Kiinteistösijoittaminen Suomessa on siirtynyt uuteen vaiheeseen. Kahden poikkeuksellisen hiljaisen vuoden jälkeen kiinteistökauppa vilkastui vuonna 2025 selvästi, ja erityisesti ulkomaiset sijoittajat palasivat aktiivisesti Suomen markkinoille.
Suomen ammattimaisen kiinteistömarkkinan kauppavolyymi nousi vuonna 2025 lähes 4,4 miljardiin euroon. Volyymi lähes kaksinkertaistui edellisvuoden alle 2,3 miljardista eurosta. Ulkomaiset sijoittajat hankkivat Suomesta kiinteistöjä noin 2,6 miljardilla eurolla, kun vuotta aikaisemmin vastaava summa oli noin miljardi euroa. Ulkomaisten ostajien osuus koko vuoden kaupankäynnistä nousi 60 prosenttiin.
Muutos ei tarkoita, että kaikki kiinteistöt olisivat jälleen helppoja myydä tai että niiden arvot lähtisivät automaattisesti nousuun. Se kertoo kuitenkin siitä, että kansainvälinen pääoma näkee Suomessa jälleen houkuttelevia mahdollisuuksia.
Omistajalle, sijoittajalle tai toimitilakiinteistön myyntiä harkitsevalle yritykselle vuoden 2026 keskeinen kysymys onkin:
Miten ulkomaisen pääoman paluu vaikuttaa oman kiinteistön kysyntään, arvoon ja parhaaseen mahdolliseen myyntiajankohtaan?
Jos etsit ostettavaa tai vuokrattavaa toimitilaa, tutustu CRE Premisesin erittäin laajaan valikoimaan ja eri puolilla Suomea sijaitseviin vaihtoehtoihin:
CRE Premises toimitilahaku
Mikäli kiinteistösijoittaminen Suomessa kiinnostaa, voit ottaa yhteyttä myös CRE Premisesin kiinteistökonsultoinnin ammattilaisiin. Me autamme sinua löytämään parhaan tuottosuhteen kiinteistöt.
Kiinteistösijoittaminen Suomessa vilkastui nopeasti
Vuoden 2025 kehitys oli selvä käänne verrattuna kahteen edeltävään vuoteen. Kiinteistökauppa vilkastui erityisesti vuoden loppua kohti, ja vuoden viimeisen neljänneksen kauppavolyymi nousi 1,9 miljardiin euroon. Kyseessä oli korkein neljännesvuosittainen volyymi sitten vuoden 2022 toisen neljänneksen.
Koko Suomen ammattimaisesti omistetun kiinteistösijoitusmarkkinan arvoksi arvioitiin vuoden 2025 lopussa noin 96,8 miljardia euroa. Ulkomaisten sijoittajien osuus tästä kokonaisuudesta nousi lähes 38 prosenttiin, mikä tekee Suomen kiinteistömarkkinasta kansainvälisesti tarkasteltuna hyvin kansainvälisen.
Suomen kiinteistömarkkina numeroina
| Markkinatunnusluku | Vuosi 2025 |
|---|---|
| Kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi | noin 4,4 mrd. € |
| Kauppavolyymin muutos vuodesta 2024 | lähes kaksinkertaistui |
| Ulkomaisten sijoittajien ostot | noin 2,6 mrd. € |
| Ulkomaisten ostajien osuus kaupoista | 60 % |
| Ammattimaisen sijoitusmarkkinan koko | noin 96,8 mrd. € |
| Ulkomaisten omistajien osuus markkinasta | lähes 38 % |
| Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto | 3,5 % |
| Keskimääräinen nettotuotto | 5,1 % |
| Pääoma-arvojen muutos | –1,6 % |
KTI:n mukaan kiinteistösijoitusten kokonaistuotto parani 3,5 prosenttiin vuonna 2025. Tuotto perustui kuitenkin ennen kaikkea 5,1 prosentin nettotuottoon, sillä kiinteistöjen pääoma-arvot laskivat edelleen keskimäärin 1,6 prosenttia.
Markkina on elpymässä, mutta arvonnousuun perustuva nousukausi ei ole vielä alkanut. Vuonna 2026 sijoittajat painottavat vakaata kassavirtaa, vuokralaisten laatua ja kohteen kehityspotentiaalia.
Miksi ulkomainen pääoma palaa Suomeen?
Ulkomaisten sijoittajien kiinnostuksen kasvulle ei ole vain yhtä syytä. Kyse on usean tekijän yhdistelmästä.
1. Kiinteistöjen hinnoittelu on selkeytynyt
Korkojen nopea nousu jäädytti kiinteistökauppaa vuosina 2023–2024. Ostajat odottivat hintojen laskevan, kun taas myyjät eivät halunneet hyväksyä uusia, aiempaa matalampia arvostustasoja.
Vuoden 2025 aikana ostajien ja myyjien näkemykset alkoivat lähentyä. CBRE arvioi paremman hintanäkyvyyden olevan yksi Suomen kiinteistösijoitusmarkkinan elpymistä tukevista tekijöistä vuonna 2026.
Kun toteutuneita kauppoja on enemmän, sijoittajat pystyvät vertaamaan kohteita ja määrittämään hyväksyttävän tuottovaatimuksen aiempaa luotettavammin.
2. Rahoitusta on jälleen paremmin saatavilla
CBRE arvioi velkarahoitusmarkkinan hyvän likviditeetin tukevan Suomen kiinteistökauppojen kasvua. Yhtiö ennustaa Suomen kiinteistösijoitusvolyymin kasvavan vuonna 2026 vielä noin 5–10 prosenttia.
Rahoituksen parempi saatavuus ei tarkoita paluuta nollakorkojen aikaan. Korkotaso on edelleen riittävän korkea rajoittamaan kiinteistöjen arvostustasojen nopeaa nousua.
Sijoitusten pitää siksi toimia myös kassavirtalaskelmissa, ei vain oletetun arvonnousun perusteella.
3. Suomi tarjoaa suhteellisesti kiinnostavia arvostustasoja
Useiden kiinteistöjen hinnat ovat laskeneet aiemmista huipuistaan. Kansainväliselle sijoittajalle tämä voi tarjota mahdollisuuden hankkia suomalaisia kohteita aikaisempaa korkeammalla alkutuotolla.
Samalla Suomi tarjoaa suhteellisen vakaan toimintaympäristön, läpinäkyvän kiinteistömarkkinan ja vahvan sopimuskulttuurin. CBRE:n mukaan erityisesti muu pohjoismainen pääoma ja ruotsalaiset listatut kiinteistösijoitusyhtiöt ovat aktiivisia Suomessa vuonna 2026.
Vuonna 2025 noin kaksi kolmasosaa ulkomaisten sijoittajien tekemistä ostoista tuli muista Pohjoismaista, erityisesti Ruotsista ja Norjasta.
4. Suomen markkinassa on tarjolla suurempia kokonaisuuksia
Vuoden 2025 kaupankäyntiä vauhdittivat useat suuret kiinteistö- ja salkkukaupat. Osa kotimaisista sijoittajista ja rahastoista myi kohteita vahvistaakseen likviditeettiään tai vastatakseen lunastuksiin.
Ulkomaisille sijoittajille suuret salkut voivat olla kiinnostavia, koska niiden avulla Suomeen voidaan sijoittaa kerralla merkittävä määrä pääomaa. CBRE pitää suurempien kauppakokojen paluuta yhtenä vuoden 2026 keskeisistä markkinateemoista.
Mihin kiinteistöihin ulkomainen pääoma kohdistuu?
Ulkomainen sijoituskysyntä ei jakaudu tasaisesti kaikille kiinteistöille. Sijoittajat vertailevat entistä tarkemmin kohteen sijaintia, vuokralaista, sopimuksen kestoa, teknistä kuntoa ja tulevaa investointitarvetta.
Yhteiskuntakiinteistöt nousivat suurimmaksi sektoriksi
Yhteiskuntakiinteistöt olivat vuonna 2025 ensimmäistä kertaa Suomen vaihdetuin kiinteistösektori. Niiden osuus koko kauppavolyymista oli 30 prosenttia ja kauppojen arvo noin 1,3 miljardia euroa.
Kauppoihin sisältyi esimerkiksi hoivakoteja, päiväkoteja, terveydenhuollon kohteita ja julkisten toimijoiden käytössä olevia kiinteistöjä.
Kiinnostusta tukevat usein pitkät vuokrasopimukset ja vuokralaisten yhteiskunnallinen rooli. CBRE arvioi väestön ikääntymisen ja julkisten palveluiden ulkoistamisen ylläpitävän sektorin kasvua.
Asuntokiinteistöissä tehtiin suuria salkkukauppoja
Asuntokiinteistöjen osuus vuoden 2025 kiinteistökaupoista oli 22 prosenttia. Volyymia kasvattivat muutamat suuret asuntosalkkujen myynnit kansainvälisille ja kotimaisille sijoittajille.
Asuntomarkkinassa sijoittajat arvioivat erityisesti sijaintia, vuokrausastetta, asuntojen kokoa, korjausvelkaa ja alueen väestökehitystä.
Liikekiinteistöjen kaupankäynti elpyi
Liikekiinteistöjen kauppavolyymi yli kaksinkertaistui vuonna 2025 ja nousi lähes 800 miljoonaan euroon. Kaupat painottuivat muun muassa päivittäistavarakaupan kiinteistöihin, hypermarketteihin, retail park -kohteisiin ja muihin suurmyymäläkiinteistöihin.
Kansainvälisiä sijoittajia kiinnostavat erityisesti kohteet, joiden kysyntä perustuu välttämättömyyspalveluihin, hyvään saavutettavuuteen ja vakaisiin vuokralaisiin.
Logistiikka- ja teollisuuskiinteistöissä huomio kohdistuu laatuun
Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen kauppavolyymi laski vuonna 2025, mutta sektori tuotti edelleen kiinteistömarkkinan parhaan kokonaistuoton, 7,2 prosenttia. Se oli myös ainoa pääsektori, jossa pääoma-arvot nousivat.
Sijoittajia kiinnostavat erityisesti:
- hyvät yhteydet valtaväylille
- pääkaupunkiseutu ja suuret kasvukeskukset
- nykyaikaiset logistiikkatilat
- energiatehokkuus
- pitkäaikaiset vuokralaiset
- mahdollisuus laajentaa tai kehittää kohdetta
CBRE arvioi myös datakeskusten kasvattavan sijoittajien kiinnostusta Suomeen. Keskeisiä kilpailuetuja ovat uusiutuvan energian saatavuus, sähköverkon infrastruktuuri ja ilmaston tarjoamat mahdollisuudet energiatehokkaaseen jäähdytykseen.
Toimistokiinteistöissä erot kasvavat
Toimistokiinteistöjen kauppavolyymi lähes kolminkertaistui vuodesta 2024, mutta niiden osuus kokonaisvolyymista jäi edelleen 11 prosenttiin.
Toimistomarkkinassa ulkomaisen pääoman paluu ei tarkoita automaattista kysyntää kaikille kohteille. CBRE kuvaa markkinaa voimakkaalla flight to quality -ilmiöllä: käyttäjät ja sijoittajat suosivat laadukkaita, energiatehokkaita ja hyvin saavutettavia toimistoja, kun taas heikompien kohteiden asema vaikeutuu.
KTI:n mukaan pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi vuoden 2025 lopussa 18 prosenttiin.
Toimiston sijainti ei yksin riitä. Sijoittaja haluaa nähdä, miksi vuokralainen valitsisi juuri tämän rakennuksen myös viiden tai kymmenen vuoden kuluttua.
Mitä ulkomaisen pääoman paluu merkitsee kiinteistönomistajalle?
Ulkomaisten sijoittajien paluu kasvattaa mahdollisten ostajien määrää, mutta ei poista kohdekohtaista valikoivuutta.
Hyvässä asemassa ovat erityisesti kiinteistöt, joissa yhdistyvät:
- vahva sijainti
- vakaa tai hajautettu vuokrakassavirta
- riittävän pitkät vuokrasopimukset
- hallittu korjausvelka
- energiatehokkuus
- muunto- ja kehityspotentiaali
- selkeä käyttötarkoitus
- laadukkaat tekniset ja taloudelliset tiedot
Myyntiä harkitsevan omistajan kannattaa valmistautua siihen, että kansainvälinen ostaja tekee perusteellisen teknisen, taloudellisen, juridisen ja ympäristöön liittyvän tarkastuksen.
Pelkkä vuokratuotto ei riitä. Ostaja haluaa tietää esimerkiksi:
- kuinka kestävä vuokrataso on
- millainen vuokralaisriski kohteeseen liittyy
- mitä korjauksia lähivuosina tarvitaan
- täyttääkö rakennus tulevat energiatehokkuusvaatimukset
- voidaanko tiloja muuttaa tai jakaa
- löytyykö kohteelle uusi käyttäjä nykyisen vuokralaisen lähdettyä
Nousevatko toimitilakiinteistöjen hinnat vuonna 2026?
Kiinteistökaupan vilkastuminen voi vakauttaa hintoja, mutta laajaa hintojen nousua ei voida vielä pitää varmana.
CBRE arvioi tuottojen perustuvan vuonna 2026 ensisijaisesti vuokrakassavirtaan. Tuottovaatimusten laskun arvioidaan jäävän rajalliseksi korkotason vuoksi, ja sijoittajien valikoivuus jatkuu.
KTI:n kevään 2026 markkinakatsaus kertoo kiinteistökaupan piristyneen, mutta toimintaympäristön epävarmuuden kasvattaneen uudelleen tuottovaatimuksiin kohdistuvia paineita. Toimistovuokramarkkinassa nähtiin kuitenkin ensimmäisiä pieniä paranemisen merkkejä.
Käytännössä tämä voi tarkoittaa markkinan jakautumista:
| Kohteen ominaisuudet | Todennäköinen markkina-asema |
|---|---|
| Hyvä sijainti, vahva vuokralainen ja pitkä sopimus | laaja ostajakysyntä |
| Moderni logistiikka- tai tuotantokohde | kiinnostava useille sijoittajille |
| Kehityspotentiaalia sisältävä kohde | kiinnostava value-add-sijoittajille |
| Vanha ja energiatehoton toimisto | haastava ilman uskottavaa kehityssuunnitelmaa |
| Lyhyet sopimukset ja suuri korjausvelka | korkeampi tuottovaatimus |
| Epäselvä käyttötarkoitus tai heikko sijainti | rajallinen ostajakunta |
Onko vuosi 2026 hyvä aika myydä toimitilakiinteistö?
Vuosi 2026 voi olla perusteltu myyntiajankohta, jos kohde vastaa palautuvan sijoituskysynnän tarpeisiin.
Myyntiä kannattaa harkita erityisesti silloin, kun:
- kohteessa on vakaa vuokralainen ja pitkä sopimus
- kiinteistö vaatii tulevaisuudessa merkittäviä investointeja
- omistaja haluaa vapauttaa pääomaa muuhun liiketoimintaan
- kohde ei kuulu omistajan pitkän aikavälin strategiaan
- markkinoille on palannut kohteeseen sopivia ostajaryhmiä
- kohteesta voidaan rakentaa sijoittajalle uskottava kehitystarina
Myynnin onnistuminen riippuu kuitenkin paljon valmistelusta. Kiinteistön arvo, tekninen tila, vuokrasopimukset, tulevat investoinnit ja ostajakohderyhmä kannattaa analysoida ennen kohteen tuomista markkinoille.
Heikosti valmisteltu myynti voi johtaa tarjouksiin, joissa ostaja hinnoittelee epävarmuuden varmuuden vuoksi mahdollisimman korkeaksi riskiksi.
Mitä ulkomaisen pääoman paluu merkitsee ostajalle?
Kotimaiselle sijoittajalle ulkomainen kysyntä tarkoittaa enemmän kilpailua parhaista kohteista.
Samalla vilkastuva kaupankäynti parantaa hintatietoa ja lisää markkinoille tulevien kohteiden määrää. Ostajan ei tarvitse perustaa päätöstään yhtä vahvasti oletuksiin kuin kaikkein hiljaisimpina markkinavuosina.
Vuonna 2026 ostajan kannattaa painottaa erityisesti:
- kassavirran kestävyyttä
- vuokralaisen maksukykyä
- sopimusten pituutta ja ehtoja
- korjausvelkaa
- energiatehokkuutta
- tilojen muunneltavuutta
- jälleenvuokrattavuutta
- vaihtoehtoista käyttötarkoitusta
- realistista myyntimahdollisuutta tulevaisuudessa
Kiinteistön korkea tuottoprosentti voi olla mahdollisuus, mutta se voi myös kertoa suuresta vuokralais-, sijainti- tai korjausriskistä.
CRE Premises auttaa ostajia, myyjiä ja kiinteistönomistajia
Kansainvälistyvässä kiinteistömarkkinassa oikean ostajan löytäminen vaatii muutakin kuin myynti-ilmoituksen julkaisemista.
CRE Premises tarjoaa toimitilojen vuokraus-, myynti-, konsultointi- ja kiinteistöarviointipalveluita. Yhtiön asiantuntijat auttavat arvioimaan kohteen markkina-asemaa, potentiaalista ostajakuntaa ja sitä, miten kiinteistö kannattaa valmistella myyntiin.
CRE Premisesin palvelut voivat auttaa esimerkiksi:
- kiinteistön tai toimitilan arvon määrittämisessä
- realistisen myyntihinnan arvioinnissa
- oikean ostajakohderyhmän tunnistamisessa
- myyntimateriaalien ja sijoittajatarinan rakentamisessa
- kotimaisten ja kansainvälisten ostajien tavoittamisessa
- myynti- ja vuokrausvaihtoehtojen vertailussa
- kiinteistön kehityspotentiaalin arvioinnissa
- toimitilan ostamiseen liittyvässä konsultoinnissa
Hyvä kiinteistönvälitys ei tarkoita vain kohteen tuomista markkinoille. Sen tehtävä on yhdistää oikea kiinteistö oikeaan pääomaan.
Etsiessäsi sopivia kohteita, voit tutustua myös Kauppalehden listauksiimme.
Usein kysytyt kysymykset kiinteistösijoittamisesta Suomessa
Kuinka suuri osa Suomen kiinteistökaupoista tehdään ulkomaisella pääomalla?
Vuonna 2025 ulkomaisten sijoittajien osuus Suomen ammattimaisen kiinteistökauppamarkkinan volyymista oli 60 prosenttia. Ulkomaiset sijoittajat ostivat kiinteistöjä noin 2,6 miljardilla eurolla.
Mistä maista Suomeen sijoitetaan eniten?
Vuonna 2025 noin kaksi kolmasosaa ulkomaisten sijoittajien ostoista tuli muista Pohjoismaista. Erityisen aktiivisia olivat ruotsalaiset ja norjalaiset sijoittajat.
Mitkä kiinteistösektorit kiinnostavat sijoittajia vuonna 2026?
Kiinnostusta kohdistuu muun muassa yhteiskuntakiinteistöihin, asuntokohteisiin, logistiikka- ja teollisuuskiinteistöihin, päivittäistavarakaupan kohteisiin sekä datakeskuksiin. Toimistoissa kysyntä painottuu parhaisiin ja hyvin saavutettaviin kohteisiin.
Tarkoittaako ulkomaisen pääoman paluu kiinteistöjen hintojen nousua?
Ei automaattisesti. Kasvava kysyntä voi vakauttaa hintoja ja lisätä kilpailua parhaista kohteista, mutta korkotaso, korjausvelka, sijainti ja vuokralaisten laatu vaikuttavat edelleen voimakkaasti arvostukseen.
Kannattaako toimitilakiinteistö myydä vuonna 2026?
Myynti voi olla perusteltua, jos kohteessa on hyvä kassavirta, vahva sijainti tai selkeä kehityspotentiaali. Lopullinen päätös kannattaa perustaa kiinteistöarviointiin, markkinatilanteeseen ja omistajan tavoitteisiin.
Miten CRE Premises voi auttaa kiinteistön myynnissä?
CRE Premises voi auttaa kohteen arvioinnissa, myyntistrategiassa, ostajien kartoittamisessa, myyntimateriaalien valmistelussa ja varsinaisen kauppaprosessin toteutuksessa.
Ulkomaisen pääoman paluu on vahva merkki Suomen kiinteistömarkkinan likviditeetin paranemisesta. Kyse ei kuitenkaan ole markkinasta, jossa kaikki kohteet nousevat yhtä aikaa. Vuoden 2026 voittajia ovat kiinteistöt, joissa yhdistyvät kestävä kassavirta, hyvä sijainti, hallittu korjausvelka ja uskottava kehityspotentiaali.
Kiinteistösijoittaminen Suomessa on jälleen kansainvälisten ostajien huomion kohteena. Omistajalle tämä voi tarkoittaa laajempaa ostajakuntaa, sijoittajalle uusia mahdollisuuksia ja yritykselle kiinnostavaa hetkeä arvioida, kannattaako toimitila omistaa, kehittää vai myydä.
👉 Harkitsetko toimitilan tai kiinteistön myyntiä, ostamista tai arvon arviointia? Ota yhteyttä CRE Premisesin asiantuntijoihin ja löydä yrityksellesi täydellinen toimitila.
