Vuokrattava pinta-ala toimitilassa ei aina tarkoita samaa neliömäärää, jonka yritys saa yksinomaiseen käyttöönsä. Toimistoon voidaan jyvittää osuus esimerkiksi aulasta, käytävistä tai muista yhteiskäyttötiloista. Tämän vuoksi 500 m²:n vuokrattava toimitila voi sisältää vähemmän kuin 500 m² yrityksen omaa tilaa – mutta samalla vuokralainen voi saada käyttöönsä palveluita ja yhteisiä tiloja, joita sen ei tarvitse rakentaa omien seinien sisälle.
Juuri tästä syntyy yksi toimitilojen vertailun yleisimmistä virheistä:
verrataan kahden kohteen €/m²-vuokraa selvittämättä ensin, mistä neliöistä vuokraa todella maksetaan.
Suomessa rakennusten pinta-alakäsitteitä määrittelee muun muassa voimassa oleva SFS 5139 Rakennuksen pinta-alat -standardi. Siinä määritellään esimerkiksi huoneala, huoneistoala, kerrostasoala, bruttoala ja käyttöala. Sen sijaan toimitilavuokrauksessa käytetty vuokrattava pinta-ala on käytännössä myös vuokrasopimukseen liittyvä kaupallinen käsite, joten sen sisältö pitää tarkistaa kohdekohtaisesti. (sfs.fi)
Jos yrityksesi vertailee parhaillaan uusia toimitiloja, tutustu CRE Premisesin toimitilahakuun. Kun pyydät tarjouksen kohteesta, selvitä aina samalla oma pinta-ala, jyvitys ja lopullinen laskutettava pinta-ala.
Vuokrattava pinta-ala toimitilassa – mitä eri käsitteet tarkoittavat?
| Käsite | Käytännön merkitys toimitilan hakijalle |
|---|---|
| Huoneala | Yksittäisen huonetilan pinta-ala sitä ympäröivien seinäpintojen mukaan |
| Huoneistoala | Huoneiston sisäpuolinen standardin mukaan määritelty pinta-ala |
| Bruttoala | Koko rakennuksen laajuutta kuvaava pinta-ala – ei sama asia kuin vuokrattava ala |
| Vuokralaisen oma tila | Alue, jota yritys käyttää pääsääntöisesti yksin |
| Yhteiskäyttötila | Esimerkiksi aula, lounge, yhteinen keittiö tai muu usean vuokralaisen käyttämä tila |
| Jyvitys | Vuokralaiselle kohdistettu laskennallinen osuus yhteisistä tiloista |
| Vuokrattava / laskutettava pinta-ala | Sopimuksen mukainen pinta-ala, jonka perusteella vuokra voidaan laskea |
Tärkeä huomio on, ettei toimitilailmoituksen esimerkiksi 300 m² välttämättä tarkoita:
300 m² suljettuna yrityksesi oman oven taakse.
Se voi tarkoittaa esimerkiksi:
285 m² omaa toimitilaa + 15 m² jyvitettyä osuutta yhteistiloista = 300 m² vuokrattavaa pinta-alaa.
Kun vertaat toimitiloja, kysy aina kaksi lukua: kuinka monta neliötä yritykseni saa omaan käyttöönsä ja kuinka monesta neliöstä vuokra lopulta maksetaan?
Mitä jyvitys toimitilassa tarkoittaa?
Jyvityksellä tarkoitetaan käytännössä sitä, että osa rakennuksen yhteisistä tiloista kohdistetaan laskennallisesti vuokralaisille.
Tällaisia tiloja voivat kohteesta riippuen olla esimerkiksi:
- aula
- yhteiset käytävätilat
- yhteinen keittiö
- lounge
- yhteiset neuvottelutilat
- muut koko rakennusta tai kerrosta palvelevat tilat.
Jyvitys ei tarkoita sitä, että vuokralainen saisi esimerkiksi 15 m²:n oman palan aulasta.
Se tarkoittaa, että yhteistilojen pinta-alasta tietty laskennallinen osuus huomioidaan vuokralaisen vuokrattavassa kokonaispinta-alassa.
Yhtä valtakunnallista kaikille toimitiloille käytettävää jyvitysprosenttia ei ole syytä olettaa. Käytäntö riippuu rakennuksesta, yhteistiloista ja vuokrasopimuksesta.
Siksi pelkkä ilmaisu:
“vuokra 24 €/m²/kk”
ei vielä riitä toimitilojen luotettavaan hintavertailuun.
Konkreettinen esimerkki CRE Premisesin nykyisestä tarjonnasta
CRE Premisesin syyskuussa 2026 tarjolla olevassa Perintökuja 4:n toimistossa Vantaan Aviapoliksessa ilmoitettu pinta-ala on 241,5 m², ja ilmoituksessa kerrotaan tämän sisältävän 14,5 m²:n jyvityksen. (premises.fi)
Tällöin havainnollistavasti:
| Pinta-ala | m² |
|---|---|
| Ilmoitettu vuokrattava ala | 241,5 |
| Yhteistilojen jyvitys | 14,5 |
| Muu pinta-ala | noin 227,0 |
Jos tämän kuvitteellisen esimerkin vuokra olisi 25 €/m²/kk, vuokra laskettaisiin 241,5 m²:n perusteella:
241,5 × 25 € = 6 037,50 €/kk
Jos vuokra laskettaisiin vain 227 m²:n perusteella:
227 × 25 € = 5 675 €/kk
Ero olisi:
362,50 €/kk eli 4 350 €/vuosi.
Esimerkin 25 €/m² vuokra ei ole kyseisen kohteen ilmoitettu vuokra, vaan laskennallinen esimerkki jyvityksen vaikutuksen havainnollistamiseksi.
Kyse ei kuitenkaan automaattisesti ole 4 350 euron “turhasta kulusta”.
Jos jyvityksellä yritys saa käyttöönsä esimerkiksi:
- laadukkaan aulan
- yhteisen keittiön
- lounge-tilan
- neuvottelutiloja,
sama yritys voi tarvita omasta 227 m²:n tilastaan vähemmän vastaavia tiloja.
Jyvitys ei siis automaattisesti ole huono asia
Kuvitellaan kaksi vaihtoehtoa.
Kohde A – ei merkittäviä yhteistiloja
Yritys tarvitsee oman:
- keittiön
- suuren neuvotteluhuoneen
- vastaanottoalueen.
Tämän vuoksi tarvitaan yhteensä:
300 m² omaa tilaa.
Kohde B – paljon yhteisiä palveluita
Rakennuksessa on:
- aula
- keittiö
- lounge
- vuokrattavat neuvottelutilat.
Yritys pärjää:
245 m² omalla tilalla + yhteistilojen jyvityksellä.
Vaikka Kohde B:n laskutettava pinta-ala olisi esimerkiksi 265 m², se voi silti olla huomattavasti tilatehokkaampi kuin 300 m²:n täysin itsenäinen toimisto.
Tätä nähdään erityisesti business parkeissa.
CRE Premisesin nykyisessä tarjonnassa esimerkiksi Espoon Polaris Business Parkin Vänrikinkuja 3:ssa ilmoitettuun pinta-alaan sisältyy jyvitys yhteiskäyttöisistä tiloista, ja vuokralaisilla on käytössään rakennuksen palveluita. (premises.fi)
Samoin Oulun Technopolis Linnanmaan kohteissa ilmoitettu pinta-ala voi sisältää jyvitystä kiinteistön yhteisistä tiloista. (premises.fi)
Oleellista ei ole minimoida jyvitysprosenttia. Oleellista on selvittää, saako yritys jyvitetyistä neliöistä sellaista hyötyä, joka vähentää oman toimitilan tarvetta tai parantaa työympäristöä.
Miten kahden toimitilan neliöhintoja pitäisi verrata?
Kuvitellaan seuraava tilanne.
Toimitila A
- vuokrattava pinta-ala 500 m²
- omaa tilaa 500 m²
- vuokra 20 €/m²/kk
- kuukausivuokra 10 000 €
Toimitila B
- laskutettava pinta-ala 450 m²
- omaa tilaa 410 m²
- jyvitys 40 m²
- vuokra 21 €/m²/kk
- kuukausivuokra 9 450 €
Neliöhinnan perusteella A näyttää halvemmalta:
20 € vs. 21 €.
Kokonaisvuokrassa B on kuitenkin:
550 €/kk edullisempi.
Jos B:n yhteistilat mahdollistavat samalla sen, että yritys tarvitsee vähemmän omaa keittiö-, aula- ja neuvottelutilaa, korkeampi neliöhinta voi olla selvästi parempi ratkaisu.
Siksi CRE Premisesin toimitilojen vertailuoppaassa korostetaan myös tilan tehokkuutta eikä pelkästään €/m²-lukua.
Näin vertailet toimitiloja oikein – tarkistuslista yrityksille (premises.fi)
Laske oma tehokkuusluku ennen päätöstä
Yritykselle hyödyllinen käytännön vertailuluku on:
yrityksen omaan käyttöön jäävä pinta-ala / laskutettava pinta-ala.
Esimerkiksi Perintökuja 4:n esimerkkitilassa:
227 m² / 241,5 m² ≈ 94 %
Tämä tarkoittaa, että noin 94 % ilmoitetusta kokonaisuudesta on esimerkin perusteella muuta kuin ilmoitettua 14,5 m²:n yhteistilajyvitystä.
Älä kuitenkaan käytä tehokkuuslukua yksin.
90 % voi olla erinomainen, jos jäljelle jäävä 10 % antaa yritykselle:
- aulapalvelun
- laadukkaat neuvottelutilat
- henkilöstöravintolan
- yhteisen loungen.
95 % voi olla heikompi, jos rakennuksen pohjaratkaisun vuoksi suuri osa yrityksen omasta pinta-alasta kuluu omiin sisäisiin käytäviin ja vaikeasti kalustettaviin nurkkiin.
Käytävä ei aina ole sama asia kuin jyvitetty yhteistila
Tämä ero on tärkeä.
Yrityksen oman huoneiston sisällä oleva käytävä voi sisältyä yrityksen omaan pinta-alaan.
Rakennuksen kaikkia vuokralaisia palveleva käytävä voi puolestaan olla osa yhteistilaa, josta kohdistetaan jyvitys.
Yrityksen näkökulmasta molemmat ovat neliöitä, joista voidaan tavalla tai toisella maksaa.
Siksi toimitilan tilatehokkuutta kannattaa tarkastella pohjapiirustuksesta eikä vain ilmoituksen kokonaisneliöistä.
Kysy:
Kuinka suuri osa tästä pinta-alasta muuttuu oikeasti työpisteiksi, huoneiksi, varastoksi tai muuksi liiketoiminnan tarvitsemaksi tilaksi?
Mitä yhteiskäyttötiloja vuokraan voi käytännössä liittyä?
Business park -ympäristöissä yhteisiä palveluita ja tiloja voi olla paljon.
Esimerkiksi:
Aula
Yrityksen ei tarvitse rakentaa omaa vastaanottoa.
Neuvottelukeskus
Harvoin käytettyä 20 hengen neuvotteluhuonetta ei tarvitse pitää oman toimiston sisällä.
Lounge
Epämuodolliset tapaamiset voidaan järjestää yhteisessä ympäristössä.
Keittiö tai kahvipiste
Pieni toimisto voi hyötyä yhteisestä ratkaisusta.
Puku- ja suihkutilat
Erityisesti työmatkapyöräilyä tukevissa rakennuksissa.
CRE Premisesin Rälssintie 2:n nykyisessä kohteessa esimerkiksi mainitaan jyvitetyt yhteistilat ja yhteinen keittiö sekä kiinteistön puku- ja suihkutilat. (premises.fi)
Jälleen oikea kysymys on:
käyttäisikö yritys näitä palveluita niin paljon, että niiden avulla voidaan vähentää oman tilan tarvetta?
Mistä toimitilan kuukausivuokra sitten oikeasti muodostuu?
Pelkkä vuokrattava pinta-ala ei vielä kerro koko kustannusta.
Ennen sopimusta selvitä ainakin:
- laskutettava pinta-ala
- varsinainen vuokra €/m²
- mahdollinen ylläpitovuokra
- sähkö
- vesi
- jäähdytys
- pysäköinti
- palvelumaksut
- mahdolliset erilliset yhteistilojen käyttö- tai neuvottelutilamaksut.
CRE Premisesin kustannusoppaassa on käsitelty tarkemmin toimitilan kokonaiskustannuksia:
Kuinka arvioida toimitilan todelliset kustannukset – 7 kuluerää, joita et ehkä huomannut. (premises.fi)
Jos vuokraukseen lisätään arvonlisävero, yleinen ALV-kanta Suomessa on tällä hetkellä 25,5 %. Toimitilan vuokraus ei kuitenkaan ole automaattisesti arvonlisäverollista kaikissa tilanteissa, vaan verollisuus riippuu kiinteistön käyttöoikeuden luovutusta koskevista ALV-säännöistä ja osapuolten tilanteesta.
Mitä vuokrasopimuksessa pitää lukea pinta-alasta?
Ennen allekirjoittamista pitäisi pystyä vastaamaan yksiselitteisesti seuraaviin kysymyksiin:
Mikä on tilan vuokrattava pinta-ala?
Paljonko siitä on yrityksen yksinomaisessa käytössä?
Paljonko on jyvitystä?
Mihin yhteistiloihin jyvitys perustuu?
Onko vuokra €/m² vai kiinteä kokonaisvuokra?
Voiko jyvitys tai laskutettava pinta-ala muuttua sopimuskauden aikana?
Miten pinta-ala on määritetty?
Jos tilan pinta-alalla on olennainen vaikutus vuokraan, määrittelyä ei kannata jättää vain markkinointiesitteen varaan.
SFS:n mukaan rakennuksen pinta-alat voidaan laskea standardissa määritellyillä tavoilla, ja esimerkiksi huoneistoalalla on täsmällinen standardiin perustuva merkitys. (sfs.fi)
Vuokrasopimuksessa käytetty vuokrattava ala pitää silti ymmärtää nimenomaan kyseisen sopimuksen perusteella.
Tee tämä 5 minuutin tarkistus ennen toimitilan hintavertailua
| Tarkistettava asia | Kohde A | Kohde B |
|---|---|---|
| Laskutettava pinta-ala | ||
| Yrityksen oma pinta-ala | ||
| Jyvitys | ||
| Vuokra €/m²/kk | ||
| Kokonaisvuokra €/kk | ||
| Ylläpitokulut €/kk | ||
| Yhteistilat, joita oikeasti käyttäisimme | ||
| Tarvittava oma neuvottelu-/keittiötila | ||
| Todellinen kokonaiskustannus €/kk |
Tämän jälkeen lisää vielä yksi kysymys:
Kuinka monta työntekijää tai liiketoiminnan toimintoa kumpikin tila pystyy oikeasti palvelemaan?
Vasta silloin kohteet ovat vertailukelpoisia.
Miksi tämä korostuu pienissä toimistoissa?
Pienessä toimistossa yhteistilojen merkitys voi olla erittäin suuri.
Kymmenen hengen yritys saattaa omassa täysin itsenäisessä toimistossa tarvita:
- 100 m² työtilaa
- 20 m² neuvotteluhuonetta
- 15 m² keittiötä
- 10 m² sisäistä käytävää ja muuta tukitilaa.
Yhteensä:
145 m².
Business parkissa sama yritys voi pärjätä esimerkiksi:
105 m² omalla toimistolla
ja käyttää:
- yhteistä keittiötä
- neuvottelukeskusta
- loungea.
Vaikka laskutettava pinta-ala nousisi jyvityksen jälkeen esimerkiksi 115 m²:iin, kokonaisratkaisu olisi silti 30 m² pienempi.
Tämä on yksi syy siihen, miksi pelkkä €/m² voi johtaa toimitilavertailussa harhaan.
Entä suuret pääkonttorit?
Suuremmassa toimitilassa tilanne voi kääntyä päinvastaiseksi.
Jos yrityksellä on:
- oma vastaanotto
- oma henkilöstöravintola
- omat kokoustilat
- omat sosiaalitilat,
rakennuksen suuret yhteispalvelut eivät välttämättä tuota yhtä paljon lisäarvoa.
Silloin suuri jyvitys voi aidosti tarkoittaa sitä, että yritys maksaa pinta-alasta, jonka palveluita se käyttää vähän.
Siksi sama business park voi olla erittäin tehokas ratkaisu 30 hengen yritykselle mutta vähemmän optimaalinen 600 hengen pääkonttorille.
Usein kysytyt kysymykset vuokrattavasta pinta-alasta ja jyvityksestä
Mitä vuokrattava pinta-ala toimitilassa tarkoittaa?
Se tarkoittaa vuokrasopimuksessa määriteltyä pinta-alaa, jonka perusteella vuokra voidaan laskea. Se voi sisältää yrityksen oman tilan lisäksi laskennallista osuutta yhteiskäyttötiloista.
Mitä jyvitys tarkoittaa toimitilassa?
Jyvitys tarkoittaa sitä, että osa rakennuksen yhteisistä tiloista kohdistetaan laskennallisesti vuokralaisille. Jyvitys voi sisältyä ilmoitettuun vuokrattavaan pinta-alaan.
Onko jyvitykselle olemassa vakio prosentti?
Ei kannata olettaa yhtä yleistä jyvitysprosenttia. Määrä riippuu kohteesta, yhteistiloista ja sopimuksesta.
Onko huoneistoala sama kuin vuokrattava pinta-ala?
Ei välttämättä. Huoneistoala on SFS-standardissa määritelty pinta-alakäsite, kun taas toimitilan vuokrattava ala voi sisältää sopimuksen mukaisesti esimerkiksi yhteistilojen jyvitystä. (sfs.fi)
Maksetaanko yhteiskäyttötiloista vuokraa?
Jos yhteistilat on jyvitetty vuokrattavaan pinta-alaan, niiden laskennallinen osuus vaikuttaa vuokraan. Kohdekohtainen käytäntö pitää tarkistaa tarjouksesta ja vuokrasopimuksesta.
Onko jyvitys huono asia vuokralaiselle?
Ei automaattisesti. Jos yhteistilat vähentävät yrityksen oman tilan tarvetta, jyvitetty business park -ratkaisu voi olla tehokkaampi ja jopa kokonaiskustannukseltaan edullisempi.
Miten kahden toimitilan hintaa kannattaa verrata?
Vertaa ainakin laskutettavaa pinta-alaa, yrityksen omaa pinta-alaa, jyvitystä, kokonaisvuokraa, ylläpitokuluja sekä sitä, kuinka paljon omaa tilaa yhteiskäyttöpalvelut korvaavat.
Mistä löydän toimitilojen pinta-alatiedot?
Vapaiden kohteiden ilmoituksissa kerrotaan tyypillisesti ilmoitettu kokonaispinta-ala. Jyvityksen ja yrityksen omaan käyttöön tulevan alueen tarkka määrä kannattaa varmistaa välittäjältä tai vuokranantajalta ennen vuokrasopimusta.
CRE Premisesin ajankohtaisia kohteita voi tarkastella CRE Premisesin toimitilahaussa ja Kauppalehden Toimitilat-palvelussa.
Hyvä toimitilapäätös ei synny kysymällä vain “paljonko vuokra on per neliö?”. Parempi kysymys on: paljonko maksamme kuukaudessa tilasta ja palveluista, joita yrityksemme oikeasti tarvitsee?
Vuokrattava pinta-ala toimitilassa – tarkista nämä ennen vuokrasopimusta
Kun saat toimitilasta tarjouksen, älä vertaa sitä seuraavaan tarjoukseen ennen kuin nämä asiat ovat selvillä:
1. Mikä on laskutettava pinta-ala?
2. Kuinka suuri osa siitä on yrityksen omaa tilaa?
3. Sisältääkö pinta-ala jyvitystä?
4. Kuinka paljon jyvitystä on?
5. Mitä yhteiskäyttötiloja sillä saa käyttää?
6. Korvaavatko yhteiset tilat oman tilan tarvetta?
7. Perustuuko vuokra laskutettavaan pinta-alaan vai kiinteään kuukausihintaan?
8. Mitä muita kuukausikuluja vuokran päälle tulee?
Vasta näiden jälkeen tiedät, kumpi esimerkiksi:
22 €/m²:n
ja
25 €/m²:n
toimitila on yrityksellesi oikeasti edullisempi.
Jos 25 €/m²:n kohde tarvitsee 100 neliötä vähemmän, ratkaisu voi olla sekä halvempi että laadukkaampi.
Toimitilan kustannustehokkuus ei siis ole ensisijaisesti kysymys siitä, kuinka vähän yksi neliö maksaa.
Se on kysymys siitä:
kuinka monta neliötä yrityksen täytyy ostaa saadakseen tarvitsemansa työympäristön.
👉 Etsitkö uutta toimitilaa ja haluat vertailla vaihtoehtoja todellisen pinta-alan, jyvityksen ja kokonaiskustannusten perusteella? Ota yhteyttä CRE Premisesin asiantuntijoihin ja löydä yrityksellesi sopiva toimitila.
