Liiketilan vuokran ALV on vähennyskelpoinen yrityksille, jotka ovat arvonlisäverovelvollisia ja harjoittavat ALV-velvollista liiketoimintaa. Vähennysoikeus koskee 25,5 % ALV:n osuutta vuokrasta, kun vuokranantaja on ALV-rekisteröitynyt ja laskussa on eritelty veron osuus. Vähennysoikeuden edellytyksenä on, että tilaa käytetään arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa. Tässä artikkelissa käsittelemme tarkemmin ALV-vähennysten ehtoja, käytännön toteutusta ja erityistilanteita.
Mitä ALV-vähennyksiä liiketilan vuokrasta voi tehdä?
Liiketilan vuokrasta voi vähentää arvonlisäveron osuuden kokonaisuudessaan, mikäli tila on ALV-velvollisessa käytössä. Vähennysoikeus koskee Suomessa yleisimmin 25,5 % arvonlisäveron osuutta vuokrasummasta. Vähennys tehdään yrityksen ALV-ilmoituksen yhteydessä, jolloin maksettavasta arvonlisäverosta vähennetään ostoihin sisältyvä vero.
Vähennyskelpoisiin kustannuksiin kuuluvat:
- Perusvuokran ALV-osuus
- Vuokraan sisältyvien palvelujen ALV (siivous, vartiointi, jätehuolto)
- Sähkö-, vesi- ja lämmityskustannusten ALV, jos ne laskutetaan vuokran yhteydessä
- Vuokrattuun tilaan tehtävien muutostöiden ALV, jos ne palvelevat liiketoimintaa
Vähennysoikeus koskee vain ALV-velvollisia yrityksiä, jotka käyttävät tiloja arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa. Vähennyksen edellytyksenä on, että vuokranantaja on hakeutunut kiinteistön osalta vapaaehtoisesti ALV-velvolliseksi ja että vuokralaskussa on asianmukaiset merkinnät arvonlisäverosta.
Jos tilaa käytetään sekä ALV-velvolliseen että verottomaan toimintaan, vähennysoikeus määräytyy tilojen käyttösuhteen mukaan. Tällöin yrityksen on pidettävä kirjaa tilojen käytöstä eri tarkoituksiin.
Milloin liiketilan vuokran ALV on vähennyskelpoinen?
Liiketilan vuokran ALV on vähennyskelpoinen, kun kaikki seuraavat edellytykset täyttyvät samanaikaisesti: vuokralainen on ALV-velvollinen, vuokranantaja on hakeutunut kiinteistön osalta ALV-velvolliseksi, ja tilaa käytetään arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa. Nämä kriteerit muodostavat perustan vähennysoikeudelle.
Tarkemmin eriteltynä vähennyskelpoisuuden edellytykset ovat:
- Vuokralaisen ALV-velvollisuus – Yrityksen tulee olla rekisteröitynyt arvonlisäverovelvolliseksi ja harjoittaa ALV-velvollista toimintaa.
- Vuokranantajan ALV-rekisteröinti – Kiinteistön vuokraaminen on lähtökohtaisesti ALV-vapaata toimintaa, mutta vuokranantaja voi hakeutua vapaaehtoisesti ALV-velvolliseksi kiinteistön vuokrauksesta.
- Tilojen käyttötarkoitus – Vuokrattuja tiloja tulee käyttää toiminnassa, joka oikeuttaa ALV-vähennyksiin (ei esimerkiksi verovapaa toiminta).
- Asianmukainen laskutus – Vuokralaskussa on oltava lainmukaiset merkinnät ALV:stä, kuten veron peruste, verokanta ja veron määrä.
Vähennysoikeus ei koske tilanteita, joissa:
- Vuokranantaja ei ole hakeutunut ALV-velvolliseksi kiinteistön osalta
- Tiloja käytetään ALV-vapaassa toiminnassa (kuten terveydenhuolto, koulutus, rahoitus- ja vakuutuspalvelut)
- Kyseessä on asuinkäyttöön tarkoitettu tila (ei edes tilanteessa, jossa sitä käytetään liiketoiminnassa)
Poikkeustilanteissa, kuten ulkomaisen vuokranantajan kohdalla, sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta, jolloin suomalainen vuokralainen tilittää ALV:n vuokranantajan puolesta mutta saa tehdä vastaavan vähennyksen.
Miten ALV-vähennys liiketilavuokrasta käytännössä toteutetaan?
ALV-vähennys liiketilan vuokrasta toteutetaan käytännössä osana yrityksen normaalia arvonlisäveroilmoitusta. Vuokran ALV-osuus kirjataan vähennettäväksi veroksi samalla tavalla kuin muutkin hankintojen ALV-vähennykset. Prosessiin kuuluu useita tärkeitä vaiheita, jotka on suoritettava oikein vähennysoikeuden varmistamiseksi.
ALV-vähennyksen toteuttamisen vaiheet:
- Tarkista, että vuokralasku sisältää kaikki pakolliset laskumerkinnät:
- Laskun antamispäivä
- Juokseva tunniste (laskun numero)
- Myyjän ja ostajan Y-tunnukset
- Arvonlisäverokanta (yleensä 25,5 %)
- Veron peruste verokannoittain
- Suoritettavan veron määrä
- Kirjaa vuokramaksu kirjanpitoon:
- Vuokran veroton osuus kirjataan vuokrakuluksi
- ALV-osuus kirjataan vähennettäväksi ALV:ksi
- Sisällytä vähennys ALV-ilmoitukseen:
- OmaVero-palvelussa kohdassa ”Vero kotimaan ostoista, joista ostaja on verovelvollinen”
- Sama summa merkitään myös kohtaan ”Vähennettävä vero”
- Arkistoi tositteet asianmukaisesti kuusi vuotta tilikauden päättymisestä
Jos kyseessä on osittainen vähennysoikeus (esim. tilaa käytetään osittain ALV-vähennyskelpoiseen toimintaan), tulee laskea jakoperuste vähennykselle. Tämä voi perustua esimerkiksi pinta-alaan tai todelliseen käyttöön. Jakoperuste on dokumentoitava selkeästi kirjanpitoa varten.
Käytännön esimerkki: Jos liiketilan vuokra on 2 000 euroa + ALV 25,5 % (510 euroa), ALV-velvollinen yritys voi vähentää koko 510 euron ALV-osuuden omassa ALV-ilmoituksessaan, mikäli kaikki vähennysoikeuden edellytykset täyttyvät.
Mikä on ero yleisen ALV-vähennyksen ja kiinteistöinvestointien ALV-käsittelyn välillä?
Yleinen liiketilavuokran ALV-vähennys ja kiinteistöinvestointien ALV-käsittely eroavat toisistaan merkittävästi sekä aikajänteen, vähennysmekanismin että tarkistusmenettelyn osalta. Perusvuokran ALV-vähennys on kertaveloitus, kun taas kiinteistöinvestoinnit kuuluvat pitkäaikaiseen tarkistusmenettelyyn.
Liiketilavuokran ALV-vähennyksen ominaisuudet:
- Koskee juoksevaa vuokraa ja siihen liittyviä kustannuksia
- Vähennys tehdään kerralla kokonaisuudessaan kyseisen kuukauden ALV-ilmoituksessa
- Ei sisällä erityistä tarkistusmenettelyä – vähennysoikeuden poistuminen vaikuttaa vain tuleviin vuokriin
- Koskee normaalisti 25,5 %:n verokantaa
Kiinteistöinvestointien ALV-käsittelyn ominaisuudet:
- Koskee kiinteistöön tehtäviä perusparannuksia ja uudisrakentamista
- Sovelletaan 10 vuoden tarkistuskautta, jonka aikana ALV-vähennystä voidaan joutua oikaisemaan
- Kiinteistön käyttötarkoituksen muuttuessa tarkistuskauden aikana vähennyksiä joudutaan palauttamaan tai niitä voidaan saada lisää
- Edellyttää erityistä tarkistuslaskelmaa ja dokumentaatiota
Tarkistusmenettely on kiinteistöinvestointien ALV-käsittelyn keskeinen elementti. Jos esimerkiksi ALV-vähennykseen oikeuttavassa käytössä ollut kiinteistö siirtyy vähennyskelvottomaan käyttöön tarkistuskauden aikana, joudutaan aiemmin tehtyjä vähennyksiä palauttamaan jäljellä olevalta tarkistuskaudelta.
Käytännön esimerkki: Yritys vuokraa liiketilan ja tekee siihen 100 000 euron (+ ALV 25 500 euroa) peruskorjauksen. ALV-vähennys jakaantuu 10 vuoden tarkistuskaudelle, jolloin vuosittainen tarkistettava määrä on 2 550 euroa. Jos tila siirtyy tarkistuskauden kolmantena vuotena ALV-vapaaseen käyttöön, joudutaan jäljellä olevalta 7 vuodelta palauttamaan vähennyksiä yhteensä 17 850 euroa.
Mitä erityistapauksia liiketilavuokran ALV-vähennyksiin liittyy?
Liiketilavuokran ALV-vähennyksiin liittyy useita erityistapauksia, jotka voivat vaikuttaa merkittävästi vähennysoikeuteen. Näiden tapausten tunnistaminen ja oikea käsittely on tärkeää verotuksen oikeellisuuden kannalta ja voi tuoda yritykselle merkittäviä taloudellisia hyötyjä tai välttää jälkiverotuksen riskin.
Osittain ALV-velvollinen toiminta on yleinen erityistilanne. Jos yritys harjoittaa sekä ALV-velvollista että ALV-vapaata toimintaa samassa tilassa, vähennysoikeus määräytyy tilojen käyttösuhteen mukaan. Käytössä voi olla esimerkiksi:
- Pinta-alaperusteinen jako – tilan jako neliömetrien perusteella eri käyttötarkoituksiin
- Liikevaihtosuhteiden mukainen jako – perustuen ALV-velvollisen ja -vapaan toiminnan liikevaihtoon
- Todelliseen käyttöön perustuva jako – esimerkiksi käyttötuntien perusteella
Ulkomaiset vuokranantajat muodostavat toisen merkittävän erityistapauksen. Kun vuokranantaja on ulkomainen toimija ilman kiinteää toimipaikkaa Suomessa, sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta. Tällöin:
- Suomalainen vuokralainen tilittää ALV:n Verohallinnolle vuokranantajan puolesta
- Sama summa voidaan vähentää normaalien ALV-vähennysten tapaan
- Käytännössä tämä tarkoittaa, ettei veroa jää maksettavaksi, jos vähennysoikeus on täysimääräinen
Edelleenvuokraus on tilanne, jossa päävuokralainen vuokraa tilaa edelleen. Tällöin:
- Päävuokralainen voi vähentää maksamansa vuokran ALV:n normaalisti, jos se on ALV-velvollinen
- Edelleenvuokrauksesta on hakeuduttava erikseen ALV-velvolliseksi
- ALV-ketjun tulee olla katkeamaton – kaikkien osapuolten tulisi olla ALV-rekisteröityjä
Toimitilojen muutostyöt voivat aiheuttaa erityiskysymyksiä ALV-käsittelyssä:
- Vuokralaisen teettämien muutostöiden ALV on vähennyskelpoinen, jos ne palvelevat ALV-velvollista liiketoimintaa
- Jos vuokranantaja hyvittää muutostyöt vuokrassa, ALV-käsittely voi mutkistua
- Suuremmat perusparannukset kuuluvat kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyn piiriin
Sopimusmuutostilanteet, kuten vuokrasopimuksen päättyminen tai muuttaminen, voivat vaikuttaa ALV-käsittelyyn erityisesti silloin, kun kyseessä on pitkäaikainen vuokrasopimus tai ennakkomaksut.
Miten välttää yleisimmät virheet liiketilan ALV-vähennyksissä?
Liiketilan ALV-vähennyksiin liittyy useita yleisiä virheitä, jotka voivat johtaa verotarkastuksissa lisäveroihin tai vähennysten menetyksiin. Oikeilla toimintatavoilla ja huolellisella dokumentaatiolla nämä virheet voidaan välttää. Tässä keskeiset riskialueet ja toimenpiteet niiden välttämiseksi.
Puutteellisen dokumentaation välttäminen:
- Varmista, että vuokrasopimuksesta käy selkeästi ilmi vuokranantajan ALV-velvollisuus
- Tarkista, että jokaisessa vuokralaskussa on kaikki lain vaatimat laskumerkinnät
- Dokumentoi osittaisen vähennysoikeuden jakoperusteet kirjallisesti
- Säilytä kaikki tositteet ja sopimukset vähintään kuusi vuotta tilikauden päättymisestä
Virheellisten ALV-kantojen ja laskumerkintöjen välttäminen:
- Tarkista, että laskussa on sovellettu oikeaa verokantaa (yleensä 25,5 %)
- Varmista, että ALV-osuus on eritelty laskussa selkeästi
- Huolehdi, että laskusta löytyvät molempien osapuolten Y-tunnukset ja muut pakolliset merkinnät
Määräaikojen noudattaminen:
- Tee ALV-vähennykset oikean kauden ilmoituksessa – yleensä sinä kuukautena, jolloin lasku on vastaanotettu
- Huomioi, että takautuvat oikaisut ovat mahdollisia vain kolmen vuoden ajan tilikauden päättymisestä
- Noudata kiinteistöinvestointien tarkistuskauden aikarajoja ja raportointivelvollisuuksia
Osittaisen vähennysoikeuden oikea käsittely:
- Määrittele selkeä jakoperuste, jos tilaa käytetään sekä ALV-vähennyskelpoiseen että -kelvottomaan toimintaan
- Tarkista jakoperuste säännöllisesti, vähintään kerran vuodessa
- Dokumentoi käyttösuhteen muutokset ja päivitä vähennykset niiden mukaisesti
Vuokranantajan ALV-statuksen varmistaminen:
- Pyydä vuokranantajalta todistus ALV-rekisteröitymisestä kiinteistön osalta
- Tarkista vuokranantajan ALV-status YTJ-tietopalvelusta
- Huomioi, että vuokranantaja on voinut hakeutua ALV-velvolliseksi vain osasta kiinteistöä
Yleisimpiä virheitä ovat myös ALV-vähennysten tekeminen sellaisista tiloista, joita käytetään ALV-vapaassa toiminnassa, sekä vähennysten tekeminen ilman asianmukaista dokumentaatiota. Nämä voivat johtaa merkittäviin jälkiverotuksiin korkoineen.
Kiinteistöjen ALV-käsittely on yksi verotuksen monimutkaisimmista alueista. Siksi erityisesti suuremmissa kiinteistöjärjestelyissä ja epäselvissä tilanteissa on suositeltavaa konsultoida veroasiantuntijaa. Liiketiloja vuokrattaessa kannattaa hyödyntää asiantuntijoiden apua, jotta kaikki ALV-vähennyksiin liittyvät mahdollisuudet tulevat hyödynnettyä oikein.
Yhteenveto ja toimintasuositukset
Liiketilan vuokran ALV-vähennysten oikea käsittely voi tuoda yritykselle merkittäviä taloudellisia hyötyjä. Keskeisintä on varmistaa, että kaikki vähennysoikeuden edellytykset täyttyvät: vuokralaisen tulee olla ALV-velvollinen, vuokranantajan on oltava hakeutunut ALV-velvolliseksi kiinteistön osalta, ja tilaa on käytettävä ALV-vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa.
Jotta vältyt ongelmilta verotarkastuksissa ja saat kaikki mahdolliset hyödyt ALV-vähennyksistä, toimi näin:
- Tarkista aina uuden vuokrasopimuksen yhteydessä, että vuokranantaja on hakeutunut ALV-velvolliseksi
- Dokumentoi huolellisesti kaikki vuokraan liittyvät tositteet ja varmista, että laskumerkinnät ovat asianmukaiset
- Seuraa ja päivitä tilojen käyttötarkoitusta säännöllisesti, erityisesti jos harjoitat sekä ALV-velvollista että ALV-vapaata toimintaa
- Konsultoi veroasiantuntijaa monimutkaisissa tilanteissa, kuten kiinteistöinvestoinneissa tai edelleenvuokrauksessa
- Pysy ajan tasalla mahdollisista lakimuutoksista, jotka voivat vaikuttaa ALV-käsittelyyn
Oikein toteutetut ALV-vähennykset parantavat yrityksen kassavirtaa ja vähentävät tarpeettomia kustannuksia. Saat maksimaalisen hyödyn pitämällä kirjanpitosi ajan tasalla ja tekemällä vähennykset oikea-aikaisesti. Jos epäröit ALV-käsittelyn suhteen, ota yhteyttä veroasiantuntijaan – investointi asiantuntija-apuun maksaa itsensä nopeasti takaisin oikein tehtyjen vähennysten muodossa.
