Vihreä vuokrasopimus eli green lease on toimitilan vuokrasopimus tai sen liite, jossa vuokranantaja ja vuokralainen sopivat tavallista tarkemmin esimerkiksi energiankulutuksesta, päästöistä, jätteistä, vedenkäytöstä, kulutustiedon jakamisesta sekä energiatehokkuusinvestointien kustannusten ja hyötyjen jakamisesta.
Sen tärkein tehtävä on ratkaista toimitilakiinteistöjen klassinen ongelma:
kuka investoi energiatehokkuuteen, jos joku toinen saa säästön?
Jos vuokranantaja maksaa 100 000 euron energiatehokkuusremontin mutta vuokralainen maksaa sähkölaskun ja saa koko säästön, omistajan kannustin investointiin voi olla heikko.
Jos taas vuokralainen maksaa remontin rakennukseen, jonka se omistajan hyväksi jättää vuokrasuhteen päättyessä, vuokralaisen investointihalukkuus voi olla yhtä heikko.
Green lease pyrkii rakentamaan näiden väliin mallin, jossa kustannukset, säästöt, tieto ja vastuut jaetaan etukäteen sovitulla tavalla.
Suomessa vihreälle vuokrasopimukselle ei ole yhtä lakisääteistä vakiomallia. Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa osapuolet voivat laajasti sopia vuokrasuhteen ehdoista, joten green lease rakentuu käytännössä vuokranantajan ja vuokralaisen välisille sopimusehdoille.
Jos etsit energiatehokasta toimitilaa tai vertailet yrityksellesi uusia vaihtoehtoja, aloita CRE Premisesin toimitilahausta.
Mitä vihreässä vuokrasopimuksessa voidaan sopia?
| Green lease -ehto | Mitä sillä ratkaistaan? |
|---|---|
| Energiankulutuksen mittaus | tiedetään, kuinka paljon tila todella kuluttaa |
| Kulutustiedon jakaminen | omistaja ja vuokralainen näkevät saman datan |
| Energiatavoitteet | sovitaan kulutuksen tai päästöjen vähentämisestä |
| Energiatehokkuusinvestoinnit | määritellään kuka maksaa ja kuka hyötyy |
| Uusiutuva energia | sovitaan esimerkiksi aurinkosähkön käytöstä |
| Jätteiden lajittelu | määritellään järjestelmät ja tavoitteet |
| Vedenkulutus | voidaan seurata ja vähentää käyttöä |
| Muutostyöt | sovitaan materiaalien ja laitteiden vastuullisuusvaatimuksista |
| Sähköautojen lataus | sovitaan investoinneista ja käyttökustannuksista |
| Raportointi | määritellään mitä tietoa osapuolet toimittavat toisilleen |
CBRE kuvaa green lease -strategian keskeisiksi teemoiksi muun muassa vihreät sopimusehdot, datan jakamisen ja mittauksen, muutostyöt, ylläpidon sekä vuokranantajan ja vuokralaisen yhteistyön.
Hyvä vihreä vuokrasopimus ei ole lista ympäristölupauksia. Sen pitäisi kertoa konkreettisesti kuka tekee mitä, kuka maksaa, miten tulosta mitataan ja mitä tapahtuu, jos rakennukseen halutaan tehdä uusi energiatehokkuusinvestointi.
Miksi green lease on juuri toimitiloissa hyödyllinen?
Rakennuksen energiankulutus syntyy kahden osapuolen päätöksistä.
Kiinteistönomistaja vaikuttaa esimerkiksi:
- lämmitysjärjestelmään
- ilmanvaihtoon
- rakennusautomaatioon
- eristykseen
- aurinkopaneeleihin
- kiinteistön perusjärjestelmiin.
Vuokralainen vaikuttaa esimerkiksi:
- käyttöaikoihin
- valaistukseen
- laitteisiin
- sisälämpötilaan
- jäähdytyksen tarpeeseen
- sähköautojen lataukseen
- jätteisiin
- tilankäyttöön.
Jos vain toinen osapuoli optimoi toimintaansa, osa säästöpotentiaalista jää käyttämättä.
Green lease tekee energiatehokkuudesta yhteisen projektin.
Green lease ratkaisee niin sanotun split incentive -ongelman
Yksi kiinteistöalan tunnetuimmista energiatehokkuuden esteistä on jaetun kannustimen ongelma.
Esimerkiksi:
Vuokranantaja omistaa rakennuksen.
Vuokralainen maksaa sähkön.
Vuokranantaja voisi investoida tehokkaampaan talotekniikkaan.
Mutta vuokralainen saa pienemmän sähkölaskun.
Miksi omistaja maksaisi investoinnin?
Toinen tilanne:
Vuokralainen haluaa aurinkopaneelit tai uuden energiatehokkaan tuotantojärjestelmän.
Vuokrasopimusta on jäljellä kolme vuotta.
Investoinnin takaisinmaksuaika on seitsemän vuotta.
Miksi vuokralainen tekisi investoinnin?
Green lease voi sisältää mekanismin, jolla investointi voidaan toteuttaa molemmille taloudellisesti järkevästi.
Miten energiatehokkuusinvestointi voidaan jakaa?
Yhtä oikeaa mallia ei ole.
Seuraavat ovat esimerkkejä siitä, miten kustannuksia voidaan sopimuksessa jakaa.
| Investointimalli | Vuokranantaja | Vuokralainen | Sopii tilanteeseen |
| Omistaja maksaa kokonaan | investointi 100 % | saa käyttöhyödyn | parannus nostaa kiinteistön pitkäaikaista arvoa |
| Vuokralainen maksaa | ei investointia | investointi 100 % | käyttäjäkohtainen järjestelmä |
| Kustannus jaetaan | osa investoinnista | osa investoinnista | molemmat hyötyvät |
| Vuokrankorotusmalli | investoi | maksaa sovittua lisävuokraa | investointi maksaa itseään takaisin säästöillä |
| Säästöjen jakaminen | investoi | jakaa syntyvän säästön | säästö pystytään mittaamaan luotettavasti |
Tarkka rakenne pitää sopia tapauskohtaisesti.
Erityisen tärkeää on määritellä:
- investoinnin kustannus
- arvioitu säästö
- takaisinmaksuaika
- mittausmenetelmä
- sopimuskauden pituus
- järjestelmän omistajuus.
Esimerkki: 100 000 euron energiatehokkuusinvestointi
Kuvitellaan toimistorakennus, jossa ilmanvaihdon ja automaation modernisointi maksaa:
100 000 euroa.
Arvioitu energiansäästö:
25 000 euroa vuodessa.
Yksinkertainen takaisinmaksuaika olisi:
4 vuotta.
Vuokrasopimusta on kuitenkin jäljellä vain viisi vuotta.
Jos vuokralainen maksaa energian mutta omistaja investoinnin, osapuolten intressit eivät välttämättä kohtaa.
Green lease -mallissa voitaisiin esimerkiksi sopia, että:
- omistaja rahoittaa investoinnin
- vuokralainen maksaa määräajan sovittua energiatehokkuuslisää
- lisä on pienempi kuin arvioitu energiansäästö
- osa säästöstä jää heti vuokralaiselle
- investointi jää vuokrasuhteen jälkeen rakennukseen.
Esimerkiksi:
energiansäästö 25 000 €/vuosi
vuokralaisen lisämaksu 15 000 €/vuosi
vuokralaisen nettosäästö 10 000 €/vuosi
Omistaja saa samalla takaisin osan investoinnistaan.
Tämä on vain havainnollistava laskelma, ei yleinen green lease -hinnoittelumalli.
Mitkä investoinnit sopivat vihreään vuokrasopimukseen?
Green lease voi olla hyödyllinen esimerkiksi seuraavissa hankkeissa:
LED-valaistus
Helposti mitattava ja usein selkeä energiansäästötoimenpide.
Ilmanvaihdon optimointi
Käyntiaikoja ja ilmamääriä voidaan säätää todellisen käyttöasteen mukaan.
Rakennusautomaatio
Kulutusta voidaan ohjata tarkemmin käyttöaikojen ja olosuhteiden perusteella.
Lämpöpumput
Investointi voi pienentää lämmitys- tai jäähdytyskustannuksia.
Aurinkopaneelit
Sopimuksessa voidaan määritellä, kuka omistaa järjestelmän ja miten tuotettu sähkö hinnoitellaan vuokralaiselle.
Sähköautojen lataus
Omistaja voi rakentaa infrastruktuurin ja käyttäjä maksaa latauksesta tai sovitusta palvelusta.
Vedenkulutuksen vähentäminen
Esimerkiksi vettä säästävät kalusteet ja kulutuksen mittaus.
Kuka maksaa sähkön green lease -sopimuksessa?
Green lease ei automaattisesti muuta tavallista vuokran ja käyttökustannusten rakennetta.
Sähkö voi edelleen olla:
- vuokralaisen omassa sopimuksessa
- vuokranantajan kautta laskutettua
- osittain vuokraan sisältyvää.
Green lease -ehdon kannalta olennaisempaa on:
saadaanko kulutus mitattua riittävän tarkasti?
Jos tavoitteena on esimerkiksi vähentää vuokralaisen sähkönkulutusta 10 prosenttia, mutta käyttäjäkohtaista kulutusta ei mitata, tavoitetta on vaikea todentaa.
Siksi kulutusdatan saatavuus on yksi tärkeimmistä vihreän vuokrasopimuksen käytännön ehdoista.
Mitä energiadatasta kannattaa sopia?
Sopimuksessa voidaan määritellä esimerkiksi:
- Mitä energiankulutusta mitataan?
- Kuinka usein data toimitetaan?
- Saako vuokralainen tunti-, päivä- vai kuukausitason tiedot?
- Mitataanko vuokralaisen tila erikseen?
- Saako omistaja vuokralaisen kulutustiedot?
- Mihin tietoja saa käyttää?
- Kuka vastaa mittareista?
- Miten vertailuvuosi määritellään?
Kun data on läpinäkyvää, energiansäästötoimenpiteiden vaikutusta voidaan myös arvioida paremmin.
CBRE nostaa datan jakamisen ja mittauksen yhdeksi green lease -strategian keskeisistä osa-alueista.
Vihreä vuokrasopimus ei tarkoita, että rakennuksen pitäisi olla uusi
Green lease voidaan tehdä myös vanhaan toimitilakiinteistöön.
Itse asiassa vanhassa rakennuksessa sen merkitys voi olla suurempi, koska parannuskohteita on usein enemmän.
Mahdollisia toimenpiteitä voivat olla:
- valaistuksen uusiminen
- ilmanvaihdon optimointi
- automaation päivitys
- aurinkopaneelit
- lämpöpumput
- ovien ja ikkunoiden parantaminen
- sähköautojen lataus
- jätejärjestelmien kehittäminen.
Green lease ei siis ole ympäristösertifikaatti.
Se on vuokranantajan ja vuokralaisen yhteistyömalli.
Energiatehokkuus on Suomessa entistä vahvemmin kiinteistöalan agendalla
Vuonna 2026 käynnistyi uusi kiinteistöalan energiatehokkuussopimuskausi vuosille 2026–2035.
Rakli on sopinut kiinteistöalan ohjelmasta työ- ja elinkeinoministeriön, ympäristöministeriön ja Energiaviraston kanssa. Sopimukseen sisältyy erillinen toimitilakiinteistöjen TETS-toimenpideohjelma.
Huhtikuussa 2026 kiinteistöalan uuden sopimuskauden ohjelmiin oli liittynyt jo 63 organisaatiota.
Tämä ei tarkoita, että green lease olisi yrityksille pakollinen.
Se kertoo kuitenkin siitä, että energiankäytön aktiivinen johtaminen on yhä keskeisempi osa ammattimaista kiinteistöomistamista.
Motivan mukaan energiatehokkuuden parantaminen voi pienentää energiakustannusten lisäksi energian hintavaihteluun liittyvää riskiä ja tukea yrityksen vastuullisuustavoitteita.
Mitä energiatodistus kertoo – ja mitä ei?
Toimitilaa vuokrattaessa kannattaa pyytää rakennuksen energiatodistus.
Suomen energiatodistuslain mukaan rakennusta tai sen osaa vuokrattaessa voimassa olevan energiatodistuksen pitää lähtökohtaisesti olla vuokralaisen nähtävillä, ellei kyse ole laissa määritellystä poikkeuksesta.
Energiatodistus auttaa vertailemaan rakennuksen laskennallista energiatehokkuutta.
Se ei kuitenkaan yksin kerro:
- juuri yrityksesi todellista sähkönkulutusta
- käyttöaikojen vaikutusta
- tuotantolaitteiden kulutusta
- henkilöstömäärän vaikutusta
- vuokralaisen käytännön toimintatapoja.
Siksi energiatodistus ja green lease täydentävät toisiaan.
Vihreän vuokrasopimuksen 12 tärkeää ehtoa
Ennen green lease -liitteen hyväksymistä käy ainakin nämä läpi:
1. Tavoite
Mitä sopimuksella tavoitellaan?
2. Lähtötaso
Mistä kulutustasosta parannusta mitataan?
3. Energia
Mitä sähkön, lämmön ja jäähdytyksen kulutusta seurataan?
4. Data
Kuka saa kulutustiedot ja kuinka usein?
5. Investoinnit
Kuka voi ehdottaa energiatehokkuusinvestointia?
6. Kustannusvastuu
Kuka maksaa investoinnin?
7. Säästöjen jakaminen
Kenelle pienentynyt energiakustannus kuuluu?
8. Takaisinmaksuaika
Miten vuokrasopimuksen pituus huomioidaan?
9. Muutostyöt
Millaisia ympäristö- tai energiatehokkuusvaatimuksia remontissa noudatetaan?
10. Jätteet ja kierrätys
Mitä lajittelusta sovitaan?
11. Raportointi
Seurataanko tavoitteita vuosittain?
12. Vastuut
Ovatko ehdot tavoitteellisia vai oikeudellisesti sitovia?
Viimeinen kohta on erityisen tärkeä.
Green lease voi olla kevyt yhteistyömalli tai sisältää hyvinkin tarkkoja velvoitteita. Kansainvälisesti puhutaan joskus ”light green” ja ”dark green” -sopimuksista sen mukaan, kuinka sitovia ehdot ovat.
Kuinka vihreä vuokrasopimus vaikuttaa muutostöihin?
Vuokralaisen toimitilaremontti on hyvä hetki sopia vastuullisuusperiaatteista.
Sopimuksessa voidaan esimerkiksi määritellä:
- LED-valaistus
- energiatehokkaat laitteet
- vähäpäästöiset materiaalit
- materiaalien uudelleenkäyttö
- olemassa olevien kalusteiden hyödyntäminen
- jätteiden lajittelu työmaalla.
Tämä on tärkeää erityisesti silloin, kun vuokranantaja maksaa muutostyöpanoksen.
Jos vuokralaisen vastuullisuustavoitteet ovat korkeat mutta vuokranantajan remontti toteutetaan halvimmilla mahdollisilla materiaaleilla, osapuolten tavoitteet voivat olla ristiriidassa.
Lue myös CRE Premisesin opas Toimitilan muutostyöt – kuka maksaa ja milloin?.
Milloin green lease on yritykselle erityisen hyödyllinen?
Suuri toimitila
Energiankulutuksen taloudellinen merkitys kasvaa pinta-alan mukana.
Pitkä vuokrasopimus
Investointien takaisinmaksulle on enemmän aikaa.
Energiaintensiivinen toiminta
Esimerkiksi:
- logistiikka
- kylmävarasto
- tuotanto
- laboratorio
- datakeskus
- suuri toimisto.
Yrityksellä on omat päästötavoitteet
Toimitilojen energia voi olla olennainen osa yrityksen vastuullisuusraportointia.
Omistaja aikoo investoida kiinteistöön
Sopimuksessa voidaan määritellä etukäteen, miten hyödyllisten investointien kustannukset käsitellään.
Tarvitseeko yrityksesi green lease -ehtoja? Tee nopea testi
Anna yksi piste jokaisesta väittämästä, joka kuvaa yritystäsi.
| Tilanne | Piste |
| Toimitilan energiakustannus on meille merkittävä | 1 |
| Yrityksellä on päästö- tai energiatehokkuustavoitteita | 1 |
| Vuokrasopimus on vähintään usean vuoden mittainen | 1 |
| Tilaan tehdään merkittäviä muutostöitä | 1 |
| Haluamme kulutusdatan omaan raportointiin | 1 |
| Rakennukseen voidaan tehdä energiatehokkuusinvestointeja | 1 |
| Tarvitsemme sähköautojen latausta | 1 |
| Yritys raportoi vastuullisuudesta asiakkaille tai sijoittajille | 1 |
| Vuokranantajalla on omia ESG-tavoitteita | 1 |
| Haluamme sopia investoinneista ennen niiden ajankohtaistumista | 1 |
0–2 pistettä
Tavalliseen vuokrasopimukseen lisätyt yksittäiset energiadata- ja vastuullisuusehdot voivat riittää.
3–5 pistettä
Green lease -liite kannattaa ainakin ottaa neuvotteluun.
6–8 pistettä
Vihreä vuokrasopimus voi olla käytännössä hyödyllinen osa toimitilasopimusta.
9–10 pistettä
Energia-, data-, investointi- ja vastuullisuusehdot kannattaa käsitellä järjestelmällisesti jo ennen päävuokrasopimuksen allekirjoittamista.
Voiko vihreä vuokrasopimus alentaa kustannuksia?
Voi, mutta ei automaattisesti.
Sopimus itsessään ei säästä yhtään kilowattituntia.
Säästö syntyy esimerkiksi:
- paremmasta mittauksesta
- ilmanvaihdon optimoinnista
- käyttöaikojen muuttamisesta
- energiatehokkaammasta tekniikasta
- uusiutuvasta energiasta
- käyttäjien toimintatapojen muuttamisesta.
Green lease tekee näiden toteuttamisesta helpompaa, koska osapuolten roolit sovitaan ennakolta.
Markkinassa green lease -sopimuksia käytetään jo Suomessa. Esimerkiksi Genesta tarjoaa omissa kohteissaan Green Lease -mallia, ja suomalaisissa logistiikkakiinteistöissä on solmittu green lease -tavoitteiden mukaisia pitkiä vuokrasopimuksia.
Vihreä vuokrasopimus hyödyttää myös kiinteistönomistajaa
Omistajan hyöty ei rajoitu pienempään energiankulutukseen.
Green lease voi auttaa:
- saamaan parempaa kulutusdataa
- toteuttamaan energiatehokkuustavoitteita
- vähentämään kiinteistön tulevaa teknistä riskiä
- tukemaan ympäristösertifiointia
- säilyttämään kohteen kilpailukykyä
- sitouttamaan vastuullisuutta arvostavia vuokralaisia.
CBRE nostaa green lease -ehtojen hyödyn esiin myös rakennusten pitkän aikavälin kilpailukyvyn ja läpinäkyvän ESG-yhteistyön näkökulmasta.
CRE Premises on käsitellyt laajemmin samaa ilmiötä artikkelissa Vastuullinen kiinteistösijoittaminen – miten ESG vaikuttaa toimitilojen arvoon?.
Green lease ei korvaa hyvää toimitilavalintaa
Energiatehokkuusehdot eivät tee väärästä rakennuksesta oikeaa.
Yrityksen pitää edelleen tarkistaa:
- sijainti
- tilatehokkuus
- tekninen kunto
- vuokra
- ylläpitokulut
- energiatodistus
- toteutunut energiankulutus
- muutostyöt
- sopimuksen joustavuus.
Vastuullinen toimitila on liiketoiminnalle järkevä vain, jos myös muu kokonaisuus toimii.
CRE Premises on käsitellyt aihetta myös artikkelissa Hiilineutraali toimitila – kilpailuetu vai pakollinen kustannus?.
CRE Premisesin vapaita kohteita voi tarkastella myös Kauppalehden Toimitilat-palvelussa.
Usein kysytyt kysymykset vihreästä vuokrasopimuksesta
Mikä on vihreä vuokrasopimus?
Vihreä vuokrasopimus eli green lease on toimitilan vuokrasopimus tai sen liite, jossa vuokranantaja ja vuokralainen sopivat ympäristö- ja energiatehokkuuteen liittyvistä toimintatavoista, mittauksesta, tiedonjaosta ja mahdollisesti investointien kustannusten jakamisesta.
Onko green lease Suomessa pakollinen?
Ei yleisesti. Suomessa ei ole yhtä pakollista green lease -sopimusmallia. Ehdot perustuvat vuokranantajan ja vuokralaisen väliseen sopimukseen.
Kuka maksaa energiatehokkuusinvestoinnin?
Se riippuu investoinnista ja sopimuksesta. Vuokranantaja voi maksaa investoinnin, vuokralainen voi maksaa käyttäjäkohtaisen investoinnin tai kustannus voidaan jakaa.
Kuka saa energiansäästön?
Se riippuu siitä, miten energia laskutetaan. Jos vuokralainen maksaa kulutuksen suoraan, säästö näkyy yleensä vuokralaisen kustannuksissa. Green lease -ehdoilla voidaan tarvittaessa sopia investointien ja säästöjen tasapainottamisesta.
Mitä green lease -sopimuksessa kannattaa mitata?
Tavallisimpia mittareita ovat sähkö, lämpö, jäähdytys, vesi, jätteet ja joissakin tapauksissa hiilidioksidipäästöt.
Onko energiatodistus sama asia kuin green lease?
Ei. Energiatodistus kuvaa rakennuksen energiatehokkuutta säädellyllä laskentatavalla. Green lease määrittelee vuokranantajan ja vuokralaisen käytännön yhteistyötä vuokrasuhteen aikana.
Voiko vanhaan rakennukseen tehdä vihreän vuokrasopimuksen?
Kyllä. Green lease voi olla jopa erityisen hyödyllinen vanhassa rakennuksessa, jossa on mahdollista toteuttaa useita energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä.
Miten CRE Premises auttaa energiatehokkaan toimitilan löytämisessä?
CRE Premises auttaa yritystä kartoittamaan toimitilavaihtoehtoja ja vertailemaan esimerkiksi sijaintia, tilan ominaisuuksia ja kustannuksia. Energiatehokkuuteen liittyvät ehdot voidaan ottaa mukaan toimitilahaun ja vuokraneuvottelun kysymyksiin.
Vihreä vuokrasopimus – miten energia, investoinnit ja säästöt kannattaa jakaa?
Vihreä vuokrasopimus toimii parhaiten silloin, kun se ratkaisee konkreettisia ongelmia eikä jää vastuullisuusjulistukseksi.
Hyvä green lease vastaa ainakin näihin kysymyksiin:
- Mitä kulutusta mitataan?
- Kuka saa kulutusdatan?
- Mitkä energiatavoitteet asetetaan?
- Kuka voi ehdottaa investointeja?
- Kuka maksaa investoinnin?
- Kuka saa syntyvän säästön?
- Miten säästö todennetaan?
- Miten sopimuskauden pituus huomioidaan?
- Mitä muutostöiltä vaaditaan?
- Mitä vastuullisuudesta raportoidaan?
Parhaassa tapauksessa tuloksena syntyy tilanne, jossa:
vuokralainen saa pienemmät käyttökustannukset
ja
omistaja saa energiatehokkaamman ja kilpailukykyisemmän kiinteistön.
Juuri tätä green lease parhaimmillaan tekee: se muuttaa energiatehokkuuden tilanteesta, jossa toinen maksaa ja toinen hyötyy, yhteiseksi liiketoimintapäätökseksi.
👉 Etsitkö yrityksellesi energiatehokasta toimitilaa tai haluat vertailla eri kohteiden kokonaiskustannuksia? Ota yhteyttä CRE Premisesin asiantuntijoihin ja löydä yrityksellesi täydellinen toimitila.
