Maailmanpolitiikan myllerrykset heijastuvat yhä selvemmin Suomen kiinteistömarkkinoihin. Viime vuosien aikana tapahtuneet merkittävät muutokset kansainvälisessä turvallisuusympäristössä ovat vaikuttaneet toimitilamarkkinoiden dynamiikkaan eri puolilla maata. Turvallisuuspoliittinen tilanne, erityisesti Suomen NATO-jäsenyys ja jännitteet itänaapurin kanssa, on muokannut sijoittajien näkemyksiä ja kiinteistöjen arvostusta. Tässä artikkelissa tarkastelemme näiden geopoliittisten muutosten monitahoisia vaikutuksia Suomen toimitilamarkkinoihin ja pohdimme, mitä se merkitsee kiinteistösijoittajille ja toimitilojen omistajille.
Mikä on geopolitiikan nykyinen vaikutus Suomen toimitilamarkkinoihin?
Nykyinen geopoliittinen tilanne on luonut uudenlaisen toimintaympäristön Suomen kiinteistömarkkinoille. Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan helmikuussa 2022 ja sitä seurannut Suomen NATO-jäsenyysprosessi ovat merkittävästi muuttaneet markkinadynamiikkaa. Kiinteistösijoittajien päätöksentekoprosessissa turvallisuuspolitiikka on noussut tärkeäksi kriteeriksi, mikä näkyy erityisesti kansainvälisten sijoittajien käyttäytymisessä.
KTI Kiinteistötieto Oy:n raportin mukaan vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla kansainvälisten sijoittajien osuus Suomen kiinteistökauppojen volyymista oli noin 35 prosenttia, mikä on merkittävä kasvu verrattuna kriisiä edeltävään aikaan. Tämä osoittaa, että NATO-jäsenyyden tuoma turvallisuuden tunne on vahvistanut Suomen asemaa sijoituskohteena, vaikka lyhyellä aikavälillä epävarmuus aiheuttikin hetkellisen notkahduksen markkinoilla.
Erityisesti pääomamarkkinoilla epävarmuus on näkynyt varovaisuutena ja pidempinä neuvotteluaikoina. Korkotason nousu on yhdessä geopoliittisten jännitteiden kanssa saanut monet sijoittajat lykkäämään päätöksiä. Toisaalta, Suomi nähdään nyt turvallisempana ”turvasatamana” moniin muihin Euroopan maihin verrattuna, mikä on alkanut houkutella erityisesti pitkän aikavälin sijoittajia.
Miten Nato-jäsenyys on muuttanut kiinteistösijoittajien kiinnostusta Suomea kohtaan?
Suomen NATO-jäsenyys huhtikuussa 2023 on vahvistanut maan asemaa turvallisena sijoituskohteena. Puolustusliittoon liittyminen on lisännyt etenkin kansainvälisten instituutiosijoittajien luottamusta Suomen markkinoihin, kun turvallisuuspoliittinen epävarmuus on vähentynyt.
Newsecin markkinakatsauksen mukaan etenkin pohjoisamerikkalaiset ja keskieurooppalaiset sijoittajat ovat aktivoituneet Suomen markkinoilla NATO-jäsenyyden myötä. Kiinnostus on kohdistunut erityisesti vakaisiin tuottokohteisiin kuten logistiikkakiinteistöihin, päivittäistavarakaupan tiloihin sekä prime-toimistoihin pääkaupunkiseudulla.
CBRE:n tutkimuksen perusteella 62 prosenttia kansainvälisistä kiinteistösijoittajista pitää Suomen NATO-jäsenyyttä merkittävänä tai erittäin merkittävänä tekijänä sijoituspäätöksissään. Myös kotimaiset sijoittajat ovat reagoineet positiivisesti: Rakli ry:n kyselyssä 70 prosenttia suomalaisista institutionaalisista sijoittajista koki NATO-jäsenyyden parantavan Suomen kiinteistömarkkinoiden kilpailukykyä.
Missä alueilla geopoliittiset jännitteet vaikuttavat eniten toimitilamarkkinoihin?
Geopoliittisten jännitteiden vaikutukset ovat jakautuneet epätasaisesti eri puolilla Suomea. Itärajan läheisyydessä sijaitsevien toimitilojen arvostuksessa on nähty selkeitä muutoksia, kun taas läntisessä Suomessa vaikutukset ovat jääneet vähäisemmiksi.
Kaakkois-Suomen kaupungeissa, kuten Lappeenrannassa, Imatralla ja Kotkassa, toimitilojen vajaakäyttöasteet ovat nousseet jopa 15-20 prosenttiin Venäjän-kaupan romahdettua. Erityisesti logistiikka- ja varastotilat, jotka aiemmin palvelivat itäkauppaa, ovat kärsineet kysynnän laskusta. Vastaavasti Helsingin, Turun ja Tampereen kaltaiset keskukset ovat säilyttäneet vetovoimansa ja jopa vahvistaneet sitä uudessa geopoliittisessa tilanteessa.
Pääkaupunkiseudulla prime-toimistotilojen kysyntä on pysynyt vahvana, ja vuokrausasteet ovat säilyneet korkeina. Kiinteistökehittäjät ovat keskittäneet hankkeita entistä enemmän ydinalueille ja korkean turvallisuustason kohteisiin. Tämä on luonut kasvavaa kuilua pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välille toimitilamarkkinoilla.
Mitkä toimitilasektorit hyötyvät nykyisestä geopoliittisesta tilanteesta?
Muuttunut turvallisuusympäristö on luonut kysyntää tietyille toimitilasektoreille. Erityisesti turvallisuusalaan ja huoltovarmuuteen liittyvät kiinteistöt ovat nousseet sijoittajien kiinnostuksen kohteeksi. Datakeskukset, joiden merkitys digitaalisen infrastruktuurin turvaamisessa on korostunut, ovat kasvattaneet suosiotaan.
Puolustusteollisuuden kasvavat tilantarpeet näkyvät jo markkinoilla. Suomen johtavat puolustusalan yritykset kuten Patria ja Nammo ovat laajentaneet toimintaansa, mikä on lisännyt erikoistuneiden tuotanto- ja toimistotilojen kysyntää. Myös energiahuoltovarmuuteen liittyvät kiinteistöt, kuten varavoimaloiden tilat, ovat nousseet arvoon arvaamattomaan.
Logistiikkakiinteistöjen osalta muutos on ollut kaksijakoinen: itäkaupan logistiikkakeskukset kärsivät, kun taas läntisen tuonnin ja huoltovarmuuden kannalta keskeiset logistiikkatilat ovat vahvistuneet. Modernien, energiatehokkaiden logistiikkakiinteistöjen kysyntä on kasvanut erityisesti pääväylien varrella ja satamien läheisyydessä.
Miten geopoliittiset riskit tulisi huomioida toimitilainvestoinneissa Suomessa?
Nykyisessä toimintaympäristössä kiinteistösijoittajien on syytä kiinnittää erityistä huomiota geopoliittisten riskien hallintaan. Hajautettu portfoliostrategia maantieteellisesti ja sektoreittain tarjoaa suojaa poliittisten riskien varalta. Monipuolistaminen niin sijaintien kuin kiinteistötyyppienkin osalta on tärkeä suojautumiskeino.
Sopimusteknisesti vuokrasopimuksiin kannattaa sisällyttää ehtoja, jotka huomioivat mahdolliset force majeure -tilanteet ja tarjoavat joustoa kriisitilanteissa. Pitkät vuokrasopimukset vakaiden vuokralaisten kanssa tuovat ennustettavuutta epävarmassa ympäristössä.
Huoltovarmuusnäkökulma on noussut merkittäväksi kriteeriksi toimitilojen arvioinnissa. Kiinteistön energiaomavaraisuus, varavoimajärjestelmät ja kyberturvallisuuden taso vaikuttavat yhä enemmän kohteen arvostukseen. Myös tilojen muuntojoustavuus on valtti – kiinteistön tulee pystyä vastaamaan muuttuviin tarpeisiin nopeasti.
Asiantuntijamme suosittelevat myös säännöllistä riskianalyysiä kansainvälisen tilanteen kehityksen mukaisesti. Kiinteistöjen vakuuttaminen geopoliittisten riskien varalta on kallistunut, mutta yhä tärkeämpää. Meillä CRE Premisesissä autamme asiakkaitamme arvioimaan kiinteistöjen geopoliittisia riskejä ja mahdollisuuksia osana kokonaisvaltaista kiinteistöstrategiaa.
Geopoliittisten jännitteiden vaikutus toimitilamarkkinoihin tulevaisuudessa
Lähivuosien aikana geopoliittisen tilanteen odotetaan jatkavan vaikutustaan Suomen toimitilamarkkinoihin. NATO-jäsenyyden vakiintuminen tulee todennäköisesti vahvistamaan Suomen asemaa sijoituskohteena, erityisesti kun markkinat tottuvat uuteen normaaliin.
Keskipitkällä aikavälillä ennustamme, että turvallisuuteen liittyvien toimialojen kasvu luo uutta kysyntää erikoistuneille toimitiloille. Puolustusalan investoinnit sekä kyberturvallisuuden ja datainfrastruktuurin kehitys tukevat näiden sektoreiden kiinteistömarkkinoita. Samalla itärajan kaupankäynnin muutokset pakottavat alueen kiinteistönomistajat etsimään uusia käyttötarkoituksia vapautuneille tiloille.
Pitkällä aikavälillä Suomen asema ”pohjoisena turvasatamana” voi houkutella sellaisia kansainvälisiä toimijoita, jotka arvostavat vakaata toimintaympäristöä ja luotettavaa yhteiskuntaa. Tämä voi tasapainottaa muiden markkinariskien, kuten korkotason nousun ja inflaation vaikutuksia.
Kokonaisuudessaan, vaikka geopoliittiset jännitteet luovat epävarmuutta, ne myös avaavat uusia mahdollisuuksia. Kiinteistösijoittajat, jotka ymmärtävät nämä muutokset ja osaavat ennakoida niiden seurauksia, voivat löytää arvokkaita sijoituskohteita muuttuvassa markkinassa. Me CRE Premisesissä seuraamme aktiivisesti tilanteen kehittymistä ja tarjoamme asiakkaillemme ajantasaista tietoa ja asiantuntemusta muuttuvassa geopoliittisessa toimintaympäristössä.
Geopoliittinen tilanne ja sen vaikutukset toimitilamarkkinoihin vaativat jatkuvaa seurantaa ja analyysejä. Autamme asiakkaitamme navigoimaan tässä monimutkaisessa toimintaympäristössä ja löytämään parhaat toimitilaratkaisut, jotka huomioivat sekä nykyiset tarpeet että tulevaisuuden haasteet turvallisuudessa ja toimivuudessa.
CRE Premises on ammattilainen, joka auttaa kaikissa kiinteistöihin liittyvissä kysymyksissä – silloinkin, kun kyseessä on muuttuva turvallisuusympäristö. Ota yhteyttä nyt!
Tutustu myös CRE Premisesin laajaan kohdevalikoimaan Kauppalehden listauksistamme.
