Sale and leaseback eli kiinteistön myynti ja takaisinvuokraus voi vapauttaa yrityksen omistamaan toimitilaan sitoutunutta pääomaa ilman tuotannon, varastoinnin, asiakaspalvelun tai henkilöstön siirtämistä uuteen osoitteeseen.
Järjestelyssä yritys myy omistamansa toimisto-, liike-, varasto- tai tuotantokiinteistön sijoittajalle ja solmii samanaikaisesti uuden omistajan kanssa pitkäaikaisen vuokrasopimuksen. Yritys jatkaa toimintaansa samoissa tiloissa, mutta kiinteistöomistus muuttuu vuokrasuhteeksi.
Vapautuva pääoma voidaan käyttää esimerkiksi:
- liiketoiminnan kasvattamiseen
- yritysostoihin
- velkojen lyhentämiseen
- koneisiin ja tuotantolaitteisiin
- tuotekehitykseen
- kansainvälistymiseen
- käyttöpääoman vahvistamiseen
- omistajille tehtäviin pääomajärjestelyihin
Sale and leaseback ei kuitenkaan ole ilmaista rahoitusta. Yritys luopuu kiinteistön omistuksesta ja sitoutuu maksamaan vuokraa usein 10–20 vuoden ajan. Onnistuminen riippuu myyntihinnan lisäksi vuokran tasosta, indeksikorotuksista, vastuunjaosta, sopimuksen pituudesta ja yrityksen tulevasta tilantarpeesta.
Jos yrityksesi etsii uusia toimitiloja, tutustu CRE Premisesin erittäin laajaan valikoimaan ja eri puolilla Suomea sijaitseviin vaihtoehtoihin:
CRE Premises toimitilahaku
Mitä sale and leaseback tarkoittaa?
Tilastokeskus määrittelee sale and leaseback -järjestelyn sopimukseksi, jossa kohteen myyjä ja vuokralleottaja ovat sama yritys. Kiinteistöön kohdistuvassa järjestelyssä yritys myy omistamansa kiinteistön rahoittajalle tai kiinteistösijoittajalle ja jatkaa sen käyttöä vuokralaisena. (stat.fi)
Järjestelyn kaksi osaa toteutetaan käytännössä rinnakkain:
- Kiinteistökauppa: yritys myy kiinteistön tai sitä hallitsevan kiinteistöyhtiön osakkeet sijoittajalle.
- Takaisinvuokraus: yritys solmii uuden omistajan kanssa vuokrasopimuksen ja jatkaa toimintaansa kohteessa.
Kaupan kohteena voi olla esimerkiksi:
- pääkonttori
- tuotantolaitos
- logistiikkakeskus
- keskusvarasto
- myymäläkiinteistö
- huolto- tai korjaamokiinteistö
- usean kiinteistön muodostama portfolio
- toimitilaa hallitsevan kiinteistöyhtiön osakkeet
Järjestelyä kutsutaan suomeksi myös takaisinvuokraukseksi tai myy ja vuokraa takaisin -järjestelyksi.
Sale and leaseback muuttaa seinät pääomaksi. Yritys säilyttää tilan käyttöoikeuden, mutta kiinteistöön sidottu varallisuus vapautuu muuhun liiketoimintaan.
Miksi sale and leaseback kiinnostaa yrityksiä vuonna 2026?
Suomen kiinteistösijoitusmarkkina elpyi selvästi vuonna 2025. KTI:n mukaan ammattimaisten kiinteistökauppojen volyymi nousi noin 4,4 miljardiin euroon, ja ulkomaiset sijoittajat hankkivat suomalaisia kiinteistöjä noin 2,6 miljardilla eurolla. (kti.fi)
CBRE arvioi Suomen kiinteistösijoitusten kasvavan vuonna 2026 vielä noin 5–10 prosenttia rahoitusmarkkinan likviditeetin ja hinnoittelun näkyvyyden parantuessa. Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen alkuvuosi oli erityisen vahva: niiden ensimmäisen vuosineljänneksen kauppavolyymi nousi 604 miljoonaan euroon. (cbre.fi (cbre.fi)
Markkinan piristyminen voi lisätä kilpailua hyvistä sale and leaseback -kohteista. Sijoittajia kiinnostavat erityisesti kiinteistöt, joissa yhdistyvät:
- vakavarainen vuokralainen
- pitkä vuokrasopimus
- strategisesti tärkeä sijainti
- teknisesti hyvä rakennus
- markkinatasoinen vuokra
- ennustettavat ylläpitokustannukset
- mahdollisuus käyttää tai vuokrata kiinteistöä myös tulevaisuudessa toiselle toimijalle
Erityisen käyttäjäkohtainen rakennus voi silti kiinnostaa sijoittajaa, jos vuokralainen on vahva ja sopimus riittävän pitkä. Vastapainoksi sijoittaja voi vaatia korkeampaa tuottoa tai tiukempia vuokraehtoja.
Kenelle sale and leaseback sopii?
Järjestely sopii parhaiten yritykselle, joka omistaa arvokkaan kiinteistön mutta ei tarvitse kiinteistöomistusta ydintoimintansa harjoittamiseen.
Sale and leaseback voi olla perusteltu, kun yritys:
- aikoo jatkaa kohteessa pitkään
- tarvitsee pääomaa tuottavampiin investointeihin
- haluaa vähentää kiinteistöomistukseen sitoutunutta varallisuutta
- pystyy sitoutumaan pitkäaikaiseen vuokraan
- toimii kiinteistössä, joka kiinnostaa sijoittajia
- haluaa lyhentää velkojaan tai vahvistaa maksuvalmiuttaan
- suunnittelee yritysjärjestelyä tai sukupolvenvaihdosta
- omistaa useita kiinteistöjä, mutta haluaa keskittyä ydintoimintaansa
Järjestelyä voidaan käyttää myös tilanteessa, jossa yritys tarvitsee uuden rakennuksen mutta ei halua rahoittaa sitä omasta taseestaan. Tällöin sijoittaja voi hankkia tai rakennuttaa kohteen ja vuokrata sen pitkäaikaisesti käyttäjäyritykselle.
Sale and leaseback vaihe vaiheelta
1. Yrityksen tavoitteiden määrittely
Ensimmäiseksi pitää ratkaista, miksi kiinteistö halutaan myydä.
Tavoitteena voi olla esimerkiksi:
- maksimaalinen myyntihinta
- mahdollisimman matala tuleva vuokra
- velan vähentäminen
- kasvupääoman vapauttaminen
- joustavampi tilaratkaisu
- koko kiinteistösalkun uudelleenjärjestely
Korkein mahdollinen myyntihinta ja matalin mahdollinen vuokra eivät yleensä toteudu samanaikaisesti. Korkea vuokra nostaa sijoittajan saamaa kassavirtaa ja voi siten tukea korkeampaa kauppahintaa, mutta tekee järjestelystä käyttäjäyritykselle kalliimman.
2. Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen
Kiinteistön arvoa tarkastellaan muun muassa seuraavien tekijöiden kautta:
- sijainti
- rakennuksen tekninen kunto
- käyttötarkoitus
- energiatehokkuus
- tontin omistus tai vuokraus
- vuokralaisen taloudellinen asema
- vuokrasopimuksen pituus
- vuosivuokra
- vuokran indeksiehto
- vastuunjako
- jälleenvuokrattavuus
- kehityspotentiaali
Sale and leaseback -kohteen arvo perustuu usein pitkälti tulevan vuokrasopimuksen tuottamaan kassavirtaan.
Yksinkertaistettu arvonmäärityksen lähtökohta on:
Kiinteistön arvo = vuotuinen nettovuokra ÷ sijoittajan tuottovaatimus
Jos sijoittajan saama vuotuinen nettovuokra on 420 000 euroa:
- seitsemän prosentin tuottovaatimuksella laskennallinen arvo on noin 6 miljoonaa euroa
- kahdeksan prosentin tuottovaatimuksella laskennallinen arvo on noin 5,25 miljoonaa euroa
Yhden prosenttiyksikön ero tuottovaatimuksessa muuttaa esimerkin arvoa 750 000 eurolla.
CRE Premisesin artikkelit Miten kiinteistön markkina-arvo määritellään? ja Miten toimitilakiinteistön arvo lasketaan myyntitilanteessa? käsittelevät tarkemmin tuottoarvoa, markkinavertailua ja kohteen riskien vaikutusta hintaan.
3. Tulevan vuokrasopimuksen suunnittelu
Sale and leaseback -kaupassa vuokrasopimusta ei pidä käsitellä kaupan jälkeisenä yksityiskohtana. Se on yksi kiinteistön arvon tärkeimmistä osista.
Sijoittajan tarjous riippuu esimerkiksi:
- sopimuksen sitovasta pituudesta
- vuokran tasosta
- indeksikorotuksista
- vuokralaisen maksukyvystä
- korjaus- ja ylläpitovastuista
- mahdollisista irtautumisoptioista
- tilan palautusvastuusta
- vakuuksista
Liian lyhyt sopimus voi alentaa sijoittajien kiinnostusta. Liian pitkä ja joustamaton sopimus voi puolestaan muodostaa yritykselle merkittävän liiketoimintariskin.
4. Sijoittajien kilpailuttaminen
Kohde voidaan markkinoida:
- avoimessa myyntiprosessissa
- rajatulle sijoittajaryhmälle
- hiljaisena myyntinä
- kotimaisille kiinteistösijoittajille
- kansainvälisille rahastoille
- sale and leaseback -järjestelyihin erikoistuneille toimijoille
Kilpailutus voi nostaa hintaa ja parantaa vuokraehtoja. Paras tarjous ei kuitenkaan välttämättä ole se, jossa kauppahinta on korkein.
Tarjouksista pitää vertailla vähintään:
- kauppahintaa
- vuokraa
- sopimuksen pituutta
- indeksiehtoa
- korjausvastuita
- vakuuksia
- ostajan rahoitusvarmuutta
- kaupan toteutumisen ehtoja
- ostajan pitkän aikavälin toimintamallia
5. Due diligence ja kaupan toteuttaminen
Ostaja tarkastaa yleensä:
- omistus- ja yhtiöasiakirjat
- vuokrasopimuksen
- rakennuksen teknisen kunnon
- ympäristö- ja maaperäriskit
- kaavan ja rakennusoikeuden
- energiatiedot
- vakuutukset
- ylläpitokulut
- vero- ja ALV-tiedot
- vuokralaisyrityksen taloudellisen aseman
Myyjän kannattaa valmistella aineisto huolellisesti ennen prosessin käynnistämistä. Puutteelliset asiakirjat, epäselvä korjausvelka tai vahvistamaton rakennusoikeus voivat pidentää prosessia ja heikentää tarjouksia.
Miten vuokrasopimus vaikuttaa myyntihintaan?
Sale and leaseback -järjestelyn keskeinen ristiriita on seuraava:
- korkea vuokra voi nostaa myyntihintaa
- korkea vuokra lisää yrityksen tulevia kustannuksia
- pitkä sopimus voi pienentää sijoittajan riskiä
- pitkä sopimus vähentää käyttäjäyrityksen joustavuutta
Kokonaisuutta pitää siksi tarkastella myyntitulon ja tulevien vuokravelvoitteiden yhdistelmänä.
Esimerkki kahdesta vaihtoehdosta
| Ehto | Vaihtoehto A | Vaihtoehto B |
|---|---|---|
| Kauppahinta | 6 000 000 € | 5 500 000 € |
| Ensimmäisen vuoden vuokra | 420 000 € | 350 000 € |
| Sitova sopimuskausi | 15 vuotta | 12 vuotta |
| Indeksikorotus | elinkustannusindeksi, vähintään 2 % | elinkustannusindeksi ilman vähimmäiskorotusta |
| Vuokralaisen korjausvastuu | laaja | rajattu |
| Break-optio | ei | 8 vuoden jälkeen |
Vaihtoehto A vapauttaa kaupanteossa 500 000 euroa enemmän pääomaa. Vuokraa maksetaan kuitenkin ensimmäisenä vuonna 70 000 euroa enemmän, minkä lisäksi vähimmäiskorotus kasvattaa eroa vuosien aikana.
Vaihtoehto B voi olla yritykselle taloudellisesti parempi, jos joustavuus ja pienemmät pitkäaikaiset vuokrakulut ovat kertaluonteista lisäkauppahintaa arvokkaampia.
Sale and leaseback -tarjouksia ei pidä vertailla vain kauppahinnan perusteella. Yrityksen pitää laskea samassa mallissa myyntitulo, verot, velkojen takaisinmaksu, vuokrat, indeksikorotukset ja kiinteistöriskin siirtyminen.
Mitkä vuokrasopimuksen ehdot ovat tärkeimpiä?
Vuokrataso
Vuokran pitää olla riittävän korkea sijoittajan tuottotavoitteeseen mutta samalla liiketoiminnan kannalta kestävä.
Selvästi markkinatason ylittävä vuokra voi:
- nostaa hetkellisesti kauppahintaa
- heikentää yrityksen kannattavuutta
- vaikeuttaa liiketoiminnan myyntiä
- kasvattaa vuokravastuun arvoa
- johtaa ongelmiin, jos tila jää osittain tarpeettomaksi
Sopimuskausi
Monet sijoittajat suosivat pitkäaikaisia sopimuksia, koska ne parantavat kassavirran ennustettavuutta.
Yrityksen pitää kuitenkin arvioida:
- onko kiinteistö sopiva vielä 10–20 vuoden kuluttua
- voiko tuotanto tai logistiikka muuttua
- kasvaako tai pieneneekö tilantarve
- voiko osa tilasta jäädä tarpeettomaksi
- tarvitaanko break-optio
Indeksikorotus
Vuosittainen indeksikorotus voi kasvattaa kokonaisvuokraa huomattavasti.
Erityisen tarkasti pitää arvioida ehtoa, jossa vuokra nousee vuosittain esimerkiksi vähintään kaksi tai kolme prosenttia riippumatta indeksin todellisesta muutoksesta.
Korjaus- ja ylläpitovastuu
Sale and leaseback -sopimukset voivat olla nettovuokrasopimuksia, joissa vuokralainen vastaa laajasti kiinteistön:
- ylläpidosta
- huolloista
- korjauksista
- vakuutuksista
- kiinteistöverosta
- piha-alueista
- teknisistä järjestelmistä
Tällöin yritys luopuu kiinteistön omistuksesta mutta voi säilyttää merkittävän osan kiinteistön kustannusriskeistä.
Vastuunjaosta kannattaa laatia yksityiskohtainen taulukko, jossa erotetaan:
- päivittäinen huolto
- vuosikorjaukset
- peruskorjaukset
- rakenteelliset viat
- teknisten järjestelmien uusiminen
- viranomaisvaatimusten aiheuttamat muutokset
Alivuokraus ja sopimuksen siirtäminen
Yrityksen kannattaa varmistaa oikeus:
- alivuokrata osa tilasta
- siirtää sopimus konserniyhtiölle
- siirtää sopimus liiketoimintakaupassa
- neuvotella tilan pienentämisestä
- luovuttaa sopimus hyväksyttävälle seuraajalle
Ehto voi olla tärkeä esimerkiksi yrityskaupassa, jossa ostaja haluaa hankkia liiketoiminnan mutta ei hyväksy pitkää ja joustamatonta kiinteistövastuuta.
Sale and leasebackin hyödyt yritykselle
Pääoman vapautuminen
Järjestely voi muuttaa miljoonien eurojen arvoisen kiinteistön rahaksi ilman muuttoa tai toiminnan keskeytymistä.
Pääoma voidaan käyttää ydintoimintaan
Kiinteistön odotettu tuotto voi olla pienempi kuin yrityksen omassa liiketoiminnassa saavutettava tuotto.
Jos yritys voi investoida vapautuneen pääoman esimerkiksi tuotantokapasiteettiin, yritysostoon tai kansainvälistymiseen, järjestely voi tukea kasvua.
Kiinteistöriski voi osittain siirtyä sijoittajalle
Kaupan jälkeen rakennuksen markkina-arvon muutokset kuuluvat omistajalle. Todellinen riskinsiirto riippuu kuitenkin vuokrasopimuksen vastuunjaosta.
Velkoja voidaan lyhentää
Myyntitulolla voidaan maksaa pankkilainoja ja vahvistaa yrityksen maksuvalmiutta.
Toiminta jatkuu ilman muuttoa
Henkilöstö, asiakkaat, tuotanto ja logistiikka voivat jatkaa samassa kohteessa.
Sale and leasebackin riskit
Yritys menettää kiinteistön arvonnousun
Jos sijainti kehittyy tai tontin rakennusoikeuden arvo nousee, hyöty kuuluu uudelle omistajalle.
Vuokrasta tulee pitkäaikainen kiinteä kustannus
Yritys voi olla velvollinen maksamaan vuokraa myös silloin, kun tilantarve pienenee tai liiketoiminta heikkenee.
Sopimus voi rajoittaa kiinteistön muutoksia
Rakentaminen, laajentaminen, purkaminen ja suuret muutostyöt vaativat uuden omistajan hyväksynnän.
Korkea myyntihinta voi johtaa korkeaan vuokraan
Järjestely voi näyttää kaupantekohetkellä houkuttelevalta mutta muodostua pitkässä juoksussa kalliiksi.
Kiinteistön ostaja voi vaihtua
Sijoittaja voi myydä kohteen edelleen. Vuokrasopimuksen pitää suojata yrityksen käyttöoikeutta ja määrittää selvästi omistajan velvollisuudet myös omistajanvaihdoksen jälkeen.
Yrityksen tuleva myynti voi vaikeutua
Pitkä vuokrasopimus voi vähentää liiketoiminnan ostajan joustavuutta, etenkin jos vuokra ylittää markkinatason tai vastuunjako on vuokralaiselle raskas.
Sale and leaseback vai tavallinen pankkilaina?
| Vertailukohta | Sale and leaseback | Pankkilaina |
|---|---|---|
| Kiinteistön omistus | siirtyy sijoittajalle | säilyy yrityksellä |
| Vapautuva pääoma | voi olla suuri suhteessa kiinteistön arvoon | riippuu vakuusarvosta ja velkakapasiteetista |
| Tuleva maksu | vuokra | korot ja lyhennykset |
| Arvonnousu | kuuluu sijoittajalle | jää yritykselle |
| Kiinteistön päätösvalta | rajoittuu | säilyy yrityksellä |
| Sopimuksen joustavuus | riippuu vuokrasopimuksesta | riippuu lainasopimuksesta |
| Korjausvastuu | sovitaan erikseen | omistajayrityksellä |
| Vaikutus vakuuksiin | voi vapauttaa vakuuksia | käyttää vakuuksia |
Sale and leaseback voi vapauttaa enemmän pääomaa kuin uusi laina, mutta yritys luopuu samalla kiinteistöstä. Pankkilaina säilyttää omistuksen mutta kasvattaa velkaa ja käyttää yrityksen rahoituskapasiteettia.
CRE Premisesin kiinteistön rahoitusratkaisuja käsittelevässä oppaassa vertaillaan sale and leaseback -järjestelyä myös muihin kiinteistörahoituksen vaihtoehtoihin.
Sale and leaseback ja IFRS 16
IFRS 16:n mukaan vuokralainen kirjaa pääsääntöisesti yli 12 kuukauden vuokrasopimuksesta taseeseen käyttöoikeusomaisuuserän ja vuokrasopimusvelan. Sale and leaseback ei siten IFRS-raportoinnissa tarkoita, että pitkäaikainen vuokravastuu katoaisi kokonaan taseesta. (ifrs.org)
Kirjanpitokäsittely riippuu lisäksi siitä, täyttääkö omaisuuden luovutus IFRS 15:n mukaisen myynnin tunnusmerkit. IFRS 16:n sale and leaseback -säännöksiä täsmennettiin muutoksilla, joita sovelletaan 1.1.2024 tai sen jälkeen alkaviin tilikausiin. (ifrs.org)
Suomalaista kirjanpitolakia noudattavan yrityksen käsittely voi poiketa IFRS-raportoinnista. Järjestelyn vaikutukset tulokseen, taseeseen, tunnuslukuihin ja lainakovenantteihin pitää selvittää yrityksen tilintarkastajan tai kirjanpitoasiantuntijan kanssa ennen päätöstä.
Sale and leasebackin verotus
Sale and leaseback sisältää sekä kiinteistön myynnin että vuokrasuhteen, joten verovaikutukset pitää analysoida molemmista näkökulmista.
Luovutusvoitto
Kiinteistön myynti voi synnyttää yritykselle veronalaisen luovutusvoiton, jos kauppahinta ylittää kiinteistön verotuksessa poistamattoman hankintamenon. Lopullinen verokohtelu riippuu muun muassa myyjästä, omistusrakenteesta, kaupan kohteesta ja aikaisemmista poistoista. Kiinteistöyhtiön osakkeiden myynnin verokohtelu voi poiketa suoraan omistetun kiinteistön myynnistä. (vero.fi (vero.fi)
Varainsiirtovero
Ostaja maksaa kiinteistön ja rakennuksen kaupasta lähtökohtaisesti kolmen prosentin varainsiirtoveron. Kiinteistöyhtiön osakkeiden kaupasta vero on lähtökohtaisesti 1,5 prosenttia. Kaupan rakenne vaikuttaa veron perusteeseen, ja ostajan transaktiokustannukset heijastuvat usein myös tarjottavaan hintaan. (vero.fi)
Arvonlisävero
Kiinteistön myynti on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Myynti voi kuitenkin vaikuttaa aikaisemmin tehtyjen kiinteistöinvestointien arvonlisäverovähennysten tarkistusvastuuseen. Vastuu voi tietyin edellytyksin siirtyä ostajalle, mutta siirto ja tarvittavat tiedot pitää dokumentoida asianmukaisesti. (vero.fi (vero.fi)
Takaisinvuokrauksesta voidaan periä 25,5 prosentin arvonlisävero, jos uusi omistaja on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi ja käytön edellytykset täyttyvät. Vuokralaisen vähennysoikeus riippuu sen omasta liiketoiminnasta.
Järjestelyn vero-, kirjanpito- ja yhtiöoikeudellinen rakenne pitää suunnitella ennen myyntiprosessin käynnistämistä.
Esimerkkejä sale and leaseback -kaupoista Suomessa
Sale and leaseback -järjestelyjä käytetään Suomessa sekä yksittäisiin kohteisiin että suuriin kiinteistösalkkuihin.
Wulff ilmoitti maaliskuussa 2026 myyvänsä Tuusulassa sijaitsevan varastokiinteistönsä ja jatkavansa siinä vuokralaisena. Yhtiö kertoi käyttävänsä järjestelyä pääoman vapauttamiseen liiketoiminnan kasvua varten. (sttinfo.fi)
Scania Suomi toteutti Vantaalla sale and leaseback -kaupan uudesta noin 6 700 m²:n kuorma-autojen huolto- ja pääkonttorikiinteistöstä. Kaupan arvo oli noin 21,5 miljoonaa euroa, ja Scania jatkoi strategisesti tärkeässä kohteessa pitkäaikaisena vuokralaisena. (waselius.fi (jll.com)
Myös DSV:n kahdeksan suomalaisen logistiikkakiinteistön portfolio myytiin vuonna 2026 sale and leaseback -järjestelyllä. Kauppa kuvastaa kansainvälisten sijoittajien kiinnostusta suuriin logistiikkakohteisiin, joissa käyttäjä sitoutuu jatkamaan vuokralaisena. (cbre.fi)
Esimerkit osoittavat, että järjestelyä voidaan käyttää sekä yksittäiseen strategiseen kiinteistöön että laajaan valtakunnalliseen portfolioon.
Milloin sale and leaseback ei ole hyvä ratkaisu?
Järjestelyä kannattaa arvioida kriittisesti, jos:
- yritys voi tarvita tilasta luopumista muutaman vuoden sisällä
- kiinteistössä on paljon käyttämätöntä rakennusoikeutta
- alueella odotetaan voimakasta arvonnousua
- rakennus on lähestymässä suurta peruskorjausta
- tuleva vuokra rasittaisi kannattavuutta
- yritys ei pysty sitoutumaan pitkään sopimukseen
- kiinteistö on tärkeä vakuus muulle rahoitukselle
- yritys haluaa säilyttää täyden päätösvallan rakennukseen
- tilan käyttäjäkohtaisuus tekee sijoittajien tuottovaatimuksesta korkean
- myyntivoiton verovaikutus veisi suuren osan vapautuvasta pääomasta
Sale and leaseback ei myöskään korjaa heikkoa liiketoimintaa. Kertaluonteinen myyntitulo voi vahvistaa kassaa, mutta uusi vuokra muodostuu jatkuvaksi kustannukseksi.
Sale and leaseback -prosessin tarkistuslista
Ennen prosessin käynnistämistä selvitä:
- Mikä on kiinteistön realistinen markkina-arvo?
- Kuinka paljon pääomaa vapautuu velkojen, verojen ja kulujen jälkeen?
- Mihin vapautunut pääoma käytetään?
- Mikä on yrityksen hyväksyttävä vuokrataso?
- Kuinka pitkäksi aikaa yritys tarvitsee tilan?
- Tarvitaanko break-, alivuokraus- tai siirto-oikeutta?
- Kuka vastaa tulevista peruskorjauksista?
- Miten indeksikorotukset rajataan?
- Onko kiinteistö kiinnostava myös ilman nykyistä käyttäjää?
- Miten järjestely vaikuttaa IFRS- tai FAS-kirjanpitoon?
- Mitkä ovat tulovero-, ALV- ja varainsiirtoverovaikutukset?
- Miten kauppa vaikuttaa yrityksen rahoitussopimuksiin?
- Onko kiinteistöllä hyödyntämätöntä kehityspotentiaalia?
- Kilpailutetaanko kotimaiset ja kansainväliset sijoittajat?
- Kuka johtaa myynti- ja vuokrasopimusneuvotteluita kokonaisuutena?
Sale and leaseback on rahoitus-, kiinteistö- ja vuokrasopimusjärjestely samassa paketissa. Yhden osan optimointi muiden kustannuksella voi johtaa heikkoon kokonaisratkaisuun.
CRE Premises auttaa sale and leaseback -järjestelyn toteuttamisessa
CRE Premises auttaa kiinteistönomistajia arvioimaan kiinteistön myyntiä, vuokrausta, arvonmääritystä ja jatkokehittämistä.
Sale and leaseback -prosessissa CRE Premises voi auttaa esimerkiksi:
- kiinteistön markkina-arvon arvioinnissa
- sijoittajakysynnän kartoittamisessa
- realistisen vuokratason määrittämisessä
- vuokrasopimuksen kaupallisten ehtojen suunnittelussa
- myyntimateriaalien ja sijoittaja-aineiston laatimisessa
- kotimaisten ja kansainvälisten ostajien tavoittamisessa
- tarjousten kokonaisvertailussa
- myyntiprosessin johtamisessa
- yrityksen vaihtoehtoisten toimitilaratkaisujen arvioinnissa
CRE Premisesin kiinteistökonsultointi auttaa vertailemaan myyntiä, omistamisen jatkamista, uudelleenrahoitusta ja sale and leaseback -järjestelyä.
Ajankohtaisia CRE Premisesin välittämiä toimisto-, liike-, varasto- ja tuotantokohteita voi tarkastella myös Kauppalehden Toimitilat-palvelussa.
Usein kysytyt kysymykset sale and leaseback -järjestelystä
Mitä sale and leaseback tarkoittaa?
Sale and leaseback tarkoittaa järjestelyä, jossa yritys myy omistamansa kiinteistön sijoittajalle ja vuokraa sen välittömästi takaisin omaan käyttöönsä.
Miksi yritys myy toimitilansa ja jää siihen vuokralaiseksi?
Tavoitteena on yleensä vapauttaa kiinteistöön sitoutunutta pääomaa liiketoiminnan kasvuun, velkojen lyhentämiseen, investointeihin tai käyttöpääoman vahvistamiseen ilman toimipaikan vaihtamista.
Kuinka pitkä takaisinvuokraussopimus yleensä tehdään?
Sopimuskausi riippuu kiinteistöstä, vuokralaisesta ja sijoittajasta. Strategisissa tuotanto-, logistiikka- ja pääkonttorikohteissa sopimus voi olla yli kymmenen vuotta. Yrityksen pitää arvioida pitkäaikainen tilantarpeensa ennen sitoutumista.
Nostaako pitkä vuokrasopimus kiinteistön myyntihintaa?
Pitkä sopimus voi pienentää sijoittajan kassavirtariskiä ja tukea korkeampaa hintaa. Vaikutus riippuu myös vuokralaisen maksukyvystä, vuokratasosta, rakennuksen kunnosta ja jälleenvuokrattavuudesta.
Voiko yritys ostaa kiinteistön myöhemmin takaisin?
Takaisinosto-oikeudesta voidaan neuvotella, mutta se ei kuulu järjestelyyn automaattisesti. Mahdollisen osto-option hinta, ajankohta ja ehdot pitää kirjata sopimukseen.
Kuka maksaa kiinteistön remontit kaupan jälkeen?
Vastuu määräytyy vuokrasopimuksen perusteella. Joissakin sopimuksissa omistaja vastaa rakenteista ja suurista peruskorjauksista. Nettovuokrasopimuksessa vuokralaisen vastuu voi olla huomattavasti laajempi.
Parantaako sale and leaseback yrityksen tasetta?
Järjestely vapauttaa rahaa ja poistaa omistetun kiinteistön yrityksen varoista. IFRS 16:n mukaisessa raportoinnissa pitkä vuokrasopimus synnyttää kuitenkin yleensä käyttöoikeusomaisuuserän ja vuokrasopimusvelan, joten vaikutus pitää laskea yrityskohtaisesti. (ifrs.org)
Onko sale and leaseback sama asia kuin kiinteistölaina?
Ei. Kiinteistölainassa yritys säilyttää omistuksen ja maksaa lainaa. Sale and leasebackissa omistus siirtyy sijoittajalle ja yritys maksaa tilan käytöstä vuokraa.
Miten sale and leaseback -kohteen hinta määritellään?
Hintaan vaikuttavat erityisesti vuotuinen nettovuokra, vuokrasopimuksen pituus, vuokralaisen taloudellinen asema, tuottovaatimus, rakennuksen kunto, sijainti ja mahdollisuus löytää myöhemmin uusi käyttäjä.
Miten CRE Premises auttaa järjestelyssä?
CRE Premises voi arvioida kiinteistön arvon ja sijoittajakysynnän, suunnitella myyntiprosessin, tavoittaa potentiaaliset ostajat sekä auttaa vertailemaan kauppahintaa ja takaisinvuokrauksen ehtoja yhtenä kokonaisuutena.
Sale and leaseback voi muuttaa kiinteistövarallisuuden kasvupääomaksi
Sale and leaseback voi olla tehokas ratkaisu yritykselle, joka tarvitsee toimitilaansa pitkäaikaisesti mutta pystyy käyttämään kiinteistöön sitoutuneen pääoman tuottavammin muualla.
Onnistuneessa järjestelyssä:
- kiinteistön arvo määritetään realistisesti
- sijoittajat kilpailutetaan
- vapautuvan pääoman käyttökohde on selkeä
- vuokrataso pysyy liiketoiminnalle kestävänä
- indeksikorotukset ja vastuunjako hallitaan
- sopimus antaa riittävän toimintavapauden
- vero- ja kirjanpitovaikutukset selvitetään etukäteen
- kauppahintaa ja vuokrasopimusta tarkastellaan yhtenä kokonaisuutena
Huonosti suunniteltuna yritys voi vaihtaa arvokkaan kiinteistön korkeaan ja joustamattomaan vuokravastuuseen. Hyvin toteutettuna järjestely vapauttaa huomattavan määrän pääomaa ilman muuttoa ja antaa yritykselle mahdollisuuden keskittyä kiinteistöomistamisen sijasta ydintoimintaansa.
👉 Harkitsetko yrityksesi omistaman toimitilan myyntiä ja takaisinvuokrausta? Ota yhteyttä CRE Premisesin asiantuntijoihin ja löydä yrityksellesi täydellinen toimitila.
