Cap rate eli tuottovaatimus on yksi tärkeimmistä mittareista kaupallisen kiinteistön arvonmäärityksessä. Silti se ymmärretään usein liian yksinkertaisesti: mitä korkeampi tuotto, sitä parempi sijoitus. Todellisuudessa cap rate kertoo ennen kaikkea riskistä, sijainnista ja markkinan luottamuksesta.
Vuonna 2026 toimitilamarkkinoilla sijainti on cap raten suurin yksittäinen ajuri – ei rakennuksen ikä tai vuokralaisen nimi.
Tässä artikkelissa pureudumme siihen, miten sijainti vaikuttaa cap rateen eri kaupungeissa ja miksi erot ovat kasvaneet viime vuosina.
Mikä cap rate oikeasti mittaa?
Cap rate (capitalization rate) kuvaa kiinteistön tuottoa suhteessa sen arvoon. Käytännössä se vastaa kysymykseen:
Kuinka suuren vuosituoton sijoittaja vaatii suhteessa sijoittamaansa pääomaan?
Mutta cap rate ei ole vain laskentakaava. Se on markkinan kollektiivinen näkemys siitä:
-
kuinka turvallinen kohde on
-
kuinka helposti se on uudelleen vuokrattavissa
-
kuinka vakaata kysyntä alueella on pitkällä aikavälillä
Sijainti = kysyntä + likviditeetti + ennustettavuus
Sijainti vaikuttaa cap rateen kolmella keskeisellä tavalla:
-
Kysyntä: kuinka moni yritys haluaa tilan kyseiseltä alueelta
-
Likviditeetti: kuinka helposti kohde voidaan myydä
-
Ennustettavuus: kuinka vakaa vuokrataso ja käyttöaste ovat
Mitä vahvemmat nämä tekijät ovat, sitä matalampi cap rate markkinassa hyväksytään.
Helsinki – matala cap rate, korkea luottamus
Helsingin keskeisillä alueilla cap rate on tyypillisesti matalampi kuin muualla Suomessa. Syitä ovat:
-
monipuolinen kysyntä eri toimialoilta
-
hyvä saavutettavuus
-
vahva likviditeetti sijoitusmarkkinassa
Sijoittajat hyväksyvät matalamman tuoton, koska:
-
vuokralaisvaihdon riski on pienempi
-
jälleenmyynti on helpompaa
-
markkina on läpinäkyvä
Matala cap rate ei tarkoita huonoa sijoitusta – vaan matalaa koettua riskiä.
Espoo ja Vantaa – sijainti ratkaisee alueen sisällä
Espoossa ja Vantaalla cap rate ei ole yhtenäinen, vaan vaihtelee voimakkaasti alueittain.
Esimerkiksi:
-
hyvien liikenneyhteyksien varrella olevat alueet
-
selkeästi profiloituneet yritysalueet
-
kasvavat solmukohdat
…lähestyvät usein Helsingin tasoa.
Samaan aikaan heikommin profiloidut alueet:
-
vaativat korkeampaa tuottovaatimusta
-
kärsivät suuremmasta käyttöasteriskistä
Tämä korostaa sitä, että kaupunki ei ole yksi markkina – vaan joukko mikromarkkinoita.
Maakuntakaupungit – korkeampi cap rate ei ole automaattisesti parempi
Tampere, Turku ja muut suuremmat maakuntakeskukset tarjoavat usein korkeampia cap rateja kuin pääkaupunkiseutu. Tämä houkuttelee sijoittajia, mutta vaatii ymmärrystä.
Korkeampi cap rate heijastaa usein:
-
kapeampaa vuokralaiskysyntää
-
pienempää sijoittajamarkkinaa
-
suurempaa riippuvuutta yksittäisistä toimialoista
Oikeassa sijainnissa ja oikealla vuokralaisella nämä kohteet voivat olla erinomaisia – väärässä paikassa riskit kasvavat nopeasti.
Pienemmät paikkakunnat – cap rate kertoo epävarmuudesta
Pienemmillä paikkakunnilla cap rate on usein selvästi korkeampi. Tämä ei johdu vain vuokratasosta, vaan ennen kaikkea:
-
epävarmasta kysynnästä
-
heikommasta likviditeetistä
-
rajallisesta ostajakunnasta
Sijoittaja vaatii korkeampaa tuottoa kompensoidakseen:
-
pidemmät tyhjät jaksot
-
hitaamman jälleenmyynnin
-
suuremman markkinariskin
Väliyhteenveto:
Cap rate ei mittaa vain tuottoa – se mittaa markkinan luottamusta sijaintiin. Mitä vahvempi ja ennustettavampi alue, sitä matalampi tuottovaatimus.
Miksi cap rate -erojen ymmärtäminen on tärkeää myös vuokralaiselle?
Vaikka cap rate on sijoittajamittari, sillä on suora vaikutus myös vuokralaiseen:
-
se ohjaa vuokratasoja
-
vaikuttaa neuvotteluvaraan
-
kertoo omistajan riskinsietokyvystä
Kohteissa, joissa cap rate on matala:
-
vuokranantaja on usein vakaampi
-
sopimusrakenne on ennustettavampi
-
pitkän aikaväliin on panostettu
Miten tätä tietoa kannattaa hyödyntää käytännössä?
Yrityksen tai sijoittajan kannattaa:
-
tarkastella sijaintia mikromarkkinatasolla
-
vertailla vaihtoehtoja kaupungin sisällä, ei vain kaupunkien välillä
-
ymmärtää, miksi tietty cap rate vaaditaan
Premises.fi toimitilahaun valikoimasta löytyy kohteita eri cap rate -tasojen markkinoilta, ja niiden vertailu auttaa hahmottamaan, mistä tuotto- ja riskierot todella syntyvät.
Yhteenveto: sijainti määrittää enemmän kuin tuoton
Vuonna 2026 toimitilamarkkinoilla cap rate kertoo ennen kaikkea:
-
sijainnin laadusta
-
markkinan vakaudesta
-
tulevaisuuden ennustettavuudesta
Parhaat päätökset syntyvät silloin, kun cap ratea ei katsota irrallisena lukuna, vaan osana suurempaa kokonaisuutta.
Haluatko ymmärtää, miten sijainti vaikuttaa toimitilan arvoon ja tuottoon juuri sinun tilanteessasi?
CRE Premisesin asiantuntijat auttavat sinua löytämään yrityksellesi täydellisen toimitilan ja arvioimaan vaihtoehtoja markkinanäkemyksen pohjalta.
👉 https://www.premises.fi/yhteystiedot/
