivijalka tai sopiva kauppakeskustila | Tarvitaanko ohikulkijoita vai ensisijaisesti helppoa saapumista? |
| Huonekalu- tai keittiöshowroom | Retail park tai muu autolla saavutettava liiketila | Riittävätkö esittelytila, neuvottelurauha ja noutomahdollisuudet? |
| Verkkokaupan noutomyymälä | Retail park tai toimiva kivijalka | Onko varastointi ja nopea noutaminen kustannustehokasta? |
| Kapea erikoiskonsepti | Asiakaskunnan reiteille sopiva sijainti | Kuinka pitkän matkan asiakas on valmis tekemään? |
Paljonko kalliimman liiketilan pitää myydä enemmän?
Liiketilan vuokra kannattaa muuttaa tarvittavaksi lisämyynniksi. Näin näet, kuinka paljon paremman sijainnin pitäisi todella tuottaa.
Havainnollistava laskelma, ei markkinavuokra-arvio: yritys vertailee saman konseptin kolmea vaihtoehtoa. Myynnistä jää muuttuvien kulujen jälkeen 40 prosenttia kattamaan taulukon kuluja ja tulosta. Summat ovat kuukausittaisia, ja myynti on ilman arvonlisäveroa. Vähennyskelpoista arvonlisäveroa ei käsitellä kuluna.
| Laskelman erä | Kivijalka | Kauppakeskus | Retail park |
|---|---|---|---|
| Tilakulut yhteensä | 3 000 € | 5 000 € | 4 000 € |
| Henkilöstö ja muut kiinteät toimintakulut | 9 000 € | 12 000 € | 10 000 € |
| Katettavat kulut yhteensä | 12 000 € | 17 000 € | 14 000 € |
| Tarvittava myynti 40 %:n katteella | 30 000 € | 42 500 € | 35 000 € |
Esimerkissä kauppakeskus tarvitsee 12 500 euroa enemmän kuukausimyyntiä kuin kivijalka päästäkseen samaan nollatulokseen. Jos veroton keskiostos on 50 euroa, ero tarkoittaa 250 lisäostosta kuukaudessa.
Laskukaava on:
Tarvittava lisämyynti = sijaintien kuluerotus ÷ katetuottoprosentti desimaalina.
Laskelma ei vielä sisällä esimerkiksi avausinvestoinnin takaisinmaksua, rahoituskuluja tai yrittäjän tavoitevoittoa. Lisää ne omaan vertailuun. Testaa myös, mitä tapahtuu, jos myynti jää 20 prosenttia ennustettua pienemmäksi.
Väliyhteenveto: Älä kysy vain, onko sijainti vilkas. Kysy, pystyykö se tuomaan riittävästi lisäostoksia kattamaan korkeamman vuokran ja toiminnan lisäkulut.
Liiketilan valinta: kahdeksan asiaa ennen vuokrasopimusta
- Määrittele tavoiteasiakas. Missä hän asuu, työskentelee ja asioi? Miksi hän tulisi juuri tähän liikkeeseen?
- Mittaa oikeaa asiakasvirtaa. Käy kohteessa eri viikonpäivinä ja kellonaikoina, myös hiljaisina hetkinä.
- Testaa saapuminen. Kulje reitti pysäkiltä tai pysäköintipaikalta ovelle asiakkaan tavoin.
- Arvioi naapurit. Tuovatko ne sopivaa kysyntää, ja mitä tapahtuu tärkeän vetovoimatoimijan poistuessa?
- Varmista tekninen soveltuvuus. Tarkista käyttötarkoitus, ilmanvaihto, esteettömyys, varastointi ja tavarahuolto.
- Pyydä kaikki kulut kirjallisesti. Huomioi perusvuokran lisäksi muut maksut, muutostyöt ja aukiolon kustannukset.
- Rakenna myyntiennuste alhaalta ylöspäin. Arvioi ostavien asiakkaiden määrä ja keskiostos sen sijaan, että käyttäisit vain alueen kokonaiskävijälukua.
- Testaa heikompi skenaario. Riittääkö käyttöpääoma, jos avaus viivästyy tai myynti käynnistyy hitaasti?
Vertailuun kannattaa ottaa useampi konkreettinen kohde. CRE Premisesin toimitilahaussa voit tutustua vuokrattaviin liiketiloihin ja muihin toimitilavaihtoehtoihin.
Usein kysyttyä liiketilan sijainnista
Onko kivijalkaliike halvempi kuin kauppakeskus?
Ei automaattisesti. Keskeinen kivijalkaliiketila voi olla kallis, ja muutostyöt voivat kasvattaa investointia. Kauppakeskuksessa taas kokonaiskuluja voivat nostaa sopimuksen mukaiset lisämaksut ja laajan aukiolon henkilöstötarve.
Kenelle retail park sopii parhaiten?
Retail park sopii usein tilaa vaativalle kaupalle, showroomille ja autolla asioivia asiakkaita palvelevalle konseptille. Edellytyksenä on riittävä kysyntä ja toimiva saapumis-, pysäköinti- ja noutoratkaisu.
Kuinka suuri osuus liikevaihdosta saa mennä vuokraan?
Kaikille toimialoille sopivaa prosenttia ei ole. Maksukyky riippuu katteesta, henkilöstötarpeesta ja muista kuluista. Laske ensin tavoitetulos ja muut kustannukset: jäljelle jäävä summa määrittää, paljonko tilakuluihin on varaa.
Voiko hyvä verkkonäkyvyys korvata heikomman sijainnin?
Se voi auttaa erityisesti ajanvarauspalvelua tai erikoiskauppaa, jonka asiakkaat etsivät määrätietoisesti tiettyä palvelua. Verkkonäkyvyys ei kuitenkaan poista hankalaa sisäänkäyntiä, puuttuvaa pysäköintiä tai epäkäytännöllistä noutoa.
Onko suuri kävijämäärä tae liiketilan kannattavuudesta?
Ei. Kannattavuus riippuu siitä, kuinka moni tavoiteltu asiakas huomaa liikkeen ja ostaa sekä paljonko ostoksista jää katetta. Keskuksen kokonaiskävijämäärä ei ole sama kuin oman myymälän asiakasvirta.
Löydä liiketila, joka sopii konseptiisi ja laskelmaasi
Oikea liiketilan sijainti yhdistää asiakkaiden tarpeet, toimivan tilan ja kestävän kustannustason. Kivijalka, kauppakeskus ja retail park voivat kaikki olla hyviä vaihtoehtoja, mutta eri syistä.
Etsitkö liiketilaa? Ota yhteyttä CRE Premisesin asiantuntijoihin ja kerro konseptisi, tilantarpeesi sekä tavoitebudjettisi. Autamme kartoittamaan sopivia vaihtoehtoja, jotta voit vertailla sijainnin lisäksi koko liiketoiminnan toimivuutta.
Tutustu myös CRE Premisesin kohteisiin Kauppalehden listauksissamme.
