Sijainnilla on kiinteistösijoituksessa ratkaiseva merkitys, sillä se vaikuttaa merkittävästi sijoituksen tuottoon ja potentiaaliseen arvonnousuun. Vaikka sijoituskiinteistöjen kokonaistuotto on noussut viime vuosina positiiviselle puolelle, markkina-arvojen vaihtelu on edelleen huomattavaa. Tässä blogikirjoituksessa tarkastelemme, miten erilaiset sijainnit vaikuttavat kiinteistösijoitusten tuottoon, mitkä tekijät tekevät sijainnista houkuttelevan, sekä pohdimme, voiko sijainnin merkitystä kompensoida muilla tekijöillä.
Miten sijainti vaikuttaa kiinteistösijoituksen kokonaistuottoon?
Sijoituskiinteistön sijainti vaikuttaa suoraan sen tuottopotentiaaliin, sillä vuokra- ja myyntihinnat sekä kysyntä vaihtelevat huomattavasti alueittain. Esimerkiksi kaupunkien keskustoissa kiinteistöt ovat usein arvokkaampia ja vuokratuotot korkeampia, mutta vastaavasti myös hankintahinnat ovat merkittävästi korkeammat. Keskustojen kiinteistöjen arvot kestävät usein paremmin markkinoiden epävarmuutta, sillä kysyntä säilyy korkeana.
Esikaupunkialueilla taas kiinteistöjen hankintahinnat ovat yleensä maltillisempia, mikä voi mahdollistaa korkeammat suhteelliset tuotot. Näillä alueilla tuotto perustuu usein vuokralaisten pitkäaikaiseen sitoutumiseen ja vakaaseen vuokratasoon, jolloin riski markkina-arvojen vaihtelusta on pienempi. Maaseutumaisilla alueilla puolestaan kiinteistöjen hinnat ovat matalampia, mutta myös vuokrakysyntä voi olla rajallista, mikä vaikuttaa suoraan sijoituksen tuotto-odotuksiin.
Esimerkiksi yhteiskuntakiinteistöjen sektorilla sijainti ja käyttötarkoitus nivoutuvat tiukasti yhteen. Viime vuosina tämä sektori on osoittanut hyvää tuottokehitystä, erityisesti kaupunkien kasvukeskuksissa, joissa palveluiden tarve on jatkuvaa ja vakaa. Yhteiskuntakiinteistöjen vakavaraiset vuokralaiset ja pitkät vuokrasopimukset tukevat sijoituksen tuottoa ja vähentävät riskiä myös epävarmassa markkinatilanteessa.
Mitkä tekijät tekevät sijainnista houkuttelevan sijoituskohteen?
Sijoituskohteen houkuttelevuutta arvioitaessa keskeisiä tekijöitä ovat ennen kaikkea hyvä saavutettavuus, palveluiden läheisyys sekä alueen kehittymispotentiaali. Hyvät liikenneyhteydet ovat ratkaisevia erityisesti toimisto- ja logistiikkakiinteistöissä, kun taas tuotantotiloissa korostuu toimivat yhteydet valtaväyliin ja satamiin. Lisäksi alueen kehittyminen, kuten uusien infrastruktuurihankkeiden ja asuntoalueiden rakentaminen, nostaa alueen kiinnostavuutta ja kiinteistöjen tulevaa arvoa.
Myös turvallisuus ja viihtyisyys ovat yhä tärkeämpiä ominaisuuksia, jotka vaikuttavat sijoituskohteiden kysyntään ja siten niiden tuotto-odotuksiin. Esimerkiksi biofiiliset ratkaisut ja kestävän kehityksen mukaiset suunnitteluratkaisut tekevät kiinteistöstä houkuttelevan vuokralaisille, jotka arvostavat hyvinvointia ja vastuullisuutta.
Yksi keskeinen tekijä on myös alueen yleinen markkinatilanne ja kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset. Korkojen nousu on viime vuosina painanut kiinteistöjen markkina-arvoja, mutta houkuttelevilla sijainneilla vaikutus on ollut maltillisempaa. Vakavaraiset vuokralaiset, kuten julkisen sektorin toimijat ja suuret yritykset, voivat varmistaa vakaata kassavirtaa ja suojata sijoittajaa markkinavaihteluilta.
Onko nousevilla alueilla paremmat tuottomahdollisuudet kuin vakiintuneilla alueilla?
Nousevilla alueilla sijoittamiseen liittyy usein korkeampi riskitaso, mutta samalla potentiaalisesti paremmat tuottomahdollisuudet. Näillä alueilla kiinteistöjen hinnat ovat usein kohtuullisempia, ja kehittyvä infrastruktuuri sekä kasvava kysyntä voivat nostaa kiinteistöjen arvoa nopeasti. Tämä tarjoaa mahdollisuuden korkeisiin kiinteistösijoitusten tuottoihin lyhyellä aikavälillä, mutta edellyttää hyvää kykyä tunnistaa alueen kehityspotentiaali ajoissa.
Vakiintuneiden alueiden kiinteistöjen arvot ovat yleensä vakaampia, mutta myös niiden hankintahinnat ovat korkeampia. Näillä alueilla sijoittajan tuotto perustuu usein vakaaseen kassavirtaan ja maltilliseen arvonnousuun pitkällä aikavälillä. Tämä strategia on turvallisempi, mutta se ei välttämättä tarjoa yhtä suurta arvonnousupotentiaalia kuin nousevat alueet.
Sijoittajan tulisi aina arvioida omaa riskinsietokykyään ja sijoitustavoitteitaan valitessaan sijoituskohteen sijaintia. Molemmilla strategioilla on paikkansa, ja usein parhaan tuoton saavuttamiseksi sijoittajat yhdistelevät sijoituskohteita sekä nousevilta että vakiintuneilta alueilta.
Voiko sijainnin merkitystä kompensoida muilla tekijöillä?
Vaikka sijainti on yksi keskeisimmistä kiinteistösijoituksen tuottoon vaikuttavista tekijöistä, voidaan sen merkitystä osittain kompensoida muilla keinoilla. Esimerkiksi remontointi ja kiinteistön modernisointi voivat nostaa sen arvoa ja parantaa vuokrattavuutta huomattavasti. Tämä pätee erityisesti alueilla, joiden infrastruktuuri ja palvelut ovat jo hyvällä tasolla, mutta kiinteistökanta kaipaa uudistamista.
Tehokas markkinointi ja kiinteistön hallinnointi voivat myös auttaa parantamaan sijoituksen tuottoa. Ammattimainen ja aktiivinen vuokrauspalvelu, joka huomioi vuokralaisen edut ja tarjoaa joustavia sopimuksia, voi vähentää tyhjilläänoloaikoja ja näin parantaa sijoittajan kokonaiskassavirtaa.
Lisäksi kestävän kehityksen ratkaisut ja energiatehokkuuteen panostaminen voivat tehdä kiinteistöstä kilpailukykyisemmän, houkutellen vastuullisuudesta kiinnostuneita vuokralaisia. Esimerkiksi biofiiliset ratkaisut ja energiatehokkaat järjestelmät paitsi vähentävät kiinteistön ympäristövaikutuksia myös parantavat sen houkuttelevuutta vuokralaisille ja ostajille, mikä lisää sijoituksen tuottoa pitkällä aikavälillä.
Ota yhteyttä CRE Premisesiin saadaksesi lisätietoja. Voit myös tutustua kohteisiimme Kauppalehden listauksissamme!
