Tuotantotilat kasvuyritykselle eivät ole vain hallineliöitä, nosto-ovia ja kohtuullinen kuukausivuokra. Oikean tuotantotilan pitää kestää yrityksen koneet, mahdollistaa turvallinen materiaalivirta, tarjota riittävä sähköteho ja ilmanvaihto sekä mukautua tuotantomäärien kasvuun.
Jos yrityksesi etsii uusia toimitiloja, tutustu CRE Premisesin erittäin laajaan valikoimaan ja eri puolilla Suomea sijaitseviin vaihtoehtoihin: CRE Premises toimitilahaku.
Kasvuyrityksen kannattaa arvioida toimitilaa vähintään viiden tai kymmenen vuoden näkökulmasta. Tila voi soveltua nykyiselle tuotannolle mutta muuttua nopeasti pullonkaulaksi, jos tuotantolinjoja lisätään, varastomäärät kasvavat, henkilöstömäärä kaksinkertaistuu tai sähköä tarvitsevat koneet vaihtuvat tehokkaampiin.
Erityisen kallis virhe syntyy, jos vuokrasopimus tai kauppa tehdään ennen kuin tilan tekninen soveltuvuus on varmistettu. Halpa tuotantotila voi edellyttää satojen tuhansien eurojen sähkö-, ilmanvaihto-, lattia-, palo- tai lastausmuutoksia ennen kuin toiminta voidaan käynnistää.
Kasvuyrityksen tuotantotila pitää valita tulevan prosessin, ei nykyisen henkilöstömäärän perusteella. Rakennuksen pitää tukea sekä ensimmäistä tuotantolinjaa että seuraavaa kasvuvaihetta.
Tuotantotilat kasvuyritykselle – tekninen tarkistuslista
Ennen vuokrasopimusta tai ostotarjousta tarkista ainakin:
- käyttötarkoitus, kaava ja tarvittavat luvat
- tuotantoprosessin tilantarve ja materiaalivirrat
- lattian kantavuus ja koneiden perustukset
- vapaa korkeus, ovet ja nostolaitteet
- sähköteho, liittymä ja varavoima
- ilmanvaihto, lämpökuorma, melu ja päästöt
- paloturvallisuus, kemikaalit ja ATEX-vaatimukset
- vesi, viemäröinti ja vuotojen hallinta
- lastaus, piha-alue ja sisäinen logistiikka
- laajennettavuus, henkilöstötilat ja sopimusvastuut
Näitä asioita ei pidä selvittää vain toimitilailmoituksen perusteella. Tarvitaan yleensä rakennuksen teknisiä asiakirjoja, suunnittelijoiden arvioita, viranomaisneuvontaa ja joissakin kohteissa tarkempia mittauksia.
1. Käyttötarkoitus, asemakaava ja tuotannon vaatimat luvat
Ensimmäinen kysymys on, saako suunniteltua tuotantoa harjoittaa kyseisessä rakennuksessa.
Tuotantotilan nykyinen luvallinen käyttötarkoitus voi olla esimerkiksi:
- teollisuustila
- tuotantotila
- varasto
- korjaamo
- toimisto
- liiketila
- yhdistelmätila
Se, että tilaa markkinoidaan tuotantoon sopivana, ei vielä takaa kaikkien tuotantotapojen sallittavuutta.
Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen edellyttää rakentamislupaa. Lupa voidaan tarvita myös muutostöihin, jotka vaikuttavat käyttäjien turvallisuuteen, terveellisyyteen tai rakennuksen teknisiin järjestelmiin. Uuden käyttötarkoituksen yhteydessä rakennuksen pitää täyttää siihen soveltuvat olennaiset tekniset vaatimukset.
Ennen sopimusta pitää selvittää:
- mitä asemakaava sallii tontilla
- mikä on rakennuksen virallinen käyttötarkoitus
- onko suunniteltu tuotanto nykyisen luvan mukaista
- tarvitaanko rakentamislupa
- tarvitaanko käyttötarkoituksen muutos
- edellyttääkö toiminta ympäristölupaa tai ilmoitusmenettelyä
- tarvitaanko kemikaaliturvallisuuteen liittyviä lupia
- onko toiminta mahdollista rakennuksen muiden käyttäjien rinnalla
Ympäristölupa voidaan tarvita ympäristönsuojelulaissa määritellylle toiminnalle tai toiminnan olennaiselle muutokselle. Luvanvaraista toimintaa ei saa aloittaa ennen luvan myöntämistä. Epäselvässä tilanteessa asia kannattaa tarkistaa kunnan ympäristönsuojeluviranomaiselta tai Lupa- ja valvontavirastolta.
Älä hyväksy yleistä lupausta tuotantokäytöstä
Vuokranantajan tai myyjän ilmoitus siitä, että tila ”sopii tuotantoon”, on liian yleinen.
Metallipaja, elintarviketuotanto, elektroniikan kokoonpano, puusepänverstas ja kemikaaleja käyttävä tuotantolaitos voivat asettaa samalle rakennukselle täysin erilaiset vaatimukset.
Vuokra- tai kauppapäätös kannattaa tehdä ehdollisena, jos toiminnan sallittavuutta ei ole vielä varmistettu.
2. Tuotantoprosessin tilantarve ja materiaalivirrat
Tuotantotilan pohjaratkaisua ei pidä arvioida vain kokonaisneliöiden perusteella.
Tilan pitää mahdollistaa koko prosessi:
- raaka-aineiden vastaanotto
- saapuvan tavaran tarkastus
- materiaalien varastointi
- tuotannon työvaiheet
- keskeneräisen tuotannon säilytys
- laadunvalvonta
- pakkaaminen
- valmiiden tuotteiden varastointi
- lähetys
- jätteiden ja palautusten käsittely
Jos materiaalit kulkevat samoja reittejä työntekijöiden, trukkien, asiakkaiden ja valmiiden tuotteiden kanssa, seurauksena voi olla turvallisuusriskejä, viivästyksiä ja ylimääräistä käsittelyä.
Piirrä prosessi pohjapiirrokseen
Ennen tilapäätöstä kannattaa tehdä alustava sijoittelusuunnitelma eli layout.
Merkitse pohjapiirrokseen:
- koneet ja tuotantolinjat
- koneiden huoltoalueet
- työpisteet
- kuljetinlinjat
- trukkireitit
- varastoalueet
- lastaus
- jätealueet
- laadunvalvonta
- henkilöstön kulkureitit
- poistumistiet
- tulevat laajennusalueet
Pelkkä koneen ulkomitta ei kerro todellista tilantarvetta. Kone voi vaatia ympärilleen huolto-, käyttö-, suoja- ja materiaalinsyöttöalueen.
Kasvuvara ei tarkoita tyhjien neliöiden ostamista
Kasvuun varautuminen voidaan toteuttaa myös:
- vaiheittain käyttöönotettavalla lisäalueella
- viereisen tilan vuokrausoptiolla
- tuotantolinjan modulaarisella sijoittelulla
- korkeavarastoinnilla
- erillisellä ulkoisella varastolla
- mahdollisuudella rakentaa laajennus tontille
Tavoitteena ei ole maksaa vuosia tarpeettomasta tilasta, vaan varmistaa, ettei rakennus estä suunniteltua kasvua.
3. Lattian kantavuus ja koneiden perustukset
Tuotantokoneen kokonaispaino ei yksin ratkaise, kestääkö lattia sen.
Rakenteisiin voi kohdistua:
- tasaisesti jakautuva kuorma
- pistemäinen kuorma
- dynaaminen kuormitus
- tärinä
- iskut
- koneen käynnistyksestä syntyvät voimat
- varastohyllyjen jalkoihin keskittyvät kuormat
Rakennuksen on kestettävä sen käyttötarkoituksen ja ennakoitavissa olevien kuormien aiheuttama rasitus. Käyttötarkoituksen muuttuessa myös rakenteiden soveltuvuus uuteen kuormitukseen pitää varmistaa.
Pyydä omistajalta tai myyjältä:
- lattian sallittu tasainen hyötykuorma
- sallittu pistekuorma
- lattiarakenteen paksuus ja rakenne
- tiedot mahdollisista ontelolaatoista
- perustusten ja kantavien rakenteiden piirustukset
- tiedot aikaisemmista koneperustuksista
- lupa lattian poraamiseen ja ankkurointiin
Jos kyseessä on raskas tai tärisevä kone, rakennesuunnittelijan pitää arvioida:
- tarvitaanko erillinen konepeti
- pitääkö lattia vahvistaa
- siirtyykö tärinä muihin tiloihin
- vaikuttaako kone naapurikiinteistöihin
- voidaanko kone myöhemmin poistaa ilman suurta rakennusvauriota
Lattian kantavuutta ei pidä arvioida silmämääräisesti. Pieni mutta raskas kone voi kuormittaa rakennetta enemmän kuin huomattavasti suurempi tasaisesti kuormittava tuotantolinja.
4. Vapaa korkeus, nosto-ovet ja nostolaitteet
Ilmoituksessa mainittu hallin korkeus ei välttämättä tarkoita tuotannossa käytettävissä olevaa vapaata korkeutta.
Käytettävyyttä voivat rajoittaa:
- ilmanvaihtokanavat
- sprinkleri- ja sammutusputket
- valaisimet
- kattopalkit
- kaapelisillat
- lämmityslaitteet
- nosto-oven mekanismi
- siltanosturin rakenteet
Tarkista vähintään:
- vapaa korkeus hallin eri kohdissa
- nosto-ovien leveys ja korkeus
- ovien sijainti suhteessa tuotantolinjaan
- suurimman koneen kuljetusreitti
- ovien edustan vapaa tila
- lattian korkeuserot
- mahdolliset lastauslaiturit
- katon ja seinien läpivientimahdollisuudet
Jos tuotanto tarvitsee siltanosturin, puominosturin tai muun kiinteän nostolaitteen, selvitä:
- onko rakennuksessa valmis nosturirata
- mikä on rakenteiden sallittu nostokapasiteetti
- voiko uusi nosturirata tukeutua rakennuksen runkoon
- kuinka korkealle kuorma voidaan nostaa
- kuka vastaa nostolaitteen tarkastuksista ja ylläpidosta
CRE Premisesin tuotantotilatarjonnassa on kohteita, joissa on esimerkiksi valmiita siltanostureita, paineilmaverkkoja, suuria nosto-ovia tai kiinteistön oma muuntamo. Ominaisuudet ovat kuitenkin kohdekohtaisia, ja niiden kapasiteetti pitää aina varmistaa ennen sopimusta.
5. Sähköteho, liittymäkapasiteetti ja varavoima
Tuotantotilan sähköjärjestelmä pitää mitoittaa koneiden samanaikaisen käytön, käynnistysvirtojen ja tulevan kasvun perusteella.
Pelkkä tieto kolmivaihevirrasta ei riitä.
Tarvittavia lähtötietoja ovat:
- kiinteistön sähköliittymän koko
- pääsulakkeet
- käytettävissä oleva teho
- nykyinen huipputeho
- muiden vuokralaisten kulutus
- pääkeskuksen vapaat lähdöt
- kaapelireitit tuotantoalueelle
- koneiden jännite- ja virtavaatimukset
- loistehon kompensointi
- mahdollisuus liittymän kasvattamiseen
Laadi konekohtainen sähkökuormaluettelo, johon merkitään:
- nimellisteho
- käynnistysteho
- käyttöaika
- samanaikaisuus
- kriittisyys
- tulevat konehankinnat
Mitä sähkökatkossa tapahtuu?
Kasvuyrityksen pitää arvioida, aiheuttaako sähkökatko:
- tuotteen pilaantumisen
- materiaalin jähmettymisen koneeseen
- tietojen menettämisen
- turvallisuusriskin
- kylmäketjun katkeamisen
- pitkän uudelleenkäynnistyksen
- tuotantolaitteen vaurioitumisen
Tarvittaessa selvitetään:
- varavoimakone
- UPS-järjestelmä
- turvallinen alasajo
- kahdennettu sähkönsyöttö
- kriittisten laitteiden oma varmistus
- aurinkosähkön ja energiavaraston hyödyntäminen
Sähköliittymän kasvattamisen hinta ja aikataulu kannattaa pyytää verkkoyhtiöltä ennen sopimuksen allekirjoittamista. Suuri liittymämuutos ei välttämättä onnistu pelkästään rakennuksen sisäisiä kaapeleita vaihtamalla.
6. Ilmanvaihto, lämpökuorma, melu ja tuotannon päästöt
Toimistoilmanvaihto on suunniteltu pääasiassa ihmisistä ja tavanomaisesta toimistotyöstä syntyvää kuormaa varten. Tuotannossa voi syntyä lisäksi:
- lämpöä
- kosteutta
- pölyä
- höyryjä
- savua
- aerosoleja
- hajuja
- kaasuja
- liuotinhöyryjä
Ilmanvaihdon tehtävä on poistaa epäpuhtauksia sekä hallita lämpötilaa, kosteutta ja ilman liikettä. Prosessissa syntyvät epäpuhtaudet voidaan joutua poistamaan kohdepoistoilla suoraan niiden syntypaikalta.
Tarkista:
- ilmanvaihtokoneen kapasiteetti
- tuotantoalueen nykyiset ilmamäärät
- mahdollisuus lisätä tulo- ja poistoilmaa
- erillisen prosessipoiston toteuttaminen
- poistoilman johtaminen vesikatolle
- suodatus- tai puhdistusvaatimukset
- jäähdytyskapasiteetti
- lämmöntalteenoton soveltuvuus
- naapuritilojen painesuhteet
Prosessilämpö voi olla suurempi ongelma kuin talven lämmitys
Koneet, kompressorit, uunit, palvelimet ja tuotantoprosessit voivat tuottaa merkittävän lämpökuorman. Tilan lämpötila voi nousta liian korkeaksi, vaikka rakennuksessa olisi normaali jäähdytys.
Työsuojeluhallinnon mukaan kuumuus ja kylmyys kuormittavat työntekijää ja heikentävät suorituskykyä. Kuumatyöstä puhutaan, kun työympäristön lämpötila ylittää 28 astetta.
Melu ja tärinä pitää arvioida etukäteen
Melu voi vaikuttaa työntekijöiden turvallisuuteen ja estää tuotannon sijoittamisen esimerkiksi toimistojen, asuntojen tai muiden häiriintyvien käyttäjien viereen.
Työmelun alempi toiminta-arvo on kahdeksan tunnin altistuksessa 80 desibeliä ja ylempi toiminta-arvo 85 desibeliä. Raja-arvo on 87 desibeliä, kun kuulonsuojainten vaikutusta ei huomioida.
Arvioi:
- koneiden melupäästö
- isku- ja runkomelu
- tärinä
- yö- ja viikonlopputuotanto
- lastausmelu
- naapurien herkkyys
- meluseinien tai koteloinnin tarve
Ympäristölupa tai muu ympäristömenettely voi tulla kyseeseen myös melua, päästöjä tai jätevesiä aiheuttavassa toiminnassa.
7. Paloturvallisuus, kemikaalit ja ATEX-vaatimukset
Tuotantoprosessi voi muuttaa rakennuksen palokuormaa, syttymislähteitä ja sammutustarpeita olennaisesti.
Tarkistettavia asioita ovat:
- rakennuksen palo-osastot
- palo-ovet ja palokatkot
- poistumistiet
- savunpoisto
- paloilmoitin
- automaattinen sammutusjärjestelmä
- alkusammutuskalusto
- pelastustiet
- kemikaalien varastointi
- kaasupullojen sijainti
- akkujen latausalueet
- tulityöpaikat
Rakennuksen omistajan, haltijan ja toiminnanharjoittajan pitää osaltaan huolehtia poistumismahdollisuuksista, palo-osastointien toimivuudesta, pelastusteiden esteettömyydestä sekä sammutus- ja turvallisuusjärjestelmien kunnossapidosta.
Vaaralliset kemikaalit vaikuttavat koko tilaratkaisuun
Jos tuotannossa käytetään tai varastoidaan vaarallisia kemikaaleja, selvitä:
- aineiden luokitukset
- enimmäismäärät
- yhteensopimattomien aineiden erottelu
- ilmanvaihto
- vuotojen keräily
- paloturvallisuus
- lupa- ja ilmoitusrajat
- sammutusvesien hallinta
- jätteiden säilytys
Tukes edellyttää vaarallisten kemikaalien käsittely- ja varastointitiloihin riittävää ilmanvaihtoa siten, ettei tilaan kerry vaarallisia tai tukahduttavia pitoisuuksia. Avoimessa käsittelyssä voi olla tarpeen käyttää tehokasta kohdepoistoa.
Milloin kyseessä voi olla ATEX-tila?
Räjähdysvaarallinen ilmaseos voi syntyä esimerkiksi:
- palavista kaasuista
- palavien nesteiden höyryistä
- hienojakoisesta palavasta pölystä
- tuotantoprosessin sumusta tai aerosolista
ATEX-työolosuhdesäädökset koskevat työnantajia, joiden työntekijät voivat altistua räjähdysvaaralle. Tällöin tarvitaan riskinarviointi, mahdollinen tilaluokitus, räjähdyssuojausasiakirja ja tilaluokkaan soveltuvat laitteet.
Tilaluokitus voi vaikuttaa:
- sähkölaitteisiin
- valaisimiin
- moottoreihin
- ilmanvaihtoon
- maadoitukseen
- pintamateriaaleihin
- työvälineisiin
- siivoukseen
- huoltoon
Tavalliseen halliin ei pidä sijoittaa palavia liuottimia tai pölyävää tuotantoa ennen ATEX-riskin selvittämistä.
8. Vesi, viemäröinti ja vuotojen hallinta
Tuotanto voi tarvita tavallista rakennusta enemmän:
- prosessivettä
- lämmintä vettä
- pesupisteitä
- lattiakaivoja
- painepesua
- öljynerotusta
- rasvanerotusta
- veden käsittelyä
- jätevesien esikäsittelyä
- suljettuja kiertovesijärjestelmiä
Selvitä:
- vesiliittymän kapasiteetti
- veden paine
- viemärien sijainti ja koko
- lattiakaivojen kunto
- erotuskaivot
- viemärin materiaalit
- mitä aineita viemäriin saa johtaa
- jätevesisopimuksen vaatimukset
- tulvimisen ja takaisinvirtauksen riskit
Vuoto ei saa levitä viemäriin tai ympäristöön
Kemikaalien, öljyjen tai muiden haitallisten aineiden käsittelyalueilla voidaan tarvita:
- reunakorotettuja alueita
- suoja-altaita
- viemärinsulkulaitteita
- tiiviitä lattioita
- vuotohälytyksiä
- imeytysmateriaaleja
- erillisiä keräyssäiliöitä
Tukes korostaa vaarallisten kemikaalien käsittelyssä vuotojen hallintaa, tiiviitä alustoja ja ratkaisuja, joilla aineiden pääsy viemäriin tai ympäristöön voidaan estää.
Vuokrasopimuksessa pitää lisäksi määritellä, kuka vastaa:
- erotuskaivojen tyhjentämisestä
- viemärien huollosta
- ympäristövahingosta
- lattian kemikaalivauriosta
- tuotannon päättyessä tarvittavasta puhdistamisesta
9. Lastaus, piha-alue ja sisäinen logistiikka
Hyvä tuotantohalli voi muuttua käyttökelvottomaksi, jos kuorma-auto ei pääse nosto-ovelle tai pihassa ei ole tilaa kääntyä.
Tarkista todellisella ajoneuvolla tai mittapiirroksella:
- liittymän leveys
- porttien mitat
- ajoneuvon kääntösäde
- pihan kantavuus
- odotus- ja jonotusalueet
- lastauslaiturin korkeus
- nosto-ovien sijoittelu
- perävaunujen säilytys
- lumen varastointialueet
- pelastustiet
- henkilöstöliikenteen erottelu
Laske tavaravirta, älä vain ovien määrää
Yksi nosto-ovi voi riittää pieneen tuotantoon, mutta muodostua kasvun jälkeen pullonkaulaksi.
Arvioi:
- saapuvat kuormat vuorokaudessa
- lähtevät kuormat vuorokaudessa
- purku- ja lastausaika
- sesonkien huipputilanteet
- trukkien ja jalankulkijoiden reitit
- välivarastoinnin tarve
- tuotannon ja lastauksen työajat
Sisäisessä logistiikassa pitää varmistaa:
- riittävät käytäväleveydet
- turvalliset risteykset
- näkyvyys
- ovien vapaa korkeus
- lattian tasaisuus
- trukkien latausalueet
- törmäyssuojat
- jalankulun merkityt reitit
Pelkkä hyvä moottoritieliittymä ei korvaa toimimatonta pihaa.
10. Laajennettavuus, henkilöstötilat ja sopimusvastuut
Kasvuyrityksen tuotantotilan pitäisi pystyä mukautumaan ilman, että jokainen uusi kone edellyttää muuttoa.
Tarkista:
- voiko tilaa laajentaa viereiseen halliin
- saako tontille rakentaa lisää
- onko rakennusoikeutta jäljellä
- voidaanko sähköliittymää kasvattaa
- onko ilmanvaihtokoneessa kapasiteettia
- voidaanko nosto-ovia lisätä
- mahdollistaako piha suuremman liikenteen
- voidaanko tuotantoa harjoittaa kahdessa vuorossa
- sallivatko ympäristö ja sopimus yötuotannon
Henkilöstötilojen pitää kasvaa yrityksen mukana
Tuotantohenkilöstö voi tarvita:
- pukeutumistilat
- henkilökohtaiset säilytyskaapit
- peseytymis- ja suihkutilat
- wc-tilat
- ruokailu- ja taukotilat
- kuivaustilat
- erilliset puhtaat ja likaiset pukutilat
- työvaatteiden huoltoa
- ensiaputilan
Työnantajan pitää järjestää työntekijöiden käyttöön henkilöstömäärään ja työn luonteeseen nähden riittävät ruokailu-, puku-, pesu-, wc-, lepo- ja muut henkilöstötilat.
Nykyiselle kymmenen hengen tiimille mitoitetut sosiaalitilat eivät välttämättä palvele 40 työntekijän vuorotuotantoa.
Sopimuksessa ratkaistaan, kuka maksaa kasvun vaatimat muutokset
Vuokrasopimuksessa pitää määritellä:
- kuka maksaa sähköliittymän kasvattamisen
- kuka omistaa uuden ilmanvaihtolaitteen
- kuka vastaa tuotantokoneiden läpivienneistä
- saako lattiaan porata
- kuka maksaa palotekniset muutokset
- saako pihaa käyttää varastointiin
- saako rakennukseen asentaa opasteita
- pitääkö muutokset purkaa vuokrasuhteen päättyessä
- kuka vastaa ympäristön puhdistamisesta
- millä ehdoilla viereinen tila voidaan ottaa käyttöön
CRE Premisesin artikkeli Toimitilan vuokrasopimus – 10 ehtoa, jotka kannattaa aina tarkistaa käsittelee muutostöitä, vastuunjakoa, vakuuksia ja tilan palauttamista.
Vuokrata vai ostaa kasvuyrityksen tuotantotila?
Vuokraaminen voi olla parempi, kun:
- kasvuennusteeseen liittyy epävarmuutta
- tuotantoprosessi muuttuu nopeasti
- yritys haluaa säilyttää pääoman liiketoiminnassa
- tila vaatii vain kohtuullisia muutostöitä
- sopimukseen saadaan laajentumis- tai irtautumisoptio
- omistaja osallistuu teknisiin investointeihin
Ostaminen voi olla parempi, kun:
- sijainti on strategisesti pitkäaikainen
- tuotantoprosessi vaatii raskaita käyttäjäkohtaisia investointeja
- yritys tarvitsee laajaa päätösvaltaa rakennuksesta
- tontilla on laajennusmahdollisuus
- toiminta sitoo yrityksen paikkaan vuosikymmeniksi
- kiinteistöinvestointi ei vaaranna ydintoiminnan rahoitusta
Ostettavaa ja vuokrattavaa tuotantotilaa pitää arvioida samoilla teknisillä perusteilla. Omistaminen ei poista rakentamis-, ympäristö-, kemikaali- tai työturvallisuusvaatimuksia.
Tuotantotilan todellinen kustannus
Neliövuokra tai kauppahinta on vain osa kokonaisuutta.
Huomioi laskelmassa:
- vuokra tai lainanhoitokulut
- ylläpito
- lämmitys ja jäähdytys
- sähkö ja tehomaksut
- muutostyöt
- koneperustukset
- sähköliittymän kasvattaminen
- ilmanvaihto ja kohdepoistot
- palotekniset muutokset
- lupien ja suunnittelun kustannukset
- varasto- ja hyllyjärjestelmät
- lastausratkaisut
- henkilöstötilojen rakentaminen
- tuotannon keskeytyminen muuton aikana
- palautusvastuu
Aihetta täydentää CRE Premisesin Näin vertailet toimitiloja oikein – tarkistuslista yrityksille, jossa tiloja verrataan hinnan lisäksi sijainnin, tekniikan, sopimuksen ja kokonaiskustannusten perusteella.
Esimerkki: halpa halli vai kasvua tukeva tuotantotila?
Kasvuyritys vertailee kahta tuotantotilaa.
Vaihtoehto A: edullinen vanha halli
- matalampi vuokra
- sähköteho ei riitä uusille koneille
- kohdepoistoja ei ole
- vain yksi pieni nosto-ovi
- lattian kantavuudesta ei ole varmaa tietoa
- henkilöstötilat on mitoitettu pienelle tiimille
Vaihtoehto B: kalliimpi muunneltava tuotantotila
- korkeampi kuukausivuokra
- sähköjärjestelmässä on kasvunvaraa
- suuret koneet voidaan tuoda sisään
- ilmanvaihtoa voidaan laajentaa
- piha mahdollistaa kasvavan kuljetusmäärän
- viereiseen halliin on laajentumisoptio
Vaihtoehto A voi näyttää ensimmäisen vuoden budjetissa edullisemmalta. Jos sähkö-, ilmanvaihto- ja lastausmuutoksiin kuluu suuri investointi ja tuotanto viivästyy, vaihtoehto B voi olla koko sopimuskauden aikana selvästi parempi.
Tuotantotilan todellinen hinta muodostuu siitä, kuinka tehokkaasti ja turvallisesti yritys pystyy tilassa tuottamaan. Yhden päivän tuotantokatko voi maksaa enemmän kuin kuukausien ero neliövuokrassa.
Kasvuyrityksen due diligence ennen sopimusta
Pyydä ennen vuokrasopimusta tai kauppaa ainakin:
- asemakaavaote
- rakennuslupa- ja käyttötarkoitustiedot
- pääpiirustukset
- rakennepiirustukset
- lattian kantavuustiedot
- sähköjärjestelmän pääkaavio
- liittymä- ja kulutustiedot
- ilmanvaihtopiirustukset
- palotekniset suunnitelmat
- tiedot ympäristöluvista
- kemikaaleihin liittyvät asiakirjat
- energiatiedot
- huolto- ja korjaushistoria
- tulevien remonttien suunnitelmat
- piha- ja liikennejärjestelyt
Teetä tarvittaessa:
- rakenteellinen tarkastus
- sähkötekninen kapasiteettiselvitys
- LVI-selvitys
- palotekninen tarkastus
- melu- tai tärinämittaus
- maaperä- ja ympäristöselvitys
- kemikaali- ja ATEX-arvio
- alustava lupa-arvio
- tuotantolayout
Vuokrasopimus tai ostotarjous voidaan tehdä ehdollisena tarvittavien teknisten ja viranomaisarvioiden hyväksyttävälle tulokselle.
CRE Premises auttaa löytämään tuotantotilat kasvuyritykselle
CRE Premisesin toimitilahaussa on vuokrattavia ja myytäviä tuotanto-, varasto-, logistiikka- ja yhdistelmätiloja pääkaupunkiseudulla sekä muualla Suomessa. Kohteiden ominaisuuksiin voi kuulua esimerkiksi korkea hallitila, nosto-ovia, lastauslaitureita, siltanostureita, paineilmaa, toimistoja ja henkilöstötiloja. Kohdekohtaiset tekniset tiedot pitää aina varmistaa erikseen.
CRE Premises voi auttaa kasvuyritystä:
- määrittämään tuotannon tilavaatimukset
- kartoittamaan julkisessa ja hiljaisessa haussa olevia kohteita
- vertailemaan alueita ja logistiikkayhteyksiä
- keräämään kohteiden tekniset lähtötiedot
- tunnistamaan muutostyöt
- arvioimaan laajentumismahdollisuuksia
- vertailemaan vuokrausta ja ostamista
- neuvottelemaan vuokranantajan muutostyöpanoksesta
- suunnittelemaan kaupalliset sopimusehdot
Ajankohtaisia CRE Premisesin tuotanto- ja varastotiloja voi tarkastella myös Kauppalehden Toimitilat-palvelussa, jonka haussa tuotantotilat muodostavat oman tilatyyppinsä.
Usein kysytyt kysymykset kasvuyrityksen tuotantotiloista
Mitä tuotantotilassa pitää tarkistaa ensimmäisenä?
Ensimmäiseksi pitää varmistaa, että suunniteltu toiminta on sallittua ja että rakennuksen käyttötarkoitus, kaava sekä tarvittavat luvat tukevat toimintaa. Sen jälkeen tarkistetaan lattia, sähkö, ilmanvaihto, paloturvallisuus ja logistiikka.
Miten tuotantotilan sähköteho selvitetään?
Pyydä tiedot kiinteistön liittymästä, pääsulakkeista, nykyisestä huipputehosta ja vapaasta kapasiteetista. Laadi samalla konekohtainen sähkökuormaluettelo, jossa huomioidaan käynnistysvirrat ja samanaikainen käyttö.
Mistä tietää, kestääkö lattia tuotantokoneen?
Rakennesuunnittelijan pitää verrata koneen painoa, pistekuormia, tärinää ja perustustarvetta rakennuksen rakennepiirustuksiin sekä lattian sallittuihin kuormiin.
Tarvitseeko tuotantotila erillisen ilmanvaihdon?
Tarve riippuu prosessista. Pölyä, höyryjä, savua, kaasua tai voimakasta lämpöä tuottava toiminta voi vaatia kohdepoistoja, erillisiä poistokanavia ja tavallista suurempaa tuloilmakapasiteettia.
Milloin tuotantotila on ATEX-tila?
ATEX-vaatimukset voivat tulla sovellettaviksi, jos tuotannossa voi syntyä räjähdyskelpoinen seos palavasta kaasusta, höyrystä, sumusta tai pölystä. Riskit ja tilaluokitus pitää arvioida asiantuntijan avulla.
Saako tuotantotilan lattiaan asentaa koneita?
Vuokratilassa ankkurointi, perustukset ja muut rakenteisiin kohdistuvat muutokset vaativat yleensä vuokranantajan hyväksynnän. Rakenteellinen soveltuvuus ja mahdollinen palautusvastuu pitää selvittää kirjallisesti.
Mitä kasvuyrityksen pitää huomioida laajentumisessa?
Tarkista viereisten tilojen saatavuus, tontin rakennusoikeus, sähkö- ja ilmanvaihtokapasiteetti, pihan liikennekapasiteetti sekä mahdollisuus lisätä nosto-ovia, työvuoroja ja henkilöstötiloja.
Kannattaako tuotantotila vuokrata vai ostaa?
Vuokraaminen tarjoaa joustavuutta ja säästää pääomaa, kun taas ostaminen voi sopia pitkäaikaiseen ja teknisesti raskaaseen tuotantoon. Ratkaisu riippuu investointien määrästä, kasvun ennustettavuudesta ja siitä, kuinka pitkäksi aikaa yritys sitoutuu sijaintiin.
Miten CRE Premises auttaa tuotantotilan etsinnässä?
CRE Premises auttaa määrittämään tilatarpeen, etsimään sopivia tuotanto- ja yhdistelmätiloja, keräämään teknisiä tietoja sekä neuvottelemaan muutostöistä, laajentumisesta ja kaupallisista sopimusehdoista.
Tuotantotilat kasvuyritykselle pitää arvioida liiketoiminnan kapasiteettina. Oikea tila ei ainoastaan mahdollista nykyistä tuotantoa, vaan vähentää investointiriskiä, nopeuttaa kasvua ja ehkäisee kalliin uuden muuton muutaman vuoden kuluttua.
Tuotantotilat kasvuyritykselle – tekninen soveltuvuus ratkaisee
Tuotantotilat kasvuyritykselle kannattaa valita vasta, kun tilan tekniset ominaisuudet on verrattu yrityksen todelliseen tuotantoprosessiin.
Tarkista ennen päätöstä:
- käyttötarkoitus ja luvat
- tuotantolayout ja materiaalivirrat
- lattian kantavuus
- korkeus, ovet ja nostolaitteet
- sähköteho ja varavoima
- ilmanvaihto, lämpö ja melu
- paloturvallisuus, kemikaalit ja ATEX
- vesi, viemäröinti ja vuotojen hallinta
- lastaus ja piha-alue
- laajennettavuus ja henkilöstötilat
Erityisesti kasvuyrityksen pitää välttää toimitilaa, joka toimii vain nykyisellä tuotantomäärällä. Sähköliittymän, ilmanvaihdon, logistiikan ja henkilöstötilojen kasvattaminen jälkikäteen voi olla hidasta, kallista tai rakennuksen rakenteiden vuoksi mahdotonta.
Paras tuotantotila ei välttämättä ole edullisin tai suurin. Se on tila, jossa tuotanto voidaan käynnistää hallitusti, kapasiteettia voidaan kasvattaa ja tekniset investoinnit säilyttävät arvonsa koko sopimuskauden ajan.
👉 Etsitkö tuotanto-, varasto- tai yhdistelmätilaa kasvavalle yritykselle? Ota yhteyttä CRE Premisesin asiantuntijoihin ja löydä yrityksellesi täydellinen toimitila.
