Liiketilan vuokra on Suomessa lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Tämä perustuu arvonlisäverolain (AVL) määräyksiin, joiden mukaan kiinteistöjen vuokraustoiminta on pääsääntöisesti vapautettu arvonlisäverosta. Vapautus koskee sekä toimitiloja että muita liiketiloja riippumatta siitä, harjoitetaanko niissä liiketoimintaa. Kiinteistönomistaja voi kuitenkin tietyin edellytyksin hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi vuokraustoiminnastaan, mikä vaikuttaa merkittävästi sekä vuokranantajan että vuokralaisen taloudelliseen asemaan.
Milloin liiketilan vuokra on ALV-vapaa?
Liiketilan vuokra on ALV-vapaa aina, kun kyseessä on kiinteistön tai sen osan vuokraus ilman erityispalveluita. Arvonlisäverolain mukaan kiinteistön vuokraus tai luovutus on lähtökohtaisesti vapautettu arvonlisäverosta. Tämä pääsääntö koskee kaikkia liiketiloja toimistotiloista tuotanto- ja varastotiloihin.
ALV-vapaus koskee pelkkää tilojen vuokrausta, jossa vuokralainen saa hallintaoikeuden kiinteistöön tai sen osaan. Kiinteistön käyttötarkoituksella ei ole merkitystä ALV-vapauden kannalta – vapautus koskee yhtä lailla toimistoja, myymälätiloja, tuotantotiloja ja varastoja. Myöskään vuokrasuhteen kestolla ei ole vaikutusta verovapauteen, joten sekä toistaiseksi voimassa olevat että määräaikaiset vuokrasopimukset ovat lähtökohtaisesti ALV-vapaita.
Kiinteistön käsite on arvonlisäverotuksessa laaja. Se kattaa maa-alueet, rakennukset ja pysyvät rakennelmat sekä niiden osat. Täten vuokranantaja ei voi ilman erityistoimenpiteitä lisätä arvonlisäveroa vuokraan, eikä vuokranantajalla ole oikeutta vähentää kiinteistöön kohdistuvien hankintojen arvonlisäveroa.
Mitä poikkeuksia liiketilojen ALV-vapauteen on olemassa?
Liiketilojen ALV-vapauteen on olemassa merkittäviä poikkeuksia, jolloin vuokraus on arvonlisäverollista. Näitä ovat esimerkiksi hotelli- ja majoitustoiminta, kokous- ja kongressitilojen lyhytaikainen vuokraus sekä pysäköintipaikkojen vuokraus. Myös tietyt erityiskäyttöön tarkoitetut tilat ja palvelut ovat arvonlisäverollisia.
Arvonlisäverolain mukaan seuraavat kiinteistöjen käyttöoikeuden luovutukset ovat aina arvonlisäverollisia:
- Hotelli- ja leirintäaluetoiminta sekä niihin verrattava majoitustoiminta
- Kokous-, näyttely- ja urheilutilan tai vastaavan tilan tilapäinen luovuttaminen
- Pysäköintitoiminta, mukaan lukien venepaikkojen vuokraus
- Sataman tai lentokentän luovuttaminen vesi- tai ilma-alusten käyttöön
- Säilytyslokeroiden pysyvä käyttöoikeuden luovutus
- Ilmoitus- tai mainostilan luovuttaminen
- Yleisen tien tai rautatien pitämiseen liittyvän maa-alueen luovuttaminen
Lisäksi on huomattava, että jos vuokraukseen sisältyy merkittäviä palveluelementtejä, kuten kalustusta, siivousta tai vastaanottopalveluja, kyseessä ei ole enää puhdas kiinteistön vuokraus vaan palvelukokonaisuus, joka voi olla arvonlisäverollinen. Tällaisia ovat esimerkiksi ns. coworking-tilat, joissa vuokrataan työpisteitä täysin varustelluissa toimistotiloissa erilaisine palveluineen.
Miten vapaaehtoinen ALV-velvollisuus toimii kiinteistövuokrauksessa?
Vapaaehtoinen ALV-velvollisuus tarkoittaa, että kiinteistön omistaja tai haltija voi hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta. Hakeutuminen on mahdollista, kun vuokralainen käyttää tiloja jatkuvasti arvonlisäverollisessa toiminnassa tai kun tiloissa toimii valtio tai kunta.
Hakeutuminen edellyttää tiettyjä perusedellytyksiä:
- Kiinteistöä tai sen osaa käytetään jatkuvasti arvonlisäverollisessa toiminnassa
- Vuokralaisen on harjoitettava vähennykseen oikeuttavaa liiketoimintaa kyseisessä tilassa
- Hakeutuminen koskee tiettyä kiinteistöä tai sen osaa, ei koko kiinteistökantaa automaattisesti
Hakeutuminen tapahtuu tekemällä ilmoitus Verohallinnolle. Käytännössä kiinteistönomistaja rekisteröityy arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta. Hakeutuminen voi koskea vain osaa kiinteistöstä, mutta sen tulee kohdistua selkeästi määriteltyyn kiinteistön osaan.
Kiinteistönomistajan kannattaa varmistaa, että vuokrasopimuksessa on selkeät lausekkeet arvonlisäverosta. Sopimuksessa tulisi määritellä, että vuokranantajalla on oikeus lisätä arvonlisävero vuokraan ja että vuokralainen käyttää tiloja arvonlisäverollisessa toiminnassa. Näin vuokranantaja voi suojautua tilanteelta, jossa vuokralaisen toiminnan luonne muuttuu eikä tilojen käyttö enää oikeuta arvonlisäverovähennyksiin.
Mitä hyötyä ALV-velvolliseksi hakeutumisesta on kiinteistönomistajalle?
ALV-velvolliseksi hakeutumisen merkittävin hyöty kiinteistönomistajalle on mahdollisuus vähentää kiinteistöinvestointien ja ylläpitokulujen arvonlisävero. Tämä koskee rakentamis- ja perusparannuskustannuksia sekä juoksevia kuluja kuten huoltoa, sähköä ja lämmitystä, mikä parantaa kassavirtaa ja pienentää kustannusrasitusta.
Konkreettisia taloudellisia hyötyjä ovat:
- Rakentamiskustannusten ALV:n vähennysoikeus (25,5% rakennuskustannuksista)
- Korjaus- ja kunnossapitokulujen ALV:n vähennysoikeus
- Kiinteistön ylläpitokulujen ALV:n vähennysoikeus (sähkö, lämmitys, vesi, siivous, jne.)
- Kiinteistöön kohdistuvien palvelujen ALV:n vähennysoikeus
Erityisen merkittävää taloudellista hyötyä syntyy uudisrakentamisessa tai mittavissa peruskorjauksissa, joissa arvonlisäveron osuus kokonaiskustannuksista on huomattava. Uudisrakennuskohteissa arvonlisäveron vähennysoikeus voi tarkoittaa jopa kymmenien tai satojen tuhansien eurojen säästöä riippuen kiinteistön koosta ja rakennuskustannuksista.
ALV-velvolliseksi hakeutuminen voi myös parantaa kiinteistön kilpailukykyä vuokramarkkinoilla. Kun kiinteistönomistaja voi vähentää kulujensa arvonlisäveron, tämä voi heijastua myös vuokratasoon, jolloin nettovuokra voi olla kilpailukykyisempi verrattuna kiinteistöihin, joiden omistajat eivät ole hakeutuneet arvonlisäverovelvollisiksi.
Miten ALV-velvollisuus vaikuttaa vuokralaisen näkökulmasta?
Vuokralaiselle ALV-velvollisuuden vaikutus riippuu täysin siitä, harjoittaako vuokralainen arvonlisäverollista toimintaa. Arvonlisäverollista liiketoimintaa harjoittava vuokralainen voi vähentää vuokran ALV:n, jolloin ALV-velvollisuudella ei ole todellista kustannusvaikutusta. Sen sijaan ALV-vähennykseen oikeuttamatonta toimintaa harjoittavalle vuokralaiselle verollinen vuokra on kalliimpi.
Kun kiinteistönomistaja on hakeutunut ALV-velvolliseksi, vuokraan lisätään 25,5 % arvonlisävero. Vuokralaisen asemaan tämä vaikuttaa seuraavasti:
- ALV-vähennyskelpoista toimintaa harjoittava yritys voi vähentää vuokran ALV:n kokonaisuudessaan, jolloin vaikutus on neutraali
- Osittain vähennykseen oikeutettu vuokralainen voi vähentää ALV:n osittain
- ALV-vähennyskelvotonta toimintaa harjoittavalle (esim. rahoitus- ja vakuutuspalvelut, terveydenhuolto) ALV on todellinen lisäkustannus
Vuokralaisen kannattaa aina tarkistaa vuokrasopimuksesta, miten ALV on huomioitu. Sopimuksessa tulisi selkeästi määritellä, onko ilmoitettu vuokra arvonlisäveroton vai -verollinen, ja mitä tapahtuu, jos kiinteistönomistaja hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi kesken vuokrakauden. Vuokrasopimukseen kannattaa myös sisällyttää ehdot tilanteesta, jossa vuokralaisen toiminnan luonne muuttuu siten, ettei se enää oikeuta ALV-vähennyksiin.
On myös huomioitava, että vuokralaisen velvollisuutena on käyttää tiloja sopimuksen mukaisesti arvonlisäverollisessa toiminnassa. Jos käyttötarkoitus muuttuu, tästä on ilmoitettava vuokranantajalle, sillä se voi vaikuttaa vuokranantajan ALV-velvollisuuteen.
Mitä ALV-käytännön muutoksia kannattaa seurata liiketilavuokrauksessa?
Liiketilavuokrauksen ALV-käytännöissä on tapahtunut ja tapahtuu jatkuvasti muutoksia, joita kiinteistönomistajien ja vuokralaisten on syytä seurata. Verohallinto päivittää ohjeistuksiaan, ja oikeuskäytäntö tarkentaa tulkintoja esimerkiksi kiinteistökäsitteestä, vähennysoikeudesta ja hakeutumisen edellytyksistä.
Ajankohtaisia seurattavia muutoksia ovat:
- Kiinteistökäsitteen tarkentuminen EU-oikeuskäytännössä ja sen vaikutukset kansalliseen soveltamiseen
- Modernien työtilaratkaisujen, kuten coworking-tilojen, ALV-käsittely
- Kiinteistöpalvelujen oman käytön verotuksen muutokset
- Energiatehokkuusinvestointien ALV-käsittely ja mahdolliset kannustimet
- Digitaalisten palvelujen ja fyysisten tilojen rajapinnan ALV-käsittely
Erityisesti kiinteistön määritelmä on muuttunut viime vuosina EU-tasoisen harmonisoinnin myötä. Aiemmin kiinteistöiksi luokiteltuja kohteita ei välttämättä enää pidetä kiinteistöinä ALV-mielessä, mikä vaikuttaa niiden vuokrauksen verokohteluun. Esimerkiksi tietyt tekniset laitteet ja rakennelmat saatetaan tulkita eri tavoin kuin aikaisemmin.
Verohallinto on myös tarkentanut ohjeistustaan kiinteistöinvestointien ALV-vähennysten tarkistamisesta, mikä on olennaista pitkäaikaisten kiinteistösijoitusten suunnittelussa. Kiinteistöinvestointien arvonlisäveron tarkistuskausi on 10 vuotta, ja tänä aikana kiinteistön käyttötarkoituksen muutokset voivat vaikuttaa ALV-vähennysoikeuteen.
Koronapandemian jälkeinen hybridityön yleistyminen on myös vaikuttanut työtilojen käyttöön ja sitä kautta ALV-käytäntöihin. Yhä useammat liiketilat tarjoavat perinteisen tilavuokrauksen lisäksi erilaisia palveluelementtejä, joiden ALV-käsittely voi poiketa puhtaasta kiinteistövuokrauksesta.
Yhteenveto: Oikea ALV-käsittely tuo merkittäviä etuja
Liiketilojen vuokrauksen arvonlisäverotus on monitahoinen kokonaisuus, joka tarjoaa sekä mahdollisuuksia että haasteita kiinteistönomistajille ja vuokralaisille. Kiinteistönomistajan kannattaa harkita tarkoin vapaaehtoista hakeutumista arvonlisäverovelvolliseksi erityisesti silloin, kun kiinteistöön kohdistuu merkittäviä investointeja tai kun vuokralaiset harjoittavat pääosin arvonlisäverollista toimintaa.
Oikein toteutettu ALV-käsittely voi tuoda huomattavia taloudellisia etuja molemmille osapuolille. Kiinteistönomistaja voi saavuttaa merkittäviä säästöjä vähennysoikeuden kautta, kun taas arvonlisäverollista toimintaa harjoittava vuokralainen ei kohtaa lisäkustannuksia verollisen vuokran myötä.
Suosittelemme kiinteistönomistajia ja vuokralaisia:
- Suunnittelemaan ALV-käsittelyn huolellisesti jo kiinteistöhankinnan tai vuokrasuhteen alusta alkaen
- Varmistamaan, että vuokrasopimuksissa on selkeät ALV-lausekkeet
- Seuraamaan aktiivisesti ALV-käytäntöjen ja -tulkintojen muutoksia
- Konsultoimaan veroasiantuntijaa erityisesti merkittävien kiinteistöinvestointien yhteydessä
Ota yhteyttä asiantuntijoihimme kiinteistövuokrauksen ALV-kysymyksissä jo tänään, jos haluat varmistaa, että kiinteistösi ALV-käsittely on optimaalinen ja ajantasainen. Autamme sinua navigoimaan arvonlisäverotuksen monimutkaisessa maailmassa ja varmistamaan, että hyödynnät kaikki mahdolliset taloudelliset edut liiketilojen vuokrauksessa.
