Toimitilakiinteistömarkkina elää mielenkiintoisia aikoja Suomessa. Taloudellisten muutosten keskellä sijoittajat pohtivat, onko nyt oikea hetki lisätä kaupallisia kiinteistöjä salkkuunsa vai kenties odottaa markkinatilanteen tasaantumista. Monet tekijät – korkotason vaihtelut, alueelliset erot, kiinteistötyyppien erilainen suorituskyky sekä ESG-vaatimusten kasvu – muovaavat markkinakenttää ennennäkemättömällä tavalla. Tässä artikkelissa tarkastelemme kaupallisiin kiinteistöihin sijoittamisen mahdollisuuksia nykyisessä markkinatilanteessa ja tulevina vuosina.
Kannattaako sijoittaa kaupallisiin kiinteistöihin juuri nyt?
Suomen liikekiinteistömarkkinat ovat kokeneet merkittäviä muutoksia viimeisten vuosien aikana. Markkinoilla on havaittavissa polarisaatiota, jossa prime-kohteiden ja vähemmän houkuttelevien kiinteistöjen välinen tuottoero kasvaa. Asiantuntijat ennustavat varovaista optimismia erityisesti logistiikkakiinteistöjen ja tietyillä alueilla sijaitsevien toimistojen suhteen.
Nykyhetken markkinaa leimaa epävarmuus, mutta myös mahdollisuudet. Kiinteistöjen arvostustasot ovat korjaantuneet alaspäin, mikä voi tarjota hyviä sisääntulopisteitä strategisille sijoittajille. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella nähdään aiempaa enemmän potentiaalia erityisesti kasvukeskuksissa ja logistisesti merkittävillä alueilla.
Riskitekijöistä merkittävimpiä ovat rahoituksen saatavuuden haasteet sekä vuokralaisten liiketoimintojen muutokset. Erityisesti toimistomarkkinoilla etätyön vaikutukset näkyvät yhä, mikä korostaa joustavien tilaratkaisujen merkitystä.
Miten korkotason nousu vaikuttaa kaupallisiin kiinteistösijoituksiin?
Korkotason merkittävä nousu on muokannut kiinteistömarkkinaa perustavanlaatuisesti. Korkeammat rahoituskustannukset ovat johtaneet kiinteistöjen arvostuksien laskuun, kun tuottovaatimukset ovat nousseet. Tyypillisesti yhden prosenttiyksikön nousu korkotasossa on vaikuttanut 10-15 prosentin laskuun kiinteistöjen arvostuksissa, joskin vaikutukset vaihtelevat suuresti kiinteistötyypeittäin.
Sijoittajan kannalta korkoriskien hallinta on noussut keskeisempään asemaan. Käytännön strategioita ovat mm. kiinteäkorkoiset lainat, korkosuojaukset ja velkavivun maltillistaminen. Osa sijoittajista hyödyntää myös kassavirtakeskeistä lähestymistapaa, jossa fokus siirtyy arvonnoususta vakaaseen vuokratuottoon.
Vuokratuottoihin korkotason nousu heijastuu viiveellä. Indeksisidonnaiset vuokrasopimukset ovat nousseet arvoon arvaamattomaan, sillä ne ovat mahdollistaneet vuokrien korotukset inflaation tahdissa. Tulevaisuuden sopimuksissa joustavuuden ja indeksisidonnaisuuden varmistaminen on entistä tärkeämpää.
Mihin kaupallisiin kiinteistötyyppeihin kannattaa sijoittaa epävarmassa markkinatilanteessa?
Epävarmassa markkinassa korostuu kiinteistötyyppien erilainen resilienssi talouden vaihteluille. Logistiikkakiinteistöt ovat osoittaneet poikkeuksellista kestävyyttä niin pandemian kuin talouden epävarmuuden aikana. Erityisesti modernit, keskeisillä logistisilla sijainneilla olevat varastot ja jakelukeskukset pitävät pintansa vahvoina sijoituskohteina.
Toimistotiloissa on nähtävissä selkeä kahtiajako: Premium-luokan, energiatehokkaat ja joustavat tilat menestyvät, kun taas vanhanaikaiset kohteet kärsivät kasvaviota vajaakäyttöasteista. Menestyvien toimistotilojen tunnusmerkkejä ovat keskeinen sijainti, hyvät julkiset liikenneyhteydet sekä modernit tilat, jotka tukevat hybridityön malleja.
Vähittäiskaupan kiinteistöissä päivittäistavarakaupan kohteet sekä erikoistuneet retail park -tyyppiset ratkaisut menestyvät parhaiten. Erikoiskohteista hoivakiinteistöt ja datacenterit tarjoavat mahdollisuuksia sijoittajille, jotka etsivät talouden sykleistä vähemmän riippuvaisia vaihtoehtoja.
Miten aloitteleva sijoittaja voi päästä kaupallisiin kiinteistösijoituksiin mukaan?
Epäsuorat sijoitusvälineet tarjoavat matalan kynnyksen väylän kaupallisiin kiinteistösijoituksiin ilman suoran omistamisen vaatimaa suurta pääomaa ja hallinnollista taakkaa. REIT-rahastot (Real Estate Investment Trust) ovat pörssinoteerattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä, joihin voi sijoittaa pienelläkin summalla ja jotka tarjoavat hyvän likviditeetin verrattuna suoriin kiinteistösijoituksiin.
Kiinteistörahastot, joita hallinnoivat esimerkiksi pankit ja varainhoitoyhtiöt, vaativat tyypillisesti hieman suuremman minimisijoituksen (10 000 – 50 000 euroa), mutta tarjoavat ammattimaisesti hoidetun ja hajautetun kiinteistösalkun. Joukkorahoitusalustat puolestaan mahdollistavat osallistumisen yksittäisiin kiinteistöhankkeisiin jo muutaman tuhannen euron sijoituksella.
Aloittavan sijoittajan on erityisen tärkeää hajauttaa riskiä eri kiinteistötyyppeihin, maantieteellisiin alueisiin ja sijoitusvälineisiin. Ymmärrys kiinteistösijoittamisen erityispiirteistä, kuten likviditeettiriskeistä ja markkinasykleistä, on välttämätöntä ennen merkittävien sijoituspäätösten tekoa.
Millainen on kaupallisten kiinteistöjen ESG-näkymä tulevaisuudessa?
ESG-tekijöiden (Environmental, Social, Governance) merkitys kaupallisissa kiinteistösijoituksissa on kasvanut eksponentiaalisesti. Ympäristöystävälliset kiinteistöt saavuttavat tutkitusti parempia tuottoja niin korkeampien vuokrien kuin alhaisempien ylläpitokustannusten kautta. Erityisesti energiatehokkuusinvestoinnit tuottavat usein erinomaista sijoitetun pääoman tuottoa.
EU:n taksonomia ja muut sääntelymuutokset tulevat edellyttämään kiinteistöjen omistajilta yhä kunnianhimoisempia toimia kestävän kehityksen eteen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vanhempien kiinteistöjen omistajien on varauduttava merkittäviin korjausinvestointeihin vastatakseen uusiin vaatimuksiin.
Sosiaalisen vastuun näkökulmasta kiinteistöt, jotka edistävät käyttäjiensä hyvinvointia ja terveyttä, ovat kasvattaneet suosiotaan. Hyvä hallintotapa puolestaan näkyy läpinäkyvässä ja vastuullisessa kiinteistöjohtamisessa, mikä heijastuu sijoittajien luottamuksena ja sitä kautta pääoman saatavuutena ja kustannuksina.
Kaupallisten kiinteistöjen sijoitusstrategia 2025
Nykyisessä markkinatilanteessa menestyksekäs kiinteistösijoittaminen edellyttää tarkkaa strategiaa. Keskeistä on tunnistaa markkinaraot, joissa kiinteistöjen hinnat ovat korjaantuneet houkuttelevalle tasolle, mutta vuokralaiskysyntä on pysynyt vakaana tai kasvavana.
Eri sijoittajaprofiileille voidaan suositella erilaisia lähestymistapoja. Institutionaalisille sijoittajille prime-kohteet tarjoavat vakaata tuottoa, kun taas korkeampaa tuottoa tavoitteleville opportunistisille sijoittajille arvonluonti kehityshankkeiden kautta voi olla houkutteleva vaihtoehto. Yksityissijoittajille epäsuorat sijoitusvaihtoehdot tarjoavat helpoimman pääsyn markkinoille.
Riskienhallinnassa korostuu vakaa kassavirta, joustava rahoitusrakenne ja varautuminen eri taloudellisiin skenaarioihin. CRE Premisesin näkemyksen mukaan menestyvät kiinteistösijoittajat keskittyvät tulevina vuosina erityisesti vuokralaisten tarpeisiin vastaamiseen, talotekniikan modernisointiin ja tilojen muuntojoustavuuteen.
Sijoittajien on myös syytä tarkkailla kaupungistumisen jatkuvaa trendiä sekä etätyön ja digitalisaation vaikutuksia kiinteistömarkkinaan. Nämä megatrendit muovaavat alaa peruuttamattomasti, ja niiden ymmärtäminen on avainasemassa onnistuneiden sijoituspäätösten tekemisessä.
Arvomme CRE Premisesissä ohjaavat meitä tarjoamaan asiakkaillemme aitoa ja pitkäjänteistä tukea kiinteistösijoituspäätöksissä. Asiantuntemuksemme liikekiinteistöjen arvonmäärityksissä, markkinatilanteen analyyseissä ja kiinteistökonsultoinnissa auttaa asiakkaitamme tekemään vahvoja ja kestäviä sijoituspäätöksiä myös epävarmoina aikoina.
