Teollisuuskiinteistöt nousivat vuonna 2025 Suomen ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan parhaiten tuottaneeksi pääsektoriksi. Varasto-, logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen kokonaistuotto oli 7,2 prosenttia, ja ne olivat ainoa suuri kiinteistösegmentti, jossa pääoma-arvot nousivat vuoden aikana. Viiden vuoden keskimääräinen vuosituotto ylsi 7,9 prosenttiin.
Kehitys näkyy myös vuoden 2026 sijoitusmarkkinassa. Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen kauppavolyymi nousi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 604 miljoonaan euroon. Se oli sektorin vahvin ensimmäinen vuosineljännes sitten vuoden 2017 ja suurempi kuin koko vuoden 2025 kaupankäyntivolyymi.
Sijoittajia kiinnostavat nyt erityisesti kohteet, joissa yhdistyvät vakaa vuokrakassavirta, hyvä logistinen sijainti, toimiva tekniikka ja mahdollisuus mukauttaa rakennusta erilaisten käyttäjien tarpeisiin.
Jos yrityksesi etsii varasto-, logistiikka- tai tuotantotilaa, tutustu CRE Premisesin erittäin laajaan valikoimaan eri puolilla Suomea:
CRE Premises toimitilahaku
Mitä teollisuuskiinteistöt tarkoittavat?
Teollisuuskiinteistöt on laaja kiinteistöluokka, johon kuuluu useita toisistaan poikkeavia toimitilatyyppejä.
Varastokiinteistöt
Varastokiinteistöjä käytetään tavaroiden, materiaalien, varaosien tai tuotteiden säilyttämiseen. Tilat voivat olla pieniä kaupunkivarastoja, tukkukaupan varastoja tai useiden tuhansien neliömetrien hallikokonaisuuksia.
Varastotilassa keskeisiä ominaisuuksia ovat esimerkiksi:
- vapaa korkeus
- lattian kantavuus
- hyllytysmahdollisuudet
- nosto-ovet
- lastausalueet
- piha-alueen toimivuus
- lämmitys ja energiankulutus
- paloturvallisuusratkaisut
Logistiikkakiinteistöt
Logistiikkakiinteistöissä tavara ei vain ole varastossa, vaan liikkuu aktiivisesti rakennuksen läpi.
Logistiikkatilassa korostuvat:
- yhteydet pääväylille
- läpivirtaava tavaraliikenne
- lastauslaiturit
- raskaan liikenteen kääntö- ja odotusalueet
- varastonhallintajärjestelmät
- nopea pääsy asiakas- ja jakelualueille
- mahdollisuus palvella useita kuljetusmuotoja
Tuotantokiinteistöt
Tuotantotilat on suunniteltu valmistukseen, kokoonpanoon, huoltoon tai muuhun teolliseen toimintaan.
Niissä tarvitaan usein:
- riittävä sähkökapasiteetti
- tuotantoprosessiin soveltuva ilmanvaihto
- korkeita tai kantavia tiloja
- lattiakaivoja ja vesipisteitä
- paineilmaa tai muita teknisiä järjestelmiä
- henkilöstön sosiaalitiloja
- ympäristö- tai käyttölupiin soveltuva sijainti
Sijoittajan näkökulmasta näitä tilatyyppejä ei pidä arvioida samalla tavalla. Tavallinen varasto voi soveltua monelle käyttäjälle, kun taas pitkälle erikoistettu tuotantokiinteistö voi olla vahvasti riippuvainen yhdestä vuokralaisesta.
Teollisuuskiinteistöjen vahvuus on niiden yhteys yritysten käytännön toimintaan. Varasto, tuotanto ja logistiikka eivät ole pelkästään toimitilakuluja, vaan osa yrityksen toimituskykyä ja liiketoiminnan jatkuvuutta.
Teollisuuskiinteistöt tuottivat enemmän kuin muut pääsektorit
KTI:n kiinteistöindeksi perustuu 50 ammattimaisesti hallinnoituun kiinteistösalkkuun, joiden yhteisarvo ylittää 35 miljardia euroa. Indeksi kattaa noin 36 prosenttia Suomen ammattimaisesti omistetusta sijoituskiinteistömarkkinasta.
Vuoden 2025 kokonaistuotot jakautuivat pääsektoreittain seuraavasti:
| Kiinteistösektori | Kokonaistuotto 2025 |
|---|---|
| Teollisuus-, varasto- ja logistiikkakiinteistöt | 7,2 % |
| Yhteiskuntakiinteistöt | 6,2 % |
| Liikekiinteistöt | 4,8 % |
| Asuntokiinteistöt | 3,3 % |
| Toimistokiinteistöt | 0,4 % |
Teollisuuskiinteistöt olivat ainoa pääsektori, jossa pääoma-arvojen kehitys oli positiivista vuonna 2025. Tuottoa tuki myös muita kiinteistösegmenttejä korkeampi nettotuotto.
Luvut eivät tarkoita, että jokainen varasto- tai tuotantokiinteistö olisi automaattisesti hyvä sijoitus. Ne kertovat kuitenkin siitä, että sektorin vuokrakassavirta, käyttöasteet ja sijoittajien hinnoittelu kehittyivät kokonaisuutena muita pääsektoreita vahvemmin.
Miksi teollisuuskiinteistöt kiinnostavat sijoittajia?
1. Tilat ovat yritysten toiminnan kannalta välttämättömiä
Yritys voi vähentää toimistoneliöitä tai lisätä etätyötä, mutta tuotteet, raaka-aineet ja laitteet tarvitsevat edelleen fyysisen sijainnin.
Varastoa, tuotantoa tai jakelua ei yleensä voida siirtää kokonaan digitaaliseen ympäristöön. Tämä tekee tiloista monille käyttäjille operatiivisesti kriittisiä.
Hyvin toimiva teollisuuskiinteistö voi vaikuttaa suoraan:
- toimitusnopeuteen
- varaston kiertoon
- tuotantokapasiteettiin
- kuljetuskustannuksiin
- toimitusvarmuuteen
- henkilöstön tehokkuuteen
- asiakaspalveluun
Vuokralainen voi siksi olla halukas sitoutumaan toimivaan kohteeseen pitkäksi aikaa, etenkin jos rakennukseen on tehty käyttäjäkohtaisia investointeja.
2. Logistiikkamarkkina sai erittäin vahvan alun vuodelle 2026
CBRE:n mukaan teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen kauppavolyymi oli Suomessa vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä 604 miljoonaa euroa. Ulkomaiset sijoittajat vastasivat peräti 96 prosentista kaupankäynnistä, ja 47 prosenttia volyymista kohdistui pääkaupunkiseudulle.
Prime-logistiikkakiinteistöjen tuottovaatimus laski vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 5,10 prosenttiin. Prime-varastokiinteistöjen tuottovaatimus oli 6,50 prosenttia ja kevyen teollisuuden kiinteistöjen 7,50 prosenttia.
Tuottovaatimusten lasku kertoo sijoittajien kasvaneesta kiinnostuksesta. Kun tuottovaatimus laskee ja muut tekijät pysyvät ennallaan, kiinteistön laskennallinen arvo yleensä nousee.
Kehitys ei kuitenkaan koske kaikkia kohteita yhtä voimakkaasti. Prime-tason logistiikkakiinteistö ja iäkäs, vaikeasti muunneltava tuotantorakennus voivat kuulua samaan pääsektoriin mutta olla sijoituksina täysin erilaisia.
3. Vuokratasot ovat pysyneet vakaina parhailla sijainneilla
JLL:n mukaan Helsingin prime-logistiikkatilojen vuokrataso pysyi vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä vakaana 9,50 eurossa neliömetriltä kuukaudessa. Prime-logistiikkakiinteistön tuottovaatimus laski samalla 5,20 prosenttiin, ja Helsingin alueen ensimmäisen vuosineljänneksen kauppavolyymi oli 159 miljoonaa euroa.
Vakaa vuokrataso yhdistettynä alenevaan tuottovaatimukseen on sijoittajalle myönteinen yhdistelmä. Se viittaa siihen, että parhaiden kohteiden kassavirtaan ja pitkän aikavälin kysyntään luotetaan.
Prime-luvuista ei silti pidä tehdä suoraa johtopäätöstä tavallisen varastotilan arvosta. Kohteen ikä, sijainti, energiatehokkuus, vuokralainen ja tekninen soveltuvuus voivat muuttaa arvoa merkittävästi.
4. Toimitusketjujen riskienhallinta kasvattaa tilatarpeita
Yritysten logistiikka-ajattelu on muuttunut. Mahdollisimman pienten varastojen ja äärimmäisen tehokkaan just-in-time-mallin rinnalle on noussut toimitusvarmuutta korostava ajattelu.
Yritykset voivat tarvita:
- suurempia puskurivarastoja
- useampia alueellisia varastopisteitä
- lyhyempiä toimitusreittejä
- vaihtoehtoisia tavarantoimittajia
- tuotannon tai kokoonpanon sijoittamista lähemmäs asiakkaita
CRE Premisesin aiemmin julkaistussa artikkelissa Varastotilat kuumenevat jälleen – mitä logistiikkamarkkina kertoo 2026? käsitellään tarkemmin verkkokaupan, varmuusvarastoinnin, toimitusketjujen epävarmuuden ja nopeiden toimitusten vaikutusta varastotilojen kysyntään.
5. Modernia teollisuuskiinteistöä ei voi rakentaa mihin tahansa
Logistiikka- ja tuotantokiinteistö tarvitsevat muutakin kuin vapaan tontin.
Sijoittumiseen vaikuttavat muun muassa:
- kaavoitus
- liittyminen pääväyliin
- sähköverkon kapasiteetti
- raskaan liikenteen mahdollisuudet
- työvoiman saatavuus
- tontin koko ja muoto
- ympäröivän maankäytön soveltuvuus
- mahdollisuus laajentaa toimintaa
Erityisen hyvillä sijainneilla uuden tarjonnan rakentaminen voi olla hidasta tai kallista. Tämä tukee olemassa olevien, teknisesti toimivien kiinteistöjen asemaa.
Miksi pääkaupunkiseutu ja Vantaa korostuvat?
Pääkaupunkiseudulle kohdistui vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä 47 prosenttia Suomen teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen sijoitusvolyymista.
Vantaan vahvuuksia ovat erityisesti:
- Helsinki-Vantaan lentoasema
- Kehä III
- Tuusulanväylä
- Lahdenväylä
- yhteydet Vuosaaren satamaan
- suuri asiakas- ja väestöpohja
- vakiintuneet logistiikka- ja teollisuusalueet
Aviapolis, Koivuhaka, Hakkila, Viinikkala, Tuupakka ja Tammisto palvelevat hieman erilaisia tilatarpeita. Yksi sopii kansainväliseen logistiikkaan, toinen tekniseen kauppaan ja kolmas tuotanto- tai varastopainotteiseen yritystoimintaan.
Helsingissä tilan arvo voi puolestaan perustua läheisyyteen suhteessa asiakkaisiin, satamaan tai tiheään kaupunkirakenteeseen. CRE Premisesin artikkeli Varastotilat Helsinki – missä logistiikka toimii tehokkaimmin vuonna 2026? vertailee tarkemmin Konalaa, Herttoniemeä, Vuosaarta ja muita Helsingin varastoalueita.
Teollisuuskiinteistön hyvä sijainti ei tarkoita keskustaa. Se tarkoittaa sijaintia, joka minimoi kuljetusten, henkilöstön ja tavaravirtojen kokonaiskustannuksen.
Millaisia teollisuuskiinteistöjä sijoittajat etsivät?
Sijoittajat arvioivat varasto-, logistiikka- ja tuotantokiinteistöjä useiden kriteerien kautta.
| Arvioitava tekijä | Miksi se on tärkeä? |
|---|---|
| Vuokralaisen taloudellinen asema | vaikuttaa kassavirran varmuuteen |
| Vuokrasopimuksen pituus | määrittää tulovirran ennustettavuutta |
| Vuokrataso | pitää suhteuttaa markkinavuokraan |
| Sijainti | vaikuttaa käyttäjäkysyntään ja jälleenvuokrattavuuteen |
| Vapaa korkeus | vaikuttaa varastointitehokkuuteen |
| Lastausratkaisut | vaikuttavat tavaravirran nopeuteen |
| Energiatehokkuus | vaikuttaa kuluihin ja vuokrattavuuteen |
| Muunneltavuus | vähentää riippuvuutta yhdestä käyttäjästä |
| Laajennusmahdollisuus | voi kasvattaa kohteen pitkän aikavälin potentiaalia |
| Korjausvelka | vaikuttaa tuleviin investointeihin |
| Tontti ja kaava | määrittävät kehitysmahdollisuuksia |
Erityisen kiinnostava kohde voi olla sellainen, jossa nykyinen vuokralainen tuottaa vakaata kassavirtaa mutta kiinteistöllä on samalla mahdollisuus laajentamiseen, tilojen jakamiseen tai vuokralaisten hajauttamiseen.
Mitkä ovat teollisuuskiinteistöjen suurimmat riskit?
Vahva historiallinen tuotto ei poista sijoittamisen riskejä.
Vuokralaisriski
Monessa tuotantokiinteistössä on vain yksi käyttäjä. Vuokralaisen lähtö voi katkaista lähes koko kassavirran.
Käyttäjäkohtaisuus
Pitkälle räätälöity tehdas tai tuotantolaitos voi olla nykyiselle käyttäjälle arvokas mutta seuraavalle vuokralaiselle hankala.
Tekninen korjausvelka
Katto, lämmitys, ilmanvaihto, lattiat, lastausjärjestelmät ja sähkötekniikka voivat aiheuttaa merkittäviä investointeja.
Energiatehokkuus
Suuren hallin lämmitys ja sähkönkulutus voivat olla huomattavia. Heikko energiatehokkuus voi heikentää kilpailukykyä suhteessa uudempaan tarjontaan.
Sijaintiriski
Logistiikkakiinteistö väärän väylän varrella voi olla käytännössä vähemmän arvokas kuin pienempi mutta tehokkaammin sijoitettu kohde.
Ympäristö- ja maaperäriskit
Teollinen toiminta voi edellyttää tavallista perusteellisempia teknisiä ja ympäristöön liittyviä selvityksiä ennen kauppaa.
Korkea tuotto ei aina tarkoita hyvää sijoitusta. Se voi myös olla korvaus suuresta vuokralais-, teknisestä tai sijaintiriskistä.
Mitä teollisuuskiinteistöjen kiinnostus merkitsee tilaa etsivälle yritykselle?
Sijoittajien kiinnostuksen kasvu vaikuttaa myös yrityksiin, jotka etsivät varasto-, tuotanto- tai logistiikkatilaa.
Yritys voi huomata markkinassa esimerkiksi:
- parhaiden kohteiden omistajien kasvavan ammattimaisuuden
- lisääntyviä energiatehokkuusinvestointeja
- enemmän sale and leaseback -järjestelyjä
- kilpailua moderneista logistiikkatiloista
- uusia rakennushankkeita parhailla sijainneilla
- suurempaa eroa modernien ja vanhentuneiden tilojen välillä
Tilaa ei kuitenkaan kannata valita sijoittajan tuottovaatimuksen perusteella. Käyttäjäyritykselle tärkeintä on, miten tila vaikuttaa toiminnan kokonaiskustannukseen.
Halvempi vuokra voi menettää merkityksensä, jos huono sijainti kasvattaa kuljetuskustannuksia tai tilan tekniset puutteet hidastavat tuotantoa.
CRE Premises auttaa löytämään ja arvioimaan teollisuuskiinteistöjä
CRE Premises välittää varasto-, logistiikka-, tuotanto- ja muita toimitiloja eri puolilta Suomea. Palvelu auttaa sekä tilaa etsiviä yrityksiä että toimitilakiinteistöjen omistajia, myyjiä ja sijoittajia.
CRE Premises voi auttaa esimerkiksi:
- sopivan varasto- tai tuotantotilan etsinnässä
- logististen sijaintien vertailussa
- tilan teknisten vaatimusten kartoittamisessa
- vuokrattavan tai myytävän kohteen markkinoinnissa
- vuokralais- ja ostajakohderyhmän tunnistamisessa
- kiinteistön markkina-arvon arvioinnissa
- myynnin, vuokrauksen ja kehittämisen vertailussa
- sijoituskohteen vuokrattavuuden arvioinnissa
CRE Premisesin kohteita voi tarkastella oman toimitilahaun lisäksi myös ulkoisessa palvelussa:
Tutustu CRE Premisesin toimitilalistauksiin Kauppalehden Toimitilat-palvelussa.
Kauppalehden listauksista löytyy toimisto-, liiketila-, varasto- ja tuotantokohteita eri puolilta Suomea, mikä helpottaa tarjonnan vertailua yhdestä näkymästä.
Usein kysytyt kysymykset teollisuuskiinteistöistä
Mitä teollisuuskiinteistöihin kuuluu?
Teollisuuskiinteistöihin luetaan yleensä varasto-, logistiikka-, tuotanto-, jakelu-, terminaali- ja kevyen teollisuuden kiinteistöjä. Kohteet eroavat toisistaan käyttötarkoituksen ja teknisten vaatimusten perusteella.
Miksi teollisuuskiinteistöt tuottivat hyvin vuonna 2025?
KTI:n mukaan teollisuuskiinteistöjen kokonaistuotto oli 7,2 prosenttia. Sektoria tukivat muita pääsektoreita korkeampi nettotuotto ja positiivinen pääoma-arvojen kehitys.
Ovatko varastotilat hyvä kiinteistösijoitus?
Varastotila voi olla hyvä sijoitus, jos sijainti, vuokralainen, vuokrasopimus, tekninen kunto ja jälleenvuokrattavuus ovat kunnossa. Pelkkä korkea tuottoprosentti ei riitä arviointiperusteeksi.
Mitä logistiikkakiinteistön sijainnissa pitää huomioida?
Keskeisiä tekijöitä ovat yhteydet pääväylille, asiakkaiden ja jakelualueiden etäisyys, raskaan liikenteen toimivuus, työvoiman saatavuus ja mahdollisuus palvella tavaravirtoja tehokkaasti.
Mitä tuotantotilan ostajan tai vuokralaisen pitää tarkistaa?
Tarkistettavia asioita ovat muun muassa sähkökapasiteetti, lattian kantavuus, vapaa korkeus, ilmanvaihto, nosto-ovet, lastaus, henkilöstötilat, piha-alueet ja tilan soveltuvuus suunniteltuun toimintaan.
Miten CRE Premises voi auttaa teollisuuskiinteistön kanssa?
CRE Premises auttaa varasto-, logistiikka- ja tuotantotilojen löytämisessä, vuokrauksessa, myynnissä, arvioinnissa ja kiinteistökonsultoinnissa.
Teollisuuskiinteistöt nousivat tuottokärkeen, koska ne yhdistävät välttämättömän käyttötarpeen, vahvan kassavirran ja rajallisen määrän moderneja, hyvin sijoitettuja kohteita. Markkina ei silti palkitse kaikkia rakennuksia: sijainti, vuokralainen, tekninen laatu ja muunneltavuus ratkaisevat.
Teollisuuskiinteistöt säilyvät vahvana mutta valikoivana sijoitussegmenttinä
Vuoden 2025 kokonaistuotto ja vuoden 2026 alun erittäin vilkas kaupankäynti osoittavat, että teollisuuskiinteistöt ovat nousseet sijoittajien huomion keskiöön.
Tärkeimmät havainnot ovat:
- Varasto-, logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen kokonaistuotto oli 7,2 prosenttia vuonna 2025.
- Sektorin viiden vuoden keskimääräinen vuosituotto oli 7,9 prosenttia.
- Teollisuuskiinteistöt olivat ainoa pääsektori, jossa pääoma-arvot nousivat vuonna 2025.
- Vuoden 2026 ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi nousi 604 miljoonaan euroon.
- Ulkomaiset sijoittajat vastasivat 96 prosentista alkuvuoden kaupankäynnistä.
- Kysyntä painottuu laadukkaisiin, muunneltaviin ja logistisesti hyvin sijoitettuihin kohteisiin.
Yritykselle oikea varasto-, tuotanto- tai logistiikkatila voi parantaa toimitusvarmuutta ja tehokkuutta. Omistajalle tai sijoittajalle hyvin valittu teollisuuskiinteistö voi tarjota vakaata kassavirtaa ja kehityspotentiaalia.
👉 Etsitkö varasto-, logistiikka- tai tuotantotilaa tai harkitsetko teollisuuskiinteistön myyntiä? Ota yhteyttä CRE Premisesin asiantuntijoihin ja löydä yrityksellesi täydellinen toimitila.
