‌020 7290 710 asiakaspalvelu@premises.fi

Toimitilamarkkinoiden tilanne 2025 – mitä yrityspäättäjän on hyvä tietää

1.10.2025

Toimitilamarkkinat 2025: Pääkaupunkiseudun toimistomarkkina on jatkanut polarisoitumistaan vuonna 2025. Kysyntä keskittyy laadukkaisiin, helposti saavutettaviin ja hyvin palveltuihin kohteisiin, kun taas toissijaisilla sijainneilla ja vanhemmissa rakennuksissa tyhjä tila kasautuu. Yleiskuva: kokonaisvajaakäyttö nousi alkuvuonna 2025 16,2 %:iin Helsingin seudun keskeisillä toimistoalueilla (HRF – Helsinki Region Figures-Raportti), kun vielä Q4/2024 taso oli 15,4 %.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Vuokralaiselle tarjoutuu tilaisuus neuvotella kilpailukykyisiä ehtoja “hyvä mutta ei priima” -kohteisiin, kun taas keskustan ja ydinalueiden prime-tiloissa hinnat pitävät pintansa. Omistajalle tilanne korostaa aktiivisen vuokralaishankinnan, peruskorjausten ja tilojen modernisoinnin merkitystä.

Markkinakatsaus 2025: keskeiset havainnot

  • Vajaakäyttö: HRF:n mukaan HMA:n (Helsinki Metropolitan Area) keskeisten toimistoalueiden vajaakäyttö oli 16,2 % Q1/2025 (↑ +0,5 %-yks. kv/kv). Suurimmat muutokset: Keilaniemi -2,3 %-yks. ja SBD +3,0 %-yks..

  • Vuokrat: Prime-sijainneissa vuokratasot ovat jatkaneet nousuaan, kun taas toissijaisissa kohteissa on painetta alaspäin. KTI:n mukaan Helsingin CBD:n toimistovuokraindeksi kasvoi 3,1 % vuonna 2024, vaikka tyhjien tilojen määrä keskustassakin lisääntyi.

  • Rakentaminen: HMA:ssa on rakenteilla noin 115 000 m² toimistoa, valmistuen arviolta 2025–2028 (esim. Signe/CBD, Keilaniemen portti, The Node/Pasila). Uudis- ja peruskorjausvolyymi ylläpitää tarjontaa ja pitää markkinan kaksijakoisena.

  • Tuottokehitys & transaktiot: KTI:n mukaan kiinteistösijoitusten kokonaistuotto kääntyi positiiviseksi 1,9 % vuonna 2024; vuoden 2025 alussa kauppavolyymi elpyi, vaikkakin lähtötaso oli matala. Korkojen lasku ja rahoituksen saatavuuden paraneminen tukevat vähitellen aktiviteetin palautumista.

Alueet ja polarisaatio: kuka voittaa, kuka häviää?

Voittajat: Helsingin ydinkeskusta (CBD) ja vahvat solmukohdat (Pasila, Keilaniemi) hyötyvät palvelutason, saavutettavuuden ja modernien tilojen kombinaatiosta.
Haastajat: Sörnäinen, Pitäjänmäki, Otaniemi, Aviapolis ja Vallila kohtaavat korkeita vajaakäyttöasteita (18–25 % haarukassa Q1/2025). Tämä luo sekä riskejä omistajille että mahdollisuuksia kustannustehokasta sijaintia etsiville vuokralaisille.

Vajaakäyttöasteet osamarkkinoittain (Q1/2025)

 
(Lähde: HRF, koottu C&W MarketBeat Q1/2025 -raportista.) Cushman & Wakefield

Vuokrat ja kannattavuus: mitä sopimuspöydässä tapahtuu?

  • Prime-vuokrat pitävät pintansa. Yritykset priorisoivat laadun (tilatehokkuus, sisäilma, palvelut, ESG). Tämä näkyy erityisesti CBD:ssä.

  • Indeksikorotusten vaikutus: Vuokrien nousu 2023–2024 on monin paikoin syntynyt indeksitarkistuksista, ei uusvuokrista. Tämä vaikuttaa vanhojen sopimusten kustannusrakenteeseen ja voi synnyttää uudelleenneuvottelutarpeita.

  • Omistajan näkökulma: TSI (tenant specific investments) ja perusparannukset ovat yhä useammin välttämättömiä uusien vuokralaisten houkuttelemiseksi – erityisesti toissijaisilla alueilla.

2025–2026 skenaariot: mitä seuraavaksi?

Makroympäristö (korot, rahoituksen saatavuus, talouskasvu) on käännekohdassa. Alla havainnollistava kuva kahdesta polusta:


Skenaariot perustuvat HRF-toteumaan 15,4 % (Q4/2024) ja 16,2 % (Q1/2025) sekä markkinakommentteihin rakentamisen ja kysynnän polarisaatiosta. Kuva on havainnollistava, ei ennuste.

  • Perusskenaario (vakautuminen): Kysyntä kohdentuu edelleen prime-tiloihin; peruskorjaukset ja käyttötarkoitusmuutokset poistavat osan heikoimmasta toimistokannasta → vajaakäyttö loivasti alas 2026. Tukena laskevat korot ja rahoituksen paraneminen.

  • Heikompi skenaario (vajaakäytön nousu jatkuu): Talouden elpyminen viivästyy, nettokysyntä pysyy negatiivisena ja toissijaiset sijainnit jäävät tyhjiksi → vajaakäyttö hivuttautuu ylös.

Toimitusjohtajalle & CFO:lle – 8 käytännön neuvoa

  1. Tee “tilastrategia” 36 kk eteenpäin. Vertaile prime- ja sekundaari-sijaintien TCO:ta (vuokra, palvelut, käyttöaste, muuntojoustavuus).

  2. Neuvottele joustosta. Pidä optiot ja joustolausekkeet (esim. lisätilan oikeus, alennettu vuokra peruskorjauksen ajalta).

  3. Vaadi dataa käyttöasteesta. IoT ja työpistevaraukset tuovat faktaa tilatehokkuuteen – turha neliö on kallein neliö.

  4. Budjetoi TSI- ja fitout-kulut. Neuvottele niiden jakamisesta; toissijaisilla alueilla omistajat usein myötämielisempiä.

  5. ESG = euroja. Energiatehokkuus, sisäilma ja liikenneyhteydet vaikuttavat henkilöstön pysyvyyteen ja brändiarvoon pitkällä aikavälillä.

  6. Kilpailuta etäisyyksillä, ei vain neliöillä. Työntekijöiden keskimääräinen työmatka-aika ja asiakasvirrat vaikuttavat suoraan tuottavuuteen.

  7. Hyödynnä markkinatilanne. Sekundaarialueilla on neuvotteluvaraa; primeen kannattaa varata aikaa ja liikkumavaraa.

  8. Katsasta vaihtoehto: hybridikokonaisuus. Ydinpiste + satelliitti + coworking voi pienentää neliöitä ilman, että palvelutaso kärsii.

Kiinteistönomistajalle – miten nopeutat vuokrausta 2025?

  • Nosta laatua “terävimmissä” kohteissa: sisäilma, valaistus, akustiikka, yhteiset tilat (aula, neuvottelut, kuntosali), pyörä- ja suihkutilat.

  • Päivitä pohjat ja kerrospakettisi: valmiit test-fitit ja modulaarinen tilankäyttö lyhentävät päätöksentekoaikaa.

  • Hinnoittelu & kannustimet: porrastettu vuokra, vuokravapaat ja TSI-rahat – erityisesti toissijaisissa sijainneissa.

  • Kuvallinen & datavetoinen markkinointi: laatuvalokuvat, pohjat, 3D/virtuaali; kerro energiankulutus ja saavutettavuus (joukkoliikenne, pysäköinti).

Mitä CRE Premises tekee puolestasi?

  • Vuokralaiselle: löydämme sinulle käytännössä koko pk-seudun tarjonnan ja teemme sinulle nopeat shortlistit valmiilla pohjilla ja kustannusvertailuilla.

  • Omistajalle: maksimoimme näkyvyyden, tuotteistamme kohteen (kuvat, pohjat, copy, kohdesivu), ja ohjaamme aktiivisesti oikeat vuokralaiset luoksesi.

Haluatko nopean markkinakartoituksen ja top-5 -shortlistin jo tänään?

👉 Ota yhteyttä asiantuntevaan kiinteistökonsulttiimme: Kiinteistökonsultointi-palvelut tai ota yhteyttä CRE Premisesin asiakaspalveluun premises.fi/yhteystiedot
Voit löytää myös kiinnostavia kohteita kattavasta toimitilahaustamme: • CRE-toimitilahaku

Lähteet

tag